行业分析篇：房地产行业的经营模式

【文稿：】

房子可以说是中国人最喜欢的一类资产，也是中国家庭资产中占比最高的资产。既然房子对中国人如此重要，我们就用两期内容好好讲讲房子的话题。今天先了解一下房地产企业的经营模式，下期再讲如何分析地产企业。

房地产企业也就是我们所说房地产开发商，把房子盖好然后卖掉就是他们的生意。在这一生意链中大概有4方参与者，分别是地方政fu、开发商、银行和消费者。房子要盖在土地上，而我国的土地归国有，所以开发商要先去当地政fu手里买块地。

有了地然后去盖房子，这期间如果没钱了就去银行借钱，借钱把房子盖好就能卖给消费者，这就是4方参与者的关系。不难发现，对于地产企业来说房子就是他们的商品，而商品的成本很大程度上来自土地的价格。另外，有一个环节决定了地产企业的生死、那就是银行。以前讲财务分析的时候提到过，房地产企业的一大特点就是高负债，负债率普遍在80%以上，深陷债务危机的某大地产负债率更是高达90%。这意味着公司100块资产中有90块是借来的...

高负债意味着高风险，只要一步错就会步步错。这里我们需要提出两个疑问，第一：为什么地产企业要借这么多钱去经营，第二：为什么只有地产企业借这么多钱、其他企业却没有？先回答第一个问题，公司借钱开展业务并不是因为没钱，而是即便有钱他也会去借钱，因为公司想赚更多的钱...

举个例子：你有一家非常赚钱的饭店，假设今后开的分店也很赚钱，你会不会开分店呢？肯定会，但开分店的钱从哪来呢？当然是从第一家店的利润来，但这个速度太慢，如果直接跑去银行借钱，第二天就能把分店开出来，两家店一起营利，赚钱的速度就是以往两倍。开发商卖房子也是同理，借钱不是因为手里没钱，而是为了手里能有更多的钱。

拿着更多的钱去盖更多的楼盘，最后就能实现更多的营收。然后是第二个问题：为什么只有地产企业借这么多钱，其它企业却很克制？其实所有企业也都有负债，只不过地产企业的负债最高，因为这是行业属性决定的。一个项目从投入到产出的周期比较长，这意味着开发商赚钱的速度会很慢。多数企业的商品几分钟就能在流水线中生产出来，而盖房子可不是流水线作业。从拿地盖房到销售回款，这期间需要经历较长的时间周期，为了解决这个问题，最好的方法是同时开工多个项目，把每个时间点都利用上，这样就能确保利益最大化。否则每盖一个新楼盘前，都得等上一个楼盘销售完才能有钱开始。

所以房地产行业比的根本不是谁的商品质量好，而是比谁资本运作的好。为了实现利益做大化、就得背负足够多的债务，这样就能在同一时间盖更多的房子，但如此高的负债也意味着高风险。过去没人看到风险是因为房价一直再涨，这导致房子不但不愁卖，还总能以更高的价格卖出去。开发商借的钱是越来越多了，但赚的钱也越来越快了，所以手中的现金流可以做到偿还债务。

但只要房价开始下跌或者不再上涨，这场危险的游戏就很难继续。极高的负债意味着资本运作中容不得一点闪失，只要一个环节出现问题，哪怕这个问题很小，但只要影响到了资本运作的闭环、最终会引发连锁反应导致满盘皆输。所以几乎每一个倒下的房企都死于现金流危机。

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