“去库存”压力下 部分城市“商改住”破冰

在商办类项目“去库存”承压的背景下，一些城市“商改住”破冰。海口、上海、深圳等城市在土地市场出现“商改住”的案例，并且地块身价随之上涨。7月16日，海南海口湾核心滨海区A0702地块概念设计方案征集结果出炉，距离其上市的步伐越来越近。此外，热点二线城市长沙允许“去化”存在困难的公寓改为住宅，山西大同、海南万宁也分别为化解非住宅库存推行“商改住”及视同住宅待遇的政策。

由于房地产市场供求关系发生重大变化，商品房尤其是商办项目销售持续下滑、库存高企。在此背景之下，自2017年以来的严禁“商改住”的举措在部分城市有所松动。不过，在业内人士看来，存量非住宅物业调整为住宅的难度较大，“商改住”大规模调整的可能性不大。

土地市场频现“商改住”

近日，部分城市的土地市场出现“商改住”的现象。7月16日，备受关注的海口湾核心滨海区A0702地块又有新消息。当天，海口市自然资源和规划局公布了该地块概念设计方案征集结果。7月8日，海口开始启动该地块的控规修改工作。

根据此前A0702地块规划修改公示，地块用地性质由原旅馆用地调整为二类城镇住宅/商业/城镇社区服务设施混合用地。修改后住宅建筑量占比达85%，商业及配套设施建筑量占比15%。

值得关注的是，海口湾核心滨海区A0702地块也出现在海口市2024年度住宅供应计划中。业内预期不久将正式推向市场，届时必将成为海口土地市场的热点。

此外，7月5日，在上海2024年第四批住宅用地出让公告中，原小米地块以住宅用地性质重新亮相，出让面积1.67公顷，容积率2.2，拟以招挂复合形式出让。

该地块曾在2021年由小米全资子公司竞得，当时作为商业办公用地，成交价15.5亿元，折合楼面价31001元/平方米。而在经历政府收储后重新上架，调整为住宅用地后，该宗地块起始价为36.96亿元，起始楼面价约10.08万元/平方米。事实上，在上海，楼面价超过10万元/平方米的地块并不多见。地块“商改住”之后，身价出现上涨。

除此之外，深圳、杭州也有地块出现“商改住”的案例。比如，7月7日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布通告，为加大居住用地供应，促进后海片区职住平衡，拟对“后海湾-东角头地区”法定图则DU10、DU13开发控制单元调整为“商业服务业用地+二类居住用地”。而此前这两宗地块为商业服务业设施用地。

长沙支持房企将未出售公寓改成住宅

值得关注的是，7月2日，由长沙市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》引起广场的广泛关注。长沙为加快推动存量公寓等类住宅商品房去库存，明确支持符合条件的公寓调整为住宅，以缓解商业办公项目的高库存压力。

长沙明确，暂停新的公寓等类住宅项目规划审批；已完成项目总平面图审批，但开发“去化”存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可按程序调整为住宅；无法满足套型住宅设计要求的小户型公寓，不得进行调整。

而此前“商改住”在长沙已有案例，包括对长房星城天地和龙湖春江郦城两个项目进行了“商改住”的规划调整。2023年12月，长沙市自然资源和规划局发布了龙湖春江郦城项目总图变更公示，其中的20#栋由原先的公寓调整成为住宅。今年5月9日长沙市自然资源和规划局发布了星城天地项目的批前公示，根据公示内容，星城天地项目B#栋由服务型公寓变更为住宅。

“类住宅”通常指的是在住宅限购政策下，部分商业服务类项目被设计成类似住宅的形式进行销售，如 酒店式公寓、 公寓式办公等。此前这一做法也被称为“商改住”。事实上，“商改住”政策的出台主要是为了缓解商办物业尤其是公寓的库存压力。据湖南中原研究院统计，截至今年5月，长沙内五区商务公寓的库存量达到了135万平方米，去化周期达58个月，整体存量积压。

对于长沙此举，易居研究院研究总监严跃进认为，此类“商改住”的前提之一是房企名下未出售的类住宅，而不是业主现在持有的二手房类住宅。换言之，这主要是从房企去库存角度进行的。

除长沙外，还有一些城市也在推行“商改住”相关政策。6月，据山西大同市政府官网消息，大同发布《关于加快化解非住宅商品房库存方案》，在诸多去库存措施中提到，最受关注的是，对已出让但尚未开发建设的非住宅商品房用地，允许按规定转型用于国家支持的项目，经批准可按“商改住”进行规划修改，并可适当降低商住配比。同时，为盘活存量非住宅商品房资源，对已竣工未售出的非住宅商品房项目，可通过收购、长租等方式用作高层次人才公寓、“创客空间”或其他公共服务设施。

此外，6月底，海南万宁市发布《促进商业办公类商品房去库存工作方案》，与上述城市不同的是，为了加速去库存，提出商办类商品房参照住宅管理，享受与住宅同等待遇，比如家庭子女就近上学，用水、用电、用气等与住宅同等收费标准等。

业内：“商改住”大规模调整可能性不大

早在2017年北京出台针对商办项目调控政策之后，上海、广州、深圳、成都等一线和部分热点二线城市紧随其后，严禁“商改住”。不过，近年来，由于房地产市场供求关系发生重大变化，商品房销售持续下滑、库存高企。今年4月30日，中央政治局会议在房地产相关表述中首次提出，要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

随着商办类项目库存的高企，一些城市在“商改住”方面破冰。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近日，包括上海、杭州、深圳、长沙、昆明等热点城市相继发布“商办改住宅”的政策，或将待供应土地从商办改为商住/住宅，或将已建成或在建的商业物业改为住宅。主要是因为近年来商办过剩很突出，在售去化周期普遍高达30个月或几年，开发商纷纷大尺度打折促销，恶化了投资环境，不利于开发商回笼资金和缓解资金链紧张。

李宇嘉认为，在满足居民住房期待、打造“好房子”和提高居住品质的背景下，需要增加居住用地供应；同时，不是将商办用地全部改为住宅，而是部分改为学校、绿地等公共设施，这样有助于平衡住宅用地对于公共设施的需求。

“商业用地调整为居住功能需要考虑片区规划定位，要符合国土空间规划要求，同时要满足宅地供应指标，还要考虑到住宅项目所需要的公共配套设施能否落地，而且涉及消防安全和公共服务设施，因此，存量非住宅物业调整为住宅的难度更大。”李宇嘉认为，虽然部分地块可能会实现调整，但由于受片区规划管控和国土空间规划的限制，以及地方对招商引资和产业导入的要求，公共配套设施的要求等影响。“商改住”大规模调整的可能性不大。