利润下滑超三成、毛利率降至12% 建发国际要“踩刹车”

近日，“新闽系”代表、“厦门三剑客”之一的建发房产上市平台建发国际发布了2024年中期业绩。中报显示，今年上半年，建发国际实现收入约327.53亿元，同比增长约34.5%；权益持有人应占利润约为8.17亿元，与上年同期比较减少约36.4%。

“增收未增利”的背后是建发国际持续下降的毛利率。其上半年的毛利率已经降低至12%，这与其近年来土地市场“追高”密切相关。在房地产行业下行的档口，建发国际的这脚“油门”似乎踩得猛了，意识到这一点，其管理层也表示：“下半年将优先考虑去化周期和风险”。

逆势追高

闽系房企一直以来是房地产市不可忽略的生力军。前些年，闽系房企凭借着“爱拼才会赢”的这股子精神“攻城略地”，成就了不少诸如正荣、融信、旭辉等千亿房企。但是，行走在房地产这一赛道上，懂得“加油”更需要提前“刹车”，一大部分闽系房企在本轮行业收缩之际“倒下”，正是吃了“高负债、高周转、高杠杆”模式埋下的苦果。

四时更迭，在旧的闽系力量退潮之时，以国企为主力的新的闽系队伍成长以来，这其中就包括建发房产、厦门国贸、象屿地产等。作为新闽系队伍的代表，建发房产备受关注。事实上，建发房产和联发集团均为厦门当地知名国企建发集团旗下上市公司建发股份的房地产业务平台，而建发国际则是建发房产的上市平台。

从去年至今，建发房产作为房地产行业调整之际涌现出来的“黑马”就频频出现在大众视野当中。在保利、万科等房企拿地战略收缩之际，建发房产仍然位居房企拿地排行榜首位。根据中指研究院统计，今年1-7月，建发房产以279亿元的权益拿地金额位居房企拿地权益金额排行榜首位，而同期，保利和中海的权益拿地金额为207亿元和145亿元。

作为建发房产的上市平台，中报显示，上半年，建发国际在上海、厦门、杭州等核心城市新获取14个项目，全口径拿地金额约420亿元，新增项目全口径货值约742亿元，拿地权益比例78%。

按照不同企业的竞争逻辑，在土地市场低谷期拿地很可能实现“捡漏”。但是，建发国际的不少地块总价和溢价率并不低。例如，今年3月，建发国际经51轮竞价，以溢价率31.9%、总价10.34亿元、楼面地价17146元/平方米拿下武汉宝通寺地块，这也是上半年武汉溢价率最高的地块；今年4月，建发国际耗资84.95亿元摘得未来科技城“巨无霸”地块；今年6月，又以57.6亿元摘得厦门湖里区06-08五缘湾片区地块……

“上半年拿地整体考虑了市场情况，把流动性摆在第一位，选择投资回报周期短的一些项目。”建发国际管理层表示，公司一直以来库存就比较小，进行补充库存能够保持一定的库存规模，公司在拿地选择上会根据每个城市的容量，结合公司在当地的竞争力和市占率，防止在该城市超出自身能力的投资，并重点选择需求较为可靠、豁免风险较小的城市进行拓展，加强改善库存的流动性。“下半年也会在考虑整体库存能够满足销售需要的基础上放缓一点，但一些城市该补还是会补。”

毛利率承压

在行业下行时期逆势追高是一场赌注，如果去化快、盈利佳，自然是“赌对了”，但是，从中报数据来看，当前，建发国际正在承受着前几年追高带来的“苦果”。

今年上半年，建发国际录得归母净利润8.17亿元，同比下降36.4%。对此，其公司管理层表示，归母利润同比大幅下跌，主要由于期内毛利润率同比下降至11.9%，以及上半年结转项目的平均权益同比相应降低两个原因导致。

建发国际管理层介绍，在上半年的结转项目中，94%的结转项目为2020年至2021年期间拿下的项目，在计提资产减值下，毛利率整体偏低。

至于近两年所拿地块利润情况，建发国际管理曾坦言，整体预期利润率基本上维持在8%左右。“2022年拿地项目目前去化已经达到了90%以上，利润略高于当初的预期。但2023年下半年和今年上半年拿地项目多半比预期略低。”

在建发国际管理层看来，“处于12.0%左右，属于比较正常、稳定的水平。”

另一方面，高额的土地成本支出也不免带来资金层面的压力。中报数据显示，截至2024年6月30日，建发国际录得净负债439.58亿元，净负债权益比率约为45.72%。

同时，截至报告期末，建发国际的负债比率增至96.9%。而在借款总额当中，约98.18亿元须于一年内偿还，约830.49亿元须于一年后但在五年内偿还。

建发国际管理层表示，整体债务与销售规模有关，由于经营规模扩大，债务可以相对较大，经营规模缩小，债务也应该逐步考虑控制。“实际上，去年建发整个有息债务下降了100多亿，今年到现在又降了四五十亿。”

房地产行业向来讲究“踩点”，建发国际此轮 “踩点”是否正确最终需要市场来验证。但是，在房地产行业经过多轮起伏周期之后，新的高质量发展阶段已经到来，过往“三高”的模式难以为继，作为“新闽系”的代表，建发国际更应该吸取前车之鉴，“拼”出一条可持续发展的新道路。