多轮竞拍、刷新楼面价 青岛、南京高溢价地块背后有何逻辑？

6月20日，青岛市崂山区王家村地块刷新青岛楼面价，竞价364轮，溢价率37.23%，最终由青岛海业益佳地产开发有限公司以18.9亿元斩获，楼面价39516元/平方米。

而6月19日，在土地减量提质的情况下，南京公开拍卖3宗低密度宅地，总揽金约22.82亿元。其中，夫子庙地块溢价率均超20%，而建邺区双闸街道住宅用地成为南京第二高价地。

在其他城市地块撤拍频发、底价成交成为主流的同时，青岛、南京土地高溢价成交的背后有何逻辑？

溢价率37.23%，崂山地块刷新青岛楼面价

6月20日，青岛挂牌出让2宗涉宅地，分别位于崂山区王家村板块、城阳区白云山板块各一宗，总起始价18.88亿元。最终2宗宅地一宗溢价、一宗底价成交。

值得关注的是，崂山区王家村35号地块竞争尤为激烈，其也是青岛二批次中“含金量”最高的地块。该地块起始价13.75亿元，起始楼面价28796元/平方米，也是崂山区起始楼面价最高的住宅用地；占地面积21705.6平方米，容积率2.2，规划建筑面积4.78万平方米。

此次共有中海地产、海信地产、海业益佳三家竞买人参与竞拍，最终经过364轮竞价，由海业益佳以总价18.87亿元斩获，成交楼面价39516元/平方米，溢价率37.23%，该楼面价刷新了崂山高价地纪录，而在去年崂山高价地楼面价为25185元/平方米。另外，崂山区王家村35号地块楼面价还超过了2010年出让的市南区莱阳路8号地块，成为青岛楼面价最高地块。

中指研究院高级分析师谢东晖表示，崂山区王家村35号地块位于崂山区规划梅岭东路以南、规划石老人一路以东，为崂山石老人前海一线的“城中村”王家村社区拆迁改造用地中第一个出让地块。该地块毗邻金家岭板块，地处价值高地，附近拥有众多高端项目竞品，住宅均价约60000元/平方米，区域房价位列青岛之最，且周边配套齐全。此次土拍的高溢价成交，体现了优质地块的价值和潜力，也反映出房地产市场尤其是高端项目市场在挑战中仍蕴含着机遇。

相比之下，同在当天出让的城阳区白云山地块就显得冷清。其由青岛悦铭置业有限公司以底价5.13亿元斩获，楼面价5007元/平方米。该地块位于城阳街道白云山路以东、春阳路以北，占地面积64057平方米，容积率1.6，规划建筑面积10.25万平方米。

楼面单价约4.4万，南京诞生“第二高价地”

值得注意的是，近日不仅青岛出现了地块高溢价成交。6月19日，南京公开拍卖3宗低密度宅地，总起始价19.7亿元。最终3宗地块平均溢价率达到13.59%，总揽金约22.82亿元。

其中，建邺区双闸街道住宅用地经历竞价47轮，被奥体建设以总价17.4亿元拿下，成交楼面价43888元/平方米，溢价率15.23%，该楼面价位居南京TOP2，仅次于由葛洲坝于2016年5月斩获的中国府地块；秦淮区夫子庙街道住宅用地，经过25轮竞价，由中堃置业以总价4.6亿元拿下，成交楼面价35084元/平方米，溢价率20.42%；溧水区永阳街道住宅用地，挂牌起始价0.78亿元，经5轮竞价，被南京昱临置业以0.82亿元拿下，成交楼面价6305元/平方米，溢价率5.13%。南京三宗地块溢价成交离不开地块的优质属性。

南京房地产学会副会长孟祥远认为，此前南京宣布2024年供地计划，全市商品住宅用地供应计划仅240公顷，较去年减少51.3%。本次土拍是供应计划官宣后的首次土地出让，仅3宗地块，少而精，体现出供地的克制，减量提质，也是遵循市场规律下对市场的保护。

此外，“本次3宗地块为近十年来南京推出的容积率最低的优质地块，容积率最低仅1.01，且地块公共配套、自然禀赋优越，可打造城市中心罕见的低层高品质改善型住宅，很可能会引领南京新房市场品质再提升。”孟祥远表示，3宗地块全部溢价成交，体现出房企的积极性很高，说明“减量提质”的供地策略正在收效，对南京楼市也将带来信心的提升，传递出稳中向好的市场信号。

各地土拍市场冷热分化明显

相比之下，今年广州的土地市场一直不乐观。6月20日，广州花都区公开出让2宗住宅用地，一宗底价成交，一宗终止出让。其中，花都区CA0303017地块由广州花都城投西城经济开发有限公司以底价6.7744亿元摘得，楼面价9000元/平方米；宗地面积43169.84平方米，容积率2.8。这也是广州今年成功出让的第三宗宅地。

2024年至今，广州一共成交了7宗涉宅地块，但其中有4宗为去年挂牌，均于今年1月成交。真正属于2024年挂牌并成交的仅有3宗，均为底价成交。回顾过去五年，广州每年保持至少40多宗涉宅地块成交，且土拍成交多发生在上半年。

此外，原定于同日出让的花都区车城大道以北、岭东路以西CB0106022地块因故终止，该地块起始价10.9786亿元，起始楼面价5080元/平方米。而自今年1月以来，广州共已发布超30条事关土地终止出让或延期出让的公告。

由此可见，目前土拍市场冷热分化明显。对于今后的土地市场，克而瑞分析人士表示，近期从中央到地方，刺激政策密集出台，一定程度上提振了市场信心，但政策落地的效果仍需时间检验，意味着短期销售回暖再传导至企业投资同样需要经历底部修复阶段，因此短期房企投资意愿难有大幅度提升，谨慎和聚焦是主旋律。