无理由退定金、首付分期……楼市政策“工具箱”直指去库存痛点

自“5·17”央行新政降首付、降利率之后，各地仍在不断补充政策“工具箱”，包括无理由退定、房产与积分落户关联、公积金家庭收入认定标准、首付比例突破下限等内容。这些都指向新房去库存的难点痛点。

当前全国百城库存去化周期处于历史高位，6月7日举行的国务院常务会议明确，对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。在此背景下，业内人士认为，需求端政策达到2010年实行限购以来最宽松的阶段，“去库存”实施框架大致确定，最终化解的规模和经历的时间要有理性的预期。

各地楼市政策“工具箱”不断出新

房地产与落户挂钩已不鲜见。这次杭州则将房产与积分落户相关联。6月11日，杭州公安部门公布了“杭州市居住证积分管理指标体系”，最大的变化是房产赋分从30分提高到80分。按照新政，在杭州市区自购产权住房且实际居住的，可获得80分。据悉，总分满100分即可申请落户。这也就意味着，只要在杭州购买住房且实际居住，基本上就可达到落户要求。

值得一提的是，非住宅不可赋分，多套住房不可累计赋分，购买期房可凭预售合同申请赋分。早在5月9日，杭州发布房产新政，明确表示将优化积分落户政策，在杭州市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。按照当时房管部门的解读，是要大幅提高房产赋分。

相比之下，“购房无理由退定”成为长沙的政策看点。6月5日，长沙发布鼓励房地产开发企业自愿实施“购房无理由退定”。严跃进认为，目前各地从营商环境优化、规范市场秩序等角度出发，通过无理由退房机制，进一步促进房屋买卖市场的向好发展。无理由退房操作，减少了购房顾虑、增强了购房信心，也鼓励房企公开透明诚信交易。

众所周知，在途交易最敏感的内容是定金交付和退回，而此次政策明确，收到退定申请后七个工作日内退还定金。过去一些地方也有退款机制，但退款太慢导致购房者信任度不高。

降低购房门槛成为各地政策的主流趋势。6月5日，郑州发布住房公积金提取和贷款的规定，明确对于单缴职工家庭，允许把未缴存公积金的职工工资收入列为家庭收入。公积金单缴家庭也可双倍认定收入，有助于提高公积金贷款的便利性和额度，也在很大程度上促进了居民家庭公积金贷款工作开展。

与此同时，青岛胶州首付允许分期缴付政策也受到关注，即购房人首付款可按50%缴纳，剩余50%可缓交1-2年交齐。若按胶州首套房15%首付比例计算，那么实际首付比例其实为7.5%。

严跃进认为，各地政策都指向新房去库存的难点，青岛胶州是政府层面透露出的全国历史上最低首付比例。目的在于降低购房成本和鼓励入市。虽然直接看胶州的新房去库存周期不算太高，但若考虑到各地二手房挂牌增加和销售处于低位的情况，也说明潜在的去化压力略大，这是政策出台的重要原因。

业内：“去库存”实施框架大致确定

值得关注的是，4月30日，中央政治局会议提到的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”；6月7日，国务院常务会议对于房地产作出新部署，指出要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。

根据易居研究院百城库存报告，全国百城库存去化周期创历史最高水平，即其去库存压力超过了2011年和2024年，其相比合理值增加了一倍，这说明去库存工作的严峻性和紧迫性。各地在降低首付比例等基础上，在去库存工作方面需要持续发力。6月7日国常会明确，对于存量房产、土地的消化、盘活等工作，既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。这也为各地今后房地产政策的推出奠定了基调。

6月11日，据广东房协官微披露，广东房协决定联合部分地市房协和相关机构共同开展“1+4+N”广东商品房促消费全产业大行动，将搭建1个立足广东、面向全国全产业促进商品房流通消费的大平台，包括“粤团购”“以旧换新全国免佣”“先租后售”“大宗交易对接”四项行动，并联动政府、金融机构、中介服务机构、生活服务商、媒体等实施N项配套措施。

可见，广东在房地产去库存方面是下了一盘大棋。对此，中指研究院华南分院研究总监杨永俊认为，目前，各地出台“以旧换新”房地产政策，重点促进库存去化。此次广东房协响应政策号召，联合各地市房地产协会搭建促进商品房流通消费的大平台，以第三方身份积极对接行业供需双方，提供相关配套服务，为房企与购房者提供实质性的便利，降低交易成本，提升交易效率，有助于稳定广东省内房地产市场，加速市场企稳修复。

亿翰智库分析人士认为，目前是2023年8月之后又一个重要政策节点，央行发布“5·17”新政，首套房首付比例下限刷新历史最低，多个一二线城市迅速跟进，需求端政策达到2010年实行限购以来最宽松的阶段。不过，政策能够促进成交短期回升，但是预计仍无力扭转需求疲软的基本面。

同时，“目前广受关注的‘去库存’实施框架也大致确定，央行通过保障性住房再贷款提供低息贷款支持，按照政府主导、市场化运作的方式进行，预计再贷款能够帮助部分高库存的大城市一定程度解决库存积压问题，但由于这是一个各方各自‘算账’的过程，因此对于最终化解的规模和经历的时间要有理性的预期。”上述亿翰智库分析人士表示。