发改委推进REITs常态化发行，盘活存量资产优化市场流动性

8月1日，国家发改委副秘书长张世昕在国新办新闻发布会上表示，基础设施领域不动产投资信托基金项目常态化发行，是深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设的重要举措。下一步，将抓紧健全配套制度规范，协同推动常态化发行机制加快落地见效，推动盘活存量资产、更好促进投资良性循环。

今年以来REITs发行政策持续发布，不断提升投资者信心

今年以来REITs发行政策持续发布，不断提升投资者信心。2月8日证监会发布《监管规则适用指引--会计类第4号》，明确原始权益人及投资者双方均可将REITs确认为权益属性产品，引导更加长期、稳定资金入市，稳步推动REITs市场扩容；4月12日国务院发布新“国九条”，文中三次提及REITs，显示政策层面对REITs市场高质量发展的高度重视。

近日，国家发改委印发通知，部署推进基础设施REITs常态化发行工作，并自8月1日起以“新老划断”的方式实施。通知全面改进和优化申报推荐制度，进一步明确审核内容和申报要求，优化政策空间，简化申报推荐程序，压实各方责任，有利于进一步提升项目申报推荐的质量和效率。

国家发改委投资司负责同志指出，与此前的REITs试点政策相比，本次政策进一步聚焦重点，明确了审核内容和把关标准；进一步简化程序，提高申报推荐效率；进一步压紧压实各方责任，确保权责一致；进一步优化政策空间，激发市场活力。

具体而言，常态化发行阶段，国家发改委不再对项目未来收益率提出要求，更多交由市场自行判断、自主决策；不再对国资转让等法律法规已有明确规定的转让事项作出要求，改由企业依法依规自行办理。

此外，此次新规适当扩大发行范围，增加了清洁高效的燃煤发电、养老设施等资产类型。调整优化规模要求，明确对于行业共性原因导致缺乏可扩募资产的项目，以及首次发行规模超50亿元的项目，可适当放宽可扩募资产的规模要求。提高回收资金使用灵活度，取消用于存量资产收购的30%比例上限，将用于补充流动资金的比例上限从10%提高至15%。

公募REITs市场深度及流动性仍待进一步提升

从市场表现来看，二季度国内公募REITs经营情况承压，但板块间分化仍明显。二季度以来REITs市场股价表现较好的板块包括保障性租赁住房、能源、消费基础设施等。二季度REITs底层资产的基本面情况仍是主导市场的主要变量。

平安证券固收首席分析师刘璐认为，近日国家发改委发布的REITs新规，呼应了各级监管部门对REITs健康发展的高度重视，主要意义在于规范一级发行行为，对二级市场没有直接影响。

从加大供给的角度，新规短期可能对二级市场价格形成一定压力，但当前REITs市场情绪较年初明显改善，为加大供给提供了时间窗口。长期看，扩大REITs产品供给、提升REITs资金容量也是提升REITs投资价值的应有之义。

光大证券分析师孙伟风指出，2024年“红利风格”持续演绎，“资产荒”大背景下，公募REITs市场持续上扬，但市场深度及流动性仍待进一步提升，发改委新规的出台有望加速公募REITs市场扩容，并推动公募REITs进一步向市场化和权益化方向发展。

招商证券房地产研究团队认为，REITs发行范围的进一步扩大，底层资产类型的更加多元，或吸引更多资金入市，有助于市场整体流动性提升；不再设置收益率门槛，或进一步健全市场定价机制；促使更多经营成熟稳健、现金流持续稳定的资产发行公募REITs，同时或为未来构建多层次REITs市场做铺垫。

此外，回收资金用途约束放宽，或为发行人提供灵活决策空间；取消前期辅导环节，申报推荐程序进一步简化，一方面或意味着REITs申报从磨合期进入相对成熟期，另一方面，REITs发行效率提升或进一步激发企业发行意愿；对养老REITs适用更宽松的发行规模要求，放宽部分行业可扩募资产规模要求等。

后续来看，政策支持REITs市场供需两端加速扩容，自带红利资产属性的REIT资产配置性价比提升。发改委新规的出台支持REITs常态化发行加速市场扩容，而REITs纳入沪深港通投资标的、社保基金和FOF基金投资范围等举措也有助于进一步补充市场流动性。中长期而言，REITs权益属性或得到增强，进一步推动权益类资金参与REITs市场的意愿。