恢复“价高者得”后上海土拍规则再变，为何采取“双高双竞”？

上海土地竞拍规则再变，继恢复“价高者得”后，对于高热地块施行“双高双竞”。

8月15日，上海市土地交易市场发布该市第五批次商品住房用地出让公告，具体出让静安区2幅涉宅地块，出让总用地面积约5.01公顷，起始总价106.79亿元。

当日，据“上海规划资源”公众号显示，自第五批次起，上海市商品住房用地出让对市场热度较高的地块施行“双高双竞”举措，即竞买完成上一个指标要求后，转入下一个指标要求，采取梯度竞争举措，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。

业内人士解读称，上海这一次不是政策收紧，而是土地竞拍标准的进一步优化。通过标准的优化，来提升开发产品的品质。

拿地规则转变，从拼“概率”到拼“高品质”

据了解，“双高双竞”包括两轮竞价、两轮竞高品质建设标准。

“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。

“第一轮竞价”，对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制，合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间。

“第二轮竞高品质”，对“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买。

“第二轮竞价”是通过再次竞价，以“价高者得”的方式最终确定竞得人。

公告称，除原有的绿色建筑、超低能耗建筑等高品质建设指标外，本次出让增设了“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”的3项指标，鼓励市场主体建设优质住房，提升居住配套的公共服务功能和高品质公共空间环境，切实落实人民城市理念，着眼创造更加美好的生活，吸引各类人才落户发展，营造宜居宜业、安居乐业的环境品质。

今天6月份，上海在发布今年第三批次商品住房用地出让公告时指出，自该批次起，上海取消商品住房用地溢价率10%的上限要求；同时，对市场热度较高的特定区域地块，可采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节，引导市场主体理性竞价。

在7月份，“沪九条”新政出台后的首批宅地出让中，上海对于竞买规则做出了重大调整，取消自2021年实行集中供地起的溢价率10%土拍封顶原则，成交地价由市场化竞价确定。

不到3个月，上海土拍规则进行了第三次调整。在同策研究院联席院长宋红卫看来，此次，上海针对一些热点地块实施“双高双竞”，相当于把之前的摇号环节，用高品质竞拍来替代。之前开发商拼的是概率，新规之后，拼的是高品质，更多的是能力、产品、管控等。

宋红卫进一步说，“双高双竞”对土地竞拍流程进一步细化，这种规则有合理性，也非常科学。

不同于单纯的“价高者得”，从“双高双竞”“第一轮竞价”可以看出，对于热点地块，仍可能会设置不同的溢价率空间。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示，热门地块起始价及溢价率由出让前综合会商而定，将对热门地块实行差异化溢价率上限，有助于企业提前计算项目溢价率，同时稳定优质住宅产品价格，在发挥市场机制作用的同时，创造更公平、合理的市场环境。

“不是收紧，是土地竞拍标准的进一步优化”

目前，全国土地市场呈现出非常明显的两级分化的特征。

7月9日，在“沪九条”出台后的首批出让宅地，尤其是取消限价的大背景下，2宗位于杨浦区的地块吸引多家实力房企展开激烈争夺。

当天上午，经过60轮报价，保利发展旗下的上海保利建锦城市发展有限公司以22.03亿元竞得杨浦区平凉社区02H1-01地块，楼面价88462元/平方米，溢价率21.18%。

经过79轮竞价，北京城建+越秀地产以22.3亿元竞得杨浦区长白社区H2-17地块，楼面价70272元/平方米，溢价17.12%。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，目前的土地市场很明晰，呈现两极分化，好的好、差的差。大家都去拍好的地块，在没有特别多压力的情况下拿到了地块，能不能最大化地发挥出它的价值，还说不准。因此，通过土地竞拍标准的优化，来控制土地竞拍的热度很有必要。

“上海这一次不是政策收紧，是土地竞拍标准的进一步优化。”卢文曦表示，通过土地竞拍标准的优化，来提升开发产品的品质。“这么多的标准，我不相信建不好房子。目前，很多商品房装修交付标准，买家不买账、不满意，存在各种各样的争议。”

上海土拍新规对于未来的房地产市场将会带来哪些影响？宋红卫认为，个别热门地块，未来会由各方面能力都很出色的开发商来打造，比如说代建并无偿移交，这些都会增加公司成本，如果有开发商依然能够保证盈利，说明这个企业在产品打造、成本控制、品牌影响力等方面都很出色，也只有这样的企业在未来才能够打造出更具品质的产品。

陈炬兰表示，此次针对热门地块的土拍政策调整，是上海政府响应“好房子”建设号召的具体举措，或是加大优质地块供应的前奏，同时将优化土地市场资源配置，提高优质地块的效益。新增的“竞装修标准指标”或将引导企业合理利用优质地块，建设高品质住宅产品，满足人民对改善型产品的期待；“竞公共设施和开放空间”强调住宅产品社区建设，提高居民生活便捷度；而“竞无偿移交政府的高端人才住房”有利于完善保障性住房供应体系，精准吸引和留住高端人才，促进区域经济的均衡发展。