REITs常态化发行，市场化租赁住房、养老设施等迎来发行机会

从3年前的试点到如今的常态化发行，基础设施REITs向前迈了一大步。近日，国家发展改革委对外发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金项目常态化发行的通知》。

“1014号文”有诸多创新，在涉房方面，不止保租房，还有市场化的租赁住房，丰富了租赁住房底层资产的多样性；对于消费基础设施进行扩大化解释，解决了综合体项目的申报难题。

行业范围再扩大、资金使用松绑

2020年，基础设施REITs试点正式启动。2021年6月21日，首批9个基础设施REITs试点项目挂牌上市。

2021年的6月份，《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点工作的通知》发布，其中试点行业共9大类，保障性租赁住房被纳入进来。

2023年3月，国家发改委发布《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金项目申报推荐工作的通知》，将商业类消费基础设施纳入进去。其中提到，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

国家发改委最新发布的“1014号文”，行业范围再次扩容，增加了“养老设施”。

不仅如此，在行业细分中，还进行了内容的完善与创新。其中，在租赁住房方面，扩围至四大类型；在消费基础设施方面，明确规定与消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人的酒店和商业办公用房，可纳入项目底层资产。

除了行业范围的新增与完善外，在资金使用上也进行了松绑。

在此前的“236号文”中，关于回收资金的规定，其中指出，基础设施REITs净回收资金应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目；其中，不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人流动资金等。

最新的“1014号文”则规定，净回收资金主要用于在建项目、前期工作成熟的新建项目和存量资产收购；用于补充发起人流动资金等用途的净回收资金比例不超过15%。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，本次政策放宽了回收资金使用的限制，意味着原始权益人在资金分配和使用上将拥有更大的灵活性和自主权。同时，通知允许将不超过15%的净回收资金用于补充发行人的流动资金。这意味着，原始权益人拥有更大的自主选择空间，这一变化将显著增强资金使用的灵活性，也将进一步增加市场的活跃度。

市场化租赁住房也可发行REITs

值得关注的是，新规里面，不止保租房、公租房，更增加了由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目。

中国REITs联盟执行会长王刚表示，租赁住房去掉了“保障性”几个字，是一个很大的突破。相对而言，保租房租金受到限制，而市场化的租赁住房空间更大，租金上涨不受限制，可以支撑更高的估值。卖不掉的商品房，未来可以往租赁住房的方向转，实现资产盘活。

自从2021年7月份保租房被纳入基础设施公募REITs试点范围，目前已有5只保租房REITs上市。今年5月份，保租房REITs启动扩募工作，华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT先后官宣开启扩募。

在二级市场中，保租房REITs的表现较为亮眼，5只保租房REITs自上市以来涨幅在两位数。

赵然表示，将租赁住房REITs的底层资产类型划分出四大类型，进一步丰富了底层资产的多样性，为市场提供了更加全面的选择。其中，保障性租赁住房，满足新市民、青年人的刚需人群需求；公租房，满足兜底性保障人群需求；市场化长租房，符合从“有其居”到“优其居”的市场需求变化，满足改善型和更高层次租住需求人群；园区配套型长租公寓，强调了居住是为产业服务的特性，满足产城融合发展的需要。

一位长租公寓负责人告诉记者，从试点到常态化，说明政府鼓励公募REITs的发行，流程、环节、要求都做了适当的放松，发行更加灵活、宽松，对于物业资产评估、存量资产盘活都有积极影响。但是，具体哪些市场化的租赁住房能申报REITs，还需要更多操作细则落地。

商业消费底层资产优化，解决“综合体”申报难题

“1014号文”里面也对消费基础设施的底层资产进行了扩大化解释，其明确指出，与消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人的酒店和商业办公用房可纳入项目底层资产，其建筑面积占底层资产总建筑面积比例合计原则上不得超过30%，特殊情况下最高不得超过50%。

但是在此前的规定里面，酒店、写字楼不属于试点范围。

王刚表示，这解决了“综合体项目”申报的一大难题。在面积上，原则不超过30%，特殊情况下可以达到50%，虽然仍有限定，但是也给了一些出路。

未来，独立的酒店与写字楼是否会被纳入REITs的底层资产范围？

王刚表示，从“958号文”到“236号文”，再到“1014号文”，3年时间，公募REITs从试点到常态化发行，物业范围不断扩大。相信未来，酒店、写字楼也会被逐步纳入进去。

新增“养老设施”，推动银发经济增长

值得关注的是，“1014号文”在行业范围上新增了“养老设施”。王刚认为，这是一个新的突破，为了应对人口老龄化趋势，推动银发经济增长。

2023年中央经济工作会议和2024年政府工作报告均明确提出要大力发展银发经济。

国家统计局发布的数据显示，2023年末，我国60周岁及以上人口超2.96亿，老年人口基数大，老龄化速度快。发展银发经济是积极应对人口老龄化的客观要求，也是实施扩大内需战略的重要举措，既利当前又惠长远。

“养老设施被纳入进来，预计会有很多的险资参与进来，对于做养老地产的涉房企业来说也是一个机会。”王刚说。