7月9日,上海迎来“沪九条”后首场土拍,这也是取消土地限价、恢复价高者得的首场土拍,共揽金约91.33亿元,平均成交楼板价约49496元/平方米,平均溢价率9.58%。
中原地产资深分析师卢文曦点评称:“在政策利好推动下,上海新房和二手房成交放量,市场信心开始回归。此次土拍溢价率走高,说明房企对未来市场尤其是高端改善市场的前景看好。”
内环内宅地溢价率超20%
7月9日,上海迎来2024年第三批次土拍角逐,此次土拍共有4宗地块,其中2宗地块位于杨浦区,1宗地块位于宝山顾村,1宗位于奉贤新城,出让总面积约15.29万平方米,总规划建筑面积约29万平方米,总起始价84.2亿元。
本批次商品住房用地出让,也是继“沪九条”后,上海土地市场迎来的新变化。根据出让要求,自该批次起上海取消商品住房用地溢价率10%的上限要求,成交地价由市场化竞价确定,恢复“价高者得”模式,进一步提升土地资源市场化配置效率,执行3年之久的土拍限价正式取消。同时,4宗地块的中小套型比例要求又一步下调了,杨浦长白社区、杨浦平凉社区、宝山顾村地块要求比例为50%,奉贤新城地块要求比例为40%。
最终,杨浦长白、平凉两宗地块分别由越秀和北京城建联合体、保利发展溢价斩获,宝山顾村和奉贤新城地块分别由招商蛇口和中旅投资联合体、奉贤发展底价摘得,揽金总计约91.33亿元。
当日竞争最为激烈的要数杨浦平凉地块,也是此次出让中唯一的内环内的宅地,共有9家房企竞拍,总计激战60轮。在竞拍过程中,北京城建和越秀联合体、中海地产和上海城投出价也很积极,全程咬价很紧,最终被意愿更强烈的保利竞得,成交楼面价88642元/平方米,溢价率21.18%。
中原地产资深分析师卢文曦点评称:“杨浦平凉社区地块受到市场关注,说明地块质量不错。地处内环内,靠近杨浦大桥,南面是多层建筑,高区有机会直接看黄浦江景观。地块距离轨道交通18号线丹阳路站约1公里,到浦东有江浦路隧道等方式,交通便利。地块面积只有1.38万平方米,可以开发2万多平方米的小区,面积不大的情况下总价可以控制,对开发商来说不会有太多资金负担。”
同时,记者也注意到,杨浦平凉地块周边还有保利琅誉等项目,这些项目的房地联动价约在11.7万元/平方米。除此之外,保利深耕杨浦滨江区域多年,打造了保利建工海玥天汇、保利越秀和樾天汇、保利天汇、保利珑誉、保利琅誉等项目。不仅如此,在开拍之前,保利就已经公示了该地块的方案,基于其低密度的地块特征,预计打造低密度洋房产品。
“由于本次拍卖采取价高者得的方式,加之近期楼市情绪有所升温,市场关注度非常高。不过拍卖过程总体还是比较理性,叫价过程比较缓慢,大家都有思考过程。当然,基于众多买家参与竞争,溢价率超过10%是预期内的事。最后溢价率定在21.2%,楼面价也刷新区域内最高纪录,这也显示出房企愿意接受一定的高成本。总体来看,中心区的优质地块产品还是会吸引中高端改善性买家,并且保利发展在区域内也有地块,项目之间也会有潜在客户资源,销售压力不会太大。”卢文曦进一步表示。
同时,另外一宗位于杨浦区的宅地溢价率也达到17.12%,经过79轮竞价才得以成交。具体来说,杨浦区长白社区N090701单元201街坊H2-17地块位于杨浦内中环,距离内环直线约1公里,土地总面积1.38万平方米,容积率2.3,起始价19.04亿元,吸引了中海地产、保利置业、越秀和北京城建联合体、象屿地产4家竞买人参与,最终由越秀和北京城建联合体以总价22.3亿元摘得,成交楼面价70272元/平方米。
土拍热度不均、分化更为明显
值得注意的是,在杨浦区两宗热门地块之外,剩余的两宗位于宝山区和奉贤新城的地块均以底价成交。
其中,宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0308-02、0314-05地块靠近潘广路站,土地总面积6.69万平方米,容积率0314-05地块为1.4,0308-02地块为2.2。该地块由招商蛇口联合中旅投资起始价31.12亿元摘得,楼面价22252元/平方米。
此外,奉贤区奉贤新城12单元02A-04A地块由奉发集团底价15.88亿元拿下,楼面价17000元/平方米,土地总面积5.84万平方米,容积率1.6。
卢文曦分析指出:“上海本轮土拍回到原先价高者得的方式,中心区地块必定受到市场较高关注。那么,在完全市场化背景下,上海土拍溢价率到底会有多高?毕竟在取消最高限价的城市中,部分土地拍卖的溢价率可以超过30%,甚至有地块达到50%,上海是否也能达到那样的高度依然存疑。目前来看,尽管取消最高溢价,房企还是比较理性,不会盲目挑战更高溢价率。”
此外,中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示,本批次土拍是“沪九条”出台后的首批宅地出让,自该批次起,上海取消自2021年实行集中供地起的溢价率10%土拍封顶原则,以及并未在出让条件中规定相关房地联动价。这也意味着上海土地市场在经历三年限价后,回归“价高者得”的市场逻辑。其次,此举有利于企业打造“好房子”,从而增加政府土地收入,有利于城市环境及基础设施建设。而本次高溢价率成交的地块,未来批准售价或将高于实行房地联动价的项目,这也将对拿地开发商的销售及产品打造能力形成挑战。
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