更换物业后老物业不走，能否继续收服务费？四川法院发布物业纠纷典型案例

老物业不走，新物业无法进场，那老物业继续提供物业服务，是否能继续收取业主的物业服务费？小区停车被剐蹭，物业无法提供监控视频，是否需要承担相应费用？小区安装充电桩，物业收取“电力增容费”应不应该？

7月18日，四川省高级人民法院首次发布四川法院涉物业纠纷九大典型案例。这些案例覆盖了物业服务合同从订立、履行到终止的生命全周期，回应了物业服务收费标准如何确定等热点问题，同时，也为同类型纠纷、案件的处理提供了样本，市民、业主遇到类似问题，也可参考案件内容进行维权处置。

案例一：

更换物业后，老物业不能再收取物业费

换物业是住宅小区遇到的难题，如遇到老物业一直不走的情况，老物业还能否收取物业服务费？

在7月18日四川高院通报的典型案例中，某物业管理公司系某小区的前期物业服务人。2017年3月26日，该小区业主委员会向该公司函告将重新选定物业服务人，并邀请该公司积极参与竞标。该公司于2017年4月10日回函收悉，并表示前期物业服务合同于2017年6月10日自行终止。业主委员会按程序重新选聘物业服务人后，于2017年6月28日告知该公司及时办理交接事宜。2017年6月30日，业主委员会与新物业服务人签订《物业管理服务合同》。此后，某物业管理公司长期滞留案涉小区，致使新物业服务人无法进场服务。2023年7月，该公司因向业主收取物业费未果，向法院提起诉讼。

《民法典》第九百四十九条对物业服务合同终止后原物业服务人的交接义务及相关责任作出了明确规定，原物业服务人拒不履行交接等后合同义务，继续提供物业服务的，有违业主的真实意思，其不能请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费。

最终，法院对该公司关于判令业主支付2019年1月1日至2022年12月31日期间物业管理费的请求不予支持。

案例二：

小区停车被剐蹭，物业未尽到义务应承担相应责任

物业收取了停车费，当车辆被剐蹭时，物业未尽到安全保障义务，是否需要承担相应责任？

2022年，当事人伏某发现其停放在小区停车位上的车辆被剐蹭，遂联系物业服务公司协商解决。后因此次事故产生修理费用14400元，物业服务公司通过其投保的停车场责任保险向维修单位赔付13680元。之后，因物业服务公司未支付剩余维修费，伏某向公安机关报案。经人民调解委员会调解，双方仍未就剩余维修费的承担达成一致意见。

2023年，伏某的车辆在案涉小区同一停车位再次被剐蹭，保险公司确认此次事故损失为1400元。伏某遂向法院提起诉讼，请求判令物业服务公司向其赔偿因车辆剐蹭所造成的一系列经济损失。

根据《民法典》第一千一百九十八条，因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。

在该案例中，伏某停放车辆的停车位处于小区监控盲区，审理法院认为，监控盲区导致伏某无法向直接侵权人索赔，应认定物业服务公司疏于管理，在此次事故中具有一定过错。最终，审理法院酌定由物业服务公司按照20%的比例承担补充赔偿责任。

案例三：

小区安装充电桩被物业收取“电力增容费”

在新能源汽车迅速发展的背景下，因安装汽车充电桩引发的涉物业纠纷呈现高发态势。

2020年，成都某小区业主程某某在购买小区停车位后，准备在其车位上安装充电桩，小区物业公司也同意了程某某的安装申请。

之后，程某某按照该公司要求支付“电力增容费”5500元，缴费说明记载有“车辆充电桩线路维护”字样。但对此程某某怀有异议，认为物业服务公司以收取该费用为同意其安装充电桩的前提条件，致使其不得不同意支付该费用，该费用的收取缺乏法律依据。

法院在对该案件进行审理后认为，程某某对案涉车位具有专有使用的权利，在停车位安装汽车充电桩，系为更好利用其建筑物专有部分的合理需要。

而充电桩安装过程中，物业服务公司并未实际对变压器进行增容，其收取的“电力增容费”实为车辆充电桩线路维护费用。而充电桩线路维护涉及对小区共用部位、共用设施设备的维护，有关权利义务应由小区全体业主共同确认。鉴于该公司的收费行为既缺乏行政部门的规定依据，亦未经业主大会决议或合同双方当事人协商，审理法院判令某物业服务公司向程某某返还上述费用。

对于此类纠纷，四川法院认为，业主合理使用产权车位安装汽车充电桩，只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，其有权合理利用小区建筑物的共有部分，包括公共配电容量、公共管道井等。物业服务人对此应予以积极配合、协助，及时核实小区剩余电力变配电容量情况，查勘安装现场，并客观真实地出具意见，不得主观地以“电容量不足”“存在安全隐患”等为理由拒绝业主的安装申请。同时，维护养护共用设施设备系物业服务人的主要义务。物业服务人拟针对汽车充电桩提供专项服务并收取费用的，应与全体业主协商确定。