长实等港资房企业绩下滑 投资物业公允值变动“拖累”业绩表现

8月15日，长实集团公布2024年度中期业绩。根据公告，上半年长实集团收入220.08亿港元，同比减少10.55%；股东应占溢利为86.03亿港元，同比下降16.7%。

除了长实集团外，近期恒隆地产、太古地产、九龙仓置业、香港置地等在内的一众港资房企也披露了半年度业绩，盈利表现均呈现下滑或亏损状态。

对此，同策研究院研究总监宋红卫表示，“资产价格下调、出租率下降、租赁下行压力，导致房企资产公允价值缩水，对公司运营也带来较大压力。”

长实集团、恒隆地产等利润出现下降

一向稳健的港资房企，今年上半年的业绩表现也开始不稳定。

财报新鲜出炉的长实集团，收入与利润双降。收入下降背后主要由于物业销售的下降，2024年上半年物业销售收入为46.33亿港元，同比下降43.78%。从区域上来看，主要是香港与内地的收入减少。

除了收入下降直接带动长实集团的利润下滑外，还有一些因素也影响了其利润水平，诸如上半年金融工具亏损了2.07亿港元，去年同期为亏损400万港元，投资物业公平值增加了14.2亿港元，去年同期是26.9亿元港元。

与此同时，恒隆地产与太古地产的业绩也出现了下滑。

今年上半年，恒隆地产收入增长17%至61.14亿港元。其中，受内地奢侈品消费疲弱、香港零售及办公楼市况放缓和人民币兑港币贬值三大因素影响，恒隆地产期内物业租赁收入下跌7%至48.86亿港元。

在盈利方面，恒隆地产上半年录得净利润约为10.61亿港元，同比下跌约55.72%；股东应占纯利润为17.35亿港元，同比下跌22%。

对于股东应占纯利下跌，恒隆地产在财报中表示，主要原因是租赁业务利润下降、财务费用上升。另外，受到物业重估亏损的影响，股东应占净利亦有一定程度的下跌。

太古地产方面，今年上半年，其实现营业收入72.79亿港元，同比下滑0.25%。从收入结构来看，物业投资收入为67.27亿港元，占比达到92.4%，细分来看，办公楼收入出现下降，零售物业收入出现增长。

在利润方面，上半年，太古地产股东应占基本溢利38.57亿港元，同比减少1%；股东应占溢利17.96亿港元，同比下滑19.21%。

分析来看，太古地产盈利出现下滑主要在于投资物业公平价值的变动。财报显示，扣除非控股权益后，上半年太古地产投资物业公平值亏损为8.79亿港元，2023年上半年的公平值亏损则为16.35亿港元，这两个时期的公平值亏损主要来自香港办公楼组合。

根据太古地产财报，上半年其在香港的投资物业公平值亏损27.02亿港元，内地录得收益16.3亿港元，美国录得收益2.41亿港元。

太古地产表示，香港办公楼市场疫后的复苏步伐较预期缓慢，2024年余下时间预期市况仍然疲弱，租金水平将会继续受压。未来，将通过商户组合优化、营销推广及会员奖赏计划吸引本地顾客和游客，以抵销外游和游客消费模式改变的负面影响。

值得关注的是，九龙仓置业与香港置地上半年业绩出现了亏损。

8月份，九龙仓置业发布了半年度业绩。根据公告，上半年九龙仓置业收入为65.01亿港元，同比增长0.43%。在盈利方面，九龙仓置业未经审核基础净盈利31.23亿港元，同比上涨2%。如果计入投资物业重估减值，上半年九龙仓置业由盈转亏，股东应占集团亏损10.52亿港元，去年同期应占溢利18.05亿港元，大幅度下滑。

根据公告，今年上半年，九龙仓置业减值净额是44.26亿港元，去年同期是11.33亿港元。

对于业绩表现，九龙仓置业称，营商环境仍然困难，汇率走势不利、息口高企及人手短缺影响了业务营运的能力。今年首两个月，整体零售销售在低基数下增长平平，其后在3月份出现转折点，疫情后恢复向上的走势中止并掉头向下，第二季度的零售销售更出现双位数急剧下滑。写字楼市场受经济疲弱和供应过剩夹击，预期租金调整会持续直至营商环境改善为止。酒店业亦尚未完全恢复，房价在去年初边境重开初期有所上升后回落。

出现亏损的还有香港置地，其2024年上半年财报显示，亏损8.3亿美元，基础亏损达到700万美元，而去年同期基础盈利4.22亿美元。

香港置地称，这归因于其开发物业的一些项目的账面价值为2.95亿美元的非现金拨备，剔除拨备影响，基本利润为2.88亿美元，较上年同期下跌32%。尽管香港办公楼租赁需求疲软，新的询价水平较低，但其中环物业投资组合仍保持弹性。

港资房企业绩调整或将持续

可以看出，部分港资房企业绩下滑背后，主要在于投资物业公允价值的变动。

对于投资性物业来说，如果市场上行，投资性房地产的公允价值也会上涨。如果市场价格下跌时，投资性房地产的公允价值也会下跌。在会计处理上，公允价值增值收益应当计入当期损益。因此，当投资物业公允价值出现亏损或者下降时，不可避免会拖累业绩表现。

“主要是他们的持有物业估值变低了，带来的公允价值变动损益，地产价格快速上涨的时候公允价值是不断增加的，同样，价格出现下跌，公允价值也会减少，但是这部分损益对于企业来说都是‘虚”的，并不是会产生实际亏损，所以，剔除这部分的影响，港资房企今年上半年的盈利情况还是相对可以的。”亿翰智库研究中心总经理于小雨表示，持有物业估值下降的另一面，是租金和出租率出现不同程度下滑的一种体现，有物业经营的压力也在逐步增加。持有物业经营情况还和经济形势息息相关，在消费降级的大背景下，对于持有物业走中高端路线的港资企业来说，未来盈利也承压。

7月8日，世邦魏理仕最新发表的《2024年上半年香港商业房地产市场观点》指出，入境旅游复苏缓慢、融资成本持续高企及地缘政治不确定性继续为2024年上半年的主要基调。在此背景下，香港商业房地产市场整体疲软。

“在内地，以上海兴业太古汇为例，零售销售额下降19.6%，出租率由2023年的93%降至2024年6月的92%，还是把签署意向书的准租户算进来的情况下。”于小雨表示。

同策研究院研究总监宋红卫也认为，受外部经济环境影响，现在消费降级以及办公消费降级趋势明显，持有型物业的运营成本没有下降，甚至还在上升，因此导致现在持有型物业运营增收不增利的情况比较明显，而企业物业租赁收入下行也比较明显，这对集团财务产生了较大影响。“资产价格下调、出租率下降、租赁下行压力，导致房企资产公允价值缩水，对公司运营也带来较大压力。”

这种现象是否会持续？在中指研究院企业研究总监刘水看来，部分港资房企受内地房地产市场调整的影响，业绩出现下滑。港资房企的亏损会延续一段时间，内地业务收入占比越大，受的影响越大，后续期待内地房地产市场企稳回升，这些房企的业绩也会随之改善。

宋红卫认为，从全球资产配置的安全度来看，内地核心城市仍然具备绝对优势，比如上海、北京等城市的豪宅市场热销，走出独立行情，利润率很可观，很多房企都在积极布局这些核心城市的高端改善项目。