“老破小”现在值得入手吗？

“外面丑，关我里面什么事！”近来，多地网友在社交媒体上晒出他们购买的“老破小”房源，这些曾被忽视的二手房再次受到一部分购房人的青睐。

根据相关房产机构的数据，一些一二线城市“老破小”房源的成交量有所活跃，例如，今年上半年杭州市总价在200万元以内的二手房房源的成交占比，较去年同期高出了近10个百分点。

“老破小”，真的值得买吗？

“性价比是不错的”

“老破小”，是用来形容那些建成时间长、社区及房间内设施老旧、居住空间偏小的房源，这些住宅广泛存在于各个城市，尤其是老城区。北京市朝阳区的金台路、呼家楼片区内就聚集着大量“老破小”房源，楼龄在20年、30年及以上的房子随处可见，由于该片区位置较好并且毗邻国贸CBD商务区，一直是热门的置业区域之一。

中新经纬于近日走访了金台路片区一些小区。在某社区，地面上停满私家车，每栋单元楼门口都被电动车包围，进入楼道，墙面贴有各类小广告，楼道和走廊处还有一些居民摆放的杂物。

“现在这一片区的房价，已经比几年前便宜不少，很多之前观望的年轻人都可以上车了，性价比是不错的。”该片区的房产经纪人李乘对中新经纬称，自北京6月底出台降低首付比例等政策后，市场表现有所回暖，在上周日，他们公司团结湖大区成交了11套房源，而往常只能成交6、7套。他称，现在有些客户觉得价格调整到位了，已经开始入手。

李乘举例道，金台路片区某二手房房源当前的挂牌价是336万元，而在去年，同户型、同楼层的房源成交价为420万元。李乘称，即便该片区的房源已经下降，但业主为了防止有些客户大幅砍价，会把挂牌价报得虚高一些，留足与买家的议价空间，实际成交价仍能下调。

中原地产首席分析师张大伟称，北京此前出台的楼市调整政策更多是释放改善型需求，而近期降低首套房首付比例、降低住房贷款利率等政策，则是释放刚性需求，让刚需的购房门槛降低，加上二手房房源的价格下降，共同促使购房者的首付款及还款压力降低，使得“老破小”房源出现一波行情。

不止北京，多个一二线城市均出现类似情况。杭州贝壳研究院院长上官剑对中新经纬称，根据统计，在2024年上半年，杭州市总价在200万元以内的二手房房源成交比例占整个二手房成交量的约45%，成交比例较2023年上半年高出近10个百分点，成交量明显放大。他称，经过近段时间的交易，位置好、配套好、总价在130万元至150万元的二手房源已经消化得差不多了。

上海中原地产市场分析师卢文曦对中新经纬称，各家机构对“老破小”的定义有所不同，但观察下来，6月份，上海市内环内的成交占比较上个月有提升，300万元至500万元的二手房源占比较5月提升了9个百分点。他称，成交房源的楼龄不易统计，但在300万元至500万元的产品段中，面积小于70平方米的房源占比是比较多的，面积小、总价低的二手房房源成交活跃度有所提升。

深圳中原研究中心发布数据显示，在今年上半年，深圳市350万元-500万元价段的二手房为成交主力，占比21.5%；其次是250万元-350万元价段，占比19.2%。从占比变化看，350万元以下价段成交占比显著上升。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“老破小”房源成交相对活跃的地方主要是超大、特大城市，这些城市在过去几年涌入大量年轻人，他们目前的支付能力相对有限，“老破小”是短期内可以支付的选择。他说：“‘老破小’房源在这轮市场调整中跌幅较大，跌到了一部分购房者的可支付水平。”

“老破小”价值仍在

2023年，柳君开始在北京看房，她当时纠结于是在五环外购买新房，还是购置一套位置相对较好的二手房。对比后发现，新房的位置一般都比较远，而且首付及月供压力更大，一番比较后，她最终选择了西四环玉泉路地铁站附近的一套建成于20世纪90年代的二手房，总价近400万元。

目前，柳君正在装修房子。她对中新经纬称，那些“远大新”的楼盘位置较远，日常的社交出行可能就要一个半小时，她无法为了“远大新”而牺牲通勤时间。尽管近期房价有所下跌，但她对这套房子依然满意，小区物业比较负责，环境也比一般的“老破小”房源要整洁。同时，周边配套成熟，这是新房在短期内无法比拟的。

