让“个人账户”动起来 上海新规助力房屋“养老”“治病”

8月29日，上海市房管局发布《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》，对全市住宅物业管理区域内维修资金的归集、使用和管理进行了明确。

上海市房管局表示，此次发布是为了明确房管部门、物业中心各单位承担住宅维修资金和公共收益相关工作的具体职责，完善业主大会账户的开户行选择、账户的开立、账户的变更及账户的注销等流程，规范授权物业服务企业、业主委员会使用维修资金的流程，新增商品住宅业主大会账户资金管理模式。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为：“上海此次政策响应了住建部房屋养老金三项政策试点导向，意味着上海房屋养老金制度的起步。”

明确专项维修资金归集、提取、监管

上海此次《规定》明确了资金的“三项合并”，即商品住宅房屋维修资金的归集标准，按照每平方米建筑面积成本价计价，公有住房售后房屋维修资金归集标准，按照公有住房出售政策中有关规定执行，三项资金合并使用。

资金交纳方面，如果是新建房屋首次归集，由区房屋行政管理部门依据建设单位提供的土地权属证明、建设工程规划许可证、房屋土地权属调查报告书和维修资金产业分户清册等资料，出具交款通知书。建设单位凭交款通知向专户银行交款后，凭交款凭证向不动产登记机构申请办理房屋所有权首次登记。

如果是维修资金再次筹集，小区维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主采取一次性或分期方式再次筹集维修资金。属地街镇督促相关业主委员会，按照专项维修资金管理规约启动再次筹集程序，或召开业主大会就再次筹集事项进行表决。

对于维修基金的使用，《规定》指出，业主大会可以决定授权物业服务企业、业主委员会直接使用维修资金的金额，直接授权的维修资金使用情况应由业主委员会和受委托的物业服务企业每半年向业主公布。

在使用程序上，如果业主大会尚未成立，则由居民委员会将实施方案在物业管理区域内公示7天，征求相关业主意见，补充完善后经全体业主或者部分共有部分的相关业主表决通过后，根据表决结果委托物业服务企业或专业单位组织实施。

业主大会已成立的，应当依据表决通过的实施方案，确定施工单位。业主大会、物业服务企业和施工单位应当签订施工承包合同。

在账目监管方面，业主委员会和其委托的物业服务企业、第三方机构应当每月与开户银行核对业主大会维修资金子账户的账目，并根据规定格式分别于1月、7月在本小区物业管理区域内向业主公布半年的下列信息，包括维修资金收入、支出和结存的金额；发生物业维修、更新、改造的项目和费用；公共收益补充维修资金的情况；维修资金使用和管理的其他有关情况。

专项维修资金“沉睡”难题待解

上海出台住宅专项维修资金新规，一方面，作为房屋“养老”和“治病”的重要保障，专项维修资金规范使用对于确保房屋安全和延长使用寿命至关重要。另一方面，上海作为房屋养老金等三项制度的试点城市，也正在推进相关政策和制度的完善。

8月23日，住房和城乡建设部副部长董建国在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，住建部研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。

房屋养老金来源于公共账户和个人账户，而个人账户指的就是住宅专项维修资金。上海作为中国第一个迈入存量房时代的城市，也作为三项制度落地的首批试点城市之一，积极探索落地三项制度，加强个人账户的管理，具有引领意义。

从以往实践层面来看，上海存在一批上世纪八九十年代的老房子，俗称“老破小”，这些老房子迫切需要“维保”，但是却“无钱可用”或者“难以推进”。

严跃进分析指出，物业维修资金的归集政策从2000年前后才开始正式实施，很多老旧房屋、房改房等都未建立维修资金的账户和数据，现在这些房屋早已进入质量疲劳期，亟待维修却无钱可用。

严跃进表示：“上海过去在房屋维修资金制度推进过程中的确产生了一些问题，收取和管理缺乏规范，尤其是一些老小区的管理模式比较陈旧，既有费用统筹和提取等存在账目不清晰问题。根据目前的改革，是统一在房地产发展新模式和房屋全生命周期管理体系之下，对存量小区等房屋进行全方位管理的资金支持。从房屋安全角度看，老小区的维护会有充足资金保障，维修等工作的决策效率也更高。”

在实践层面，按照《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，需要物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；同时，需要满足“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议”等条件才能提取。

由于支取等方面限制比较多，住宅专项维修资金处于“沉睡”模式。据上海市房地产科学研究院报告，目前我国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的大约10%，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金尚未有效利用，单项使用率不均。

有利于“个人账户”更高效运转

而此次《规定》指出，在使用程序上，如果业主大会尚未成立，则由居民委员会将实施方案在物业管理区域内公示7天，征求相关业主意见，补充完善后经全体业主或者部分共有部分的相关业主表决通过后，根据表决结果委托物业服务企业或专业单位组织实施。业主大会已成立的，应当依据表决通过的实施方案，确定施工单位。业主大会、物业服务企业和施工单位应当签订施工承包合同。

上海中原地产资深分析师卢文曦分析称：“上海许多老旧小区是没有成立业主大会的，所以‘个人账户’部分的使用很成问题，使用效率低。此次政策规定业主大会尚未成立和成立后，怎么使用专项维修资金，这是一个补缺，也是让资金的使用有据可依。”

严跃进指出：“从解决问题的角度来看，其实就是梳理住宅维修资金的账户，也为后续房屋养老金的全方位搭建建立基础。此类资金不会进入到公共账户，但是过去有些资金是小区资金管理的，后续也可以统一由市一级的资金管理中心进行。但是由于每个业主都建立了账户，所以资金公开透明，不存在挪用或被统筹了的问题。”

卢文曦也表示：“此次上海对于住宅维修资金的规定，为的就是简化手续，明确使用流程和相应的监督标准，提高‘个人账户’资金的使用效率，同时，也可以使资金使用更加‘透明’。”