上海不设房地联动价、土拍“价高者得” 已有19城取消地价上限

6月7日，上海规划和自然资源局官方微信号“上海规划资源”发布消息称，自三批次起，该市取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定。但是，对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节，引导市场主体理性竞价。

与此同时，当天上海新挂出4宗宅地，在出让须知中明确，“按‘价高者得’的原则确定竞得人”。而且，此次供地中也未见有“房地联动价”的设置。

对此，上海易居研究院研究总监严跃进表示：“此次上海明确取消土地交易限定最高溢价率10%。土地政策调整说明落实‘人房地钱’的导向，对于后续更好吻合市场需求和产品开发等具有积极的作用，也是‘市场归市场、保障归保障’政策的重要体现，对于市场信心提振等都有积极的作用。”

取消溢价率上限，实行“价高者得”

据上海土地市场官网显示，此次上海三批次新挂出4宗宅地，涉及杨浦区2宗，宝山区1宗，奉贤区1宗，出让总面积约15.29公顷，总起始价84.21亿元，总价共计约84.21亿元。

上海规划和自然资源局表示，本批次商品住房用地出让，是“沪九条”出台后的首批土地出让。自该批次起该市取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定，进一步提升土地资源市场化配置效率。同时，按照推一批次备二批次的安排，前期加强对各出让地块的具体出让条件、出让方案的综合评估、市场预测、模型推演，强化规划引领、需求导向、品质保障和可持续。在出让前，规划资源、住建、房管、发改、财政、金融等部门建立综合会商机制，在土地和住房供应的规模、结构、价格、节奏等方面保持联动，逐一地块进行研判，合理设定出让起始价格，对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节，引导市场主体理性竞价。

同时，新京报记者注意到，在此批次推出的宅地“出让须知”中也标明，“此次国有建设用地使用权挂牌出让遵循公开、公平、公正和诚实信用原则，并按‘价高者得’的原则确定竞得人。”

此前的2021年4月30日，上海对竞价规则做出重大调整，在为每宗土地设置起始价的同时，还设置中止价和最高报价。同时，最高报价一般限定为起始价的110%，即溢价率上限为10%。

严跃进表示：“此次上海土拍实行‘价高者得’，取消溢价率上限的约束，客观上就是对过去政策的调整优化。即对过热时期的过严政策进行优化调整。同时这也是对此前‘沪九条’政策的土地管理政策进行了细化和落实。”

中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示:“这意味着从2021年一批次集中供地起开始实施的限价竞价政策，以及2023年6月开始实行的触顶后进入一次性报价调整为触顶摇号的机制不再实行。本次取消溢价率上限将使有实力的企业获取土地资源，开发商拿地将更加市场化，拿地意愿强烈的房企机会增加。其次，有利于企业打造好房子，从而增加政策土地收入，将有利于城市环境及基础设施建设。此外，取消地价上限也将使得开发商投资更为谨慎，需要提前进行严谨的投资测算以获得利润。”

“土地政策的调整，有助于增加房企的盈利空间。溢价率的调整背后，其实也会对销售价格等产生积极影响，这也会对房企投资拿地产生较为积极的影响，客观上也会有助于促进优质地块的加快出让。”严跃进进一步补充说。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示：“在新房降价的背景下，尤其是上海外环外的新盘，其实开发商的利润空间被压缩，拿地积极性会减弱，取消限价后有助于增强房企拿地积极性，也有利于楼盘品质提升。”

未设“房地联动价”，中小套型比例下调

在此次新的土拍规则中，还有一个明显变化是未见房地联动价设置。

陈炬兰进一步表示：“这也代表着自2021年一批次集中供地以来已经实行3年多的房地联动价本次不再实行，房企的利润空间可能将增大，将有利于市场上更多项目在品质方面百花齐放。但这并不意味着上海就此取消了新房限价政策，目前上海新房仍然需集中过会后才能入市。”

事实上，随着上海今年来陆续加快高端住宅项目入市，高端住宅限价已经有一定的“松动”。

对此，严跃进进一步表示：“此前上海对于一些房价地价联动制度其实也有微妙的调整，包括一些高端住宅的备案价有所上浮。而北京近期也出台了溢价率分段指导价政策，对于溢价率的上限也从10%上调到20%，这都体现出一线城市近期土地政策调整是同步的，方向高度一致。”

“在取消土地和新房限价后，价格‘倒挂’的现象会逐步消失，投资客利用高价差赚取‘倒挂’利差的现象也会得到遏制。”张宏伟表示。

与此同时，6月7日挂牌的4宗地块的中小套型比例要求又一步下调。其中，杨浦长白社区、杨浦平凉社区、宝山顾村地块要求比例50%，奉贤新城地块要求比例40%。

事实上，今年3月，上海“7090”政策就逐步退出。今年3月15日，在上海2024年一批次第二轮土拍的6宗地块中，中小户型的比例也变得更为灵活，首次突破了“7090”的限制。

22城中已有19城取消地价上限

据此前媒体报道，在去年9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。此后，多个城市在下一批次土地出让文件中取消了地价上限，实行“价高者得”。

据中指研究院统计，截至6月7日，在22个进行集中供地的城市中，已经有19城恢复“价高者得”，目前仅剩北京、深圳、宁波三个城市执行限地价政策。

一线城市中，广州是率先实行“价高者得”的城市。2023年11月21日，据广州公共资源交易中心官网显示，黄埔区挂牌今年第四批次土地出让的首宗宅地，按照“价高者得”原则确定竞得人，并未设置地块最高成交限价，意味着广州正式取消宅地“限地价”出让政策。

值得关注的是，在土地市场重回“价高者得”后 ，部分热点城市地价有所上扬。其中，杭州在取消限价后的首场土拍中，所出让的9宗地块平均溢价率为10.5%。而在成都“取消限价”的首场土拍中，7宗地块全部成交，其中，青羊区66亩地块溢价率达到30%。

“此次上海取消土地限价后也会进一步带动土地市场的活跃度，进而促使市场的回温。”张宏伟表示。