2019年在金台路片区购房的冯博也对中新经纬称，金台路的房子大部分都是“老破小”，优点是交通出行便利，周边配套齐全，超市、饭店、医院、学校都能在一公里范围内解决，到国贸、三里屯、朝阳公园也很近。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬表示，一些城市“老破小”房源成交量上升，除了价格低以外，交通便利、学区加持、周边配套成熟等，都是购房者看重的因素。多地推出的带押过户政策，让二手房源的成交速度加快，交易更加便利。此外，还有一些购房者是看到城中村改造的预期，选择入手这类房源。

在杭州，一些“老破小”房源之所以受到青睐，与“原拆原建”的政策有一定关系。上官剑称，一些区域低总价二手房房源的快速成交，就是部分购房者受到了自主更新政策的刺激，期待相关政策落地。另外，杭州买房积分落户分值由此前的30分提升至80分，为了让子女享受杭州的教育资源，总价低的“老破小”就成为了一些外地客户的选择。

张大伟还称，过去几年，多地持续推进老旧小区改造，这让部分社区的基础设施得到一些提升，老旧小区的居住环境有所改善。

贷款政策也对老旧小区的交易有所支撑。今年4月，北京住房公积金管理中心发布的《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》提出，对于完成老旧小区改造的住房，房屋可贷年限从低于房屋剩余使用年限减3年，优化为低于剩余土地使用年限减3年。与原核定标准相比，公积金贷款年限相当于增加10年或20年的时间。李乘表示，受此政策影响，一些改造后的老旧小区的公积金贷款年限都有所增加。

不过，陈旧的基础设施、过高的建筑密度、无法大规模改变的人居环境，仍让不少人对“老破小”房源望而却步。冯博称，这些房子重新装修后，下水道堵塞、水压低等问题还是会出现。李乘表示，一些老小区的停车位已经被分配完，新搬来的居民想要停车只能跟居委会协商。

租金收益堪比理财产品？

今年4月份，易居研究院发布的一份二手房报告称，2018年底，二手房价格开始拉升，当年四季度为39454元/平方米，而到2021年一季度，已经涨到62284元/平方米，达到历史最高点。此后，受政策影响和市场自身调整，尤其是2023年上半年二手房挂牌量激增，供求压力倒逼二手房价格下行，到2024年一季度，价格跌至41622元/平方米，基本回落到2018年底的水平。

“老破小”房源的价格回落，让这类房源的租金回报率得以回升。上官剑称，以杭州市朝晖九区的房源为例，该小区两居室的价格在150万元左右，年租金在3万至4万元左右，粗略计算，朝晖九区两居室的租金回报率约在2.5%以上，这一收益率已经与一些理财产品的收益相当。

李乘称，北京朝阳区金台路片区60平方米左右的两居室，租金价格在6000元至7000元/月左右，比郊区新交付小区的租金价格高出不少。中新经纬以金台路片区一套面积约58平方米、挂牌价339万元的两居室为例，该房源同户型的年租金约7.8万元，粗略计算，这套“老破小”的租金回报率约为2.3%。参考诸葛找房研究中心此前发布的数据，2023年，北京、杭州两地的租金回报率分别约为1.85%、1.69%，对比下来，“老破小”房源的租金回报较高。

对比理财产收益，根据银行业理财登记托管中心发布的《中国银行业理财市场年度报告》显示，2023年各月度银行理财产品平均收益率为2.94%。另据中国外汇交易中心披露数据，7月24日，10年期国债收益率为2.2270%。

尽管“老破小”交易出现升温，但上述受访业内人士认为，虽然这类房源的价格已大幅回落，跌到一些刚需人群的心理价位，但仍要谨慎、按需购买。上官剑认为，从保值增值角度看，“老破小”未来的空间相对有限，建议购房从实际需求出发谨慎选择，比如，有教育、医疗等资源的加持。

李宇嘉称，基于通勤、教育、总价可控等因素，购房者可以选择“老破小”，但是，这些房源最大的问题是市政设施的老化，未来可能会出现很多意想不到的问题。