北京适时取消普宅和非普宅标准 降低购房成本推动改善性购房

9月20日，中共北京市委发布贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见。其中引起关注的内容是适时取消普通住宅和非普通住宅标准，以及优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

在业内人士看来，虽然此前北京对普通住房标准做了调整，但仍有不少“被豪宅化”，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，有助于降低购房者置业成本，推动改善性住房需求释放。

适时取消普宅和非普宅标准

在完善租购并举的住房制度上，北京实施意见提到加快建立符合首都特点的房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制，发挥住房公积金的住房保障作用。

在优化房地产政策方面，北京实施意见提出，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

今年7月，二十届三中全会通过《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》，其中明确，支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准；改革房地产开发融资方式和商品房预售制度；完善房地产税收制度。

麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪认为，这是北京结合自身情况初步落实相关政策的举动，首先是具有积极的引导作用，预计后续其他省市也将会陆续贯彻落实。同时，这也意味着北京后续的政策优化将会继续，向房地产市场注入信心。

此次最受关注的政策是适时取消普宅和非普宅标准。目前，北京市实行的是2023年12月14日发布的普通住房标准，即享受税收优惠政策的普通住房，应同时满足这几个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房建筑面积在144平方米以下；北京普宅标准不再设置房屋总价标准，仅保留了单价标准，比如五环以内符合普宅标准的房屋单价提高到8.5万元/平方米；五环到六环房屋单价标准提高到6.5万元/平方米；六环外达标的房屋单价标准提高到4.5万元/平方米。

降低增值税

从目前来看，无论是使用商业性住房贷款还是公积金贷款，北京首付比例不再区分普通住宅和非普通住宅，仅是在买卖过程中涉及的税费种类和计算方法存在差异，这将直接影响交易成本。

在二手房交易中，普通住宅与税收优惠直接挂钩，其中主要是增值税。根据北京现行政策规定，普宅与非普宅两者的区别在于，个人出售2年以上的普通住宅，免征增值税；个人出售2年以上的非普通住宅，差额征收增值税。以一套总价500万元的非普通住宅房产为例，按现行政策规定，50万元的差额，2年以上的增值税费需缴纳2.38万元。如果取消普宅和非普宅标准，在交易过程中将节省几万元。不过，由于过去10年，北京房价历经大幅上涨之后，很多房产的成交价与原购房价的差额远不止几十万元。

业内：有助于带动改善性购房需求释放

在中指研究院政策研究总监陈文静看来，取消普宅和非普宅标准，有望降低非普宅的交易税费，有助于降低购房成本，带动改善性住房需求释放。同时取消普宅认定标准，也有助于企业更好地配比产品类型，聚焦于打造高质量、符合市场需求的好产品。

关荣雪认为，按现在普宅标准来看，目前北京约70%的住宅为普通住宅。虽然此前北京对普通住房标准做了调整，但仍然有不少购房人“被豪宅化”，因此这一举措的直接利好更多是，未来取消普通住宅和非普通住宅标准的划分后，在税费缴纳等过程中，非普宅与普宅或将执行同等要求。

另有业内人士则认为，经过今年1月1日的标准调整后，市场上可被认定为普通住宅的商品房将从过去的约三成提高到约七成。如果未来取消普宅标准后，受此影响的只是三成的非普宅，而如今在二手房交易中，非普宅受到的直接影响只有增值税，因此影响面有限。

“今年以来，北京已经落地多项楼市政策。6月26日，北京跟进5•17新政，带动市场活跃度有所提升，特别是二手房市场。9月以来，受前期政策带动效果减弱及中秋假期影响，北京新房、二手房成交规模均出现走弱迹象。政策优化预期进一步增强。”陈文静如是表示。

整体来看，关荣雪提到，结合当前全国楼市复苏普遍承压的背景，政策持续优化调整是现阶段市场所需的关键利器，由于一线城市担当“领头羊”角色，北京率先贯彻落实实施意见将对市场信心起到一定的提振效果。但具体市场表现如何，可能还需持续观察，预计在更多实质性利好政策落地后，楼市将会出现积极反应。