北京新挂门头沟新城地块 土拍规则发生三大变化

7月26日，北京市挂牌出让北京市门头沟区新城0604街区MC00-0604-0104-01、0107、0104-02地块R2二类居住用地、F3其他类多功能用地土地，土地面积约为4.6万平方米，规划建筑面积为8.55万平方米，起始价格为16.36亿元，上限价格18.814亿元。

值得关注的是，本次土地出让过程中，竞买规则发生三点主要变化。在竞买规则方面，对于集团企业参拍要求有微调；同时，对竞价阶梯进行了优化；此外，在超低能耗建筑标准方面也有所调整。

北京链家研究院院长高原点评称：“总体来看，北京市此次土地招拍规则的调整，是适应北京市房地产形势与变化进行的及时调整。此次调整，能够引导开发企业良性竞争，为购房者贡献更多好房子、好作品，改善居民的居住条件。”

同一集团企业仅有一家可参与摇号

根据出让公告显示，在竞价环节，参加竞买的企业须具有房地产开发资质，可以独立竞买也可以联合竞买，联合竞买的联合体各方须同时具有房地产开发资质。同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买。

宗地进入现场摇号环节后，同一集团成员企业仅可有一家参与该宗地的摇号，对于多家成员企业同时报名参与摇号的，以企业缴纳保证金到账时间的先后顺序确定摇号资格。联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地摇号。同一集团成员企业包括但不限于：与集团公司存在关联关系的公司。

对此，中指研究院土地市场研究负责人张凯点评称：“相较既往规则，此次土拍规则对竞买人资格优化，其中，对同一集团下的成员企业，在竞价阶段的竞买人资格要求方面有一定的放松。但如果该宗地块竞价至摇号阶段，同一集团下的成员企业中，仅允许保证金最先到账的一家成员企业参与摇号。这一规则的优化，一方面保证了摇号阶段的公平性，另一方面又为同一集团下的成员企业创造了更多参与北京土拍的机会。”

同时，高原也表示：“近年来，随着地产行业的深化发展，企业的集中度逐步提高，同一集团内多个不同企业事实上经营较为独立，相较既往，较易出现同集团内不同公司对同一地块具有开发意愿的情况。在既往规则下，此种情况发生时，通常开发集团需进行内部协调，其中多数企业不得不忍痛割爱。从市场整体角度来看，报名及竞价阶段引入更多企业，能够较好地保持市场活力，有利于行业的长期健康发展。”

“一线城市部分土地关注程度较高，为合理控制房价，北京市采取地价达到上限后进入摇号环节的拿地规则。而同一集团内多家企业如同时参加摇号环节，必然会使得该集团‘中奖概率’提升，对其他企业存在有失公平之处。因此，此次新竞拍规则同样有所约束，比如同一集团多家企业均进入摇号阶段，则以保证金缴纳时限为依据仅保留第一家企业进入摇号阶段，避免单一集团中签概率过高，兼顾了土地出让的公平性。”高原补充表示。

优化竞价阶梯，有效促进充分竞争

出让公告显示，此次推出的门头沟新城地块挂牌出让起始价为16.36亿元，竞价阶梯为170万元整，竞买保证金为3.28亿元。

“此次竞价阶梯由原来起始价的5‰调整为1‰，大幅降低了竞价阶段的加价门槛，有利于竞买人更精确地根据自身企业的出价能力进行报价。”张凯表示。

“实际竞买过程中，以一宗50亿元的典型地块为例，意味着单次举牌，每手价格从2500万降低至500万元，变化非常显著。”高原进一步表示：“此次竞价梯级的改变，使得开发企业能够在未来竞买出价过程中，更精细地依据成本收益测算结果进行报价，实现企业综合经营收益的最大化。此外，更细致的竞价阶梯划分，也有利于在竞买阶段更为充分地竞争，实现公共资源、商业利益、消费者等各方的共赢。”

优化超低能耗建筑标准，聚焦建造“好房子”

在此次竞拍要求中，还对超低能耗建筑标准进行调整，即由之前的需满足北京市建筑节能设计标准，优化为可按“国标”执行。

“这一调整能够在一定程度上降低房企的开发成本，为房企腾挪出更多的成本资源用在好房子的产品打造上。”张凯表示。

近年来，北京市在超低能耗建筑推广方面做出了诸多努力。例如，今年北京市出台的公积金新政中即明确，超低能耗建筑住房在交易过程中可享受公积金贷款额度上浮40万元，对于降低购房者成本具有较大帮助。

“从既往情况来看，超低能耗建筑尽管更为环保，居住使用成本也更低，但较高的建筑成本使得超低能耗住宅仅在少量改善性项目及高端项目中有所应用。本次土地出让中，北京市对超低能耗建筑认定标准进行了调整，纳入“国标”超低能耗建筑设计标准，为开发企业结合项目定位因地制宜开展超低能耗建筑建设提供了新的选择，能够增强开发企业建设更多超低能耗项目的意愿，前期已推出的超低能耗利好政策也将惠及更多京城购房者。”高原表示。

此次北京门头沟新城地块出让规则的调整或将成为日后北京土拍的“常态”。对此，张凯表示：“门头沟新城地块出让规则的调整代表着北京土地市场未来的趋势，即降低门槛，未来一段时间内所出让的土地应该都会执行这个新的规则。”