上海新政后土地首拍揽金百亿 浦东上演“8抢1”戏码

在上海提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策等九条政策措施后，5月28日，上海2024年二批次集中供地开拍。当天共出让4宗住宅地块，总起始价约93.51亿元，涉及闵行区、浦东新区、杨浦区和松江区四区。最终，2宗住宅用地价格触顶摇号，揽金总计约99.84亿元。

从地块热度来看，浦东上钢街道地块最为抢手，上演“8抢1”的热闹场景。而闵行梅陇地块和杨浦长海社区地块分别吸引了4家竞买人和3家竞买人。从参拍房企来看，依旧以“老面孔”央国企居多，且多为头部房企，最终中铁置业、北京城建、安徽省高速地产集团+安徽安联高速公路等落子。

2宗优质宅地“触顶”摇号

5月28日上午，上海2024年二批次土拍大战正式拉开帷幕，4宗宅地总出让面积约15.49万平方米，总起始价约93.51亿元，这也是上海自实行集中供地以来，供应量较少的一次供地。

其中，浦东新区上钢街道地块成为本轮土地出让的焦点，重现“8抢1”的热闹场景。该地块原计划采取“招挂复合”方式出让，由于有效申请人数不足11人，采用挂牌方式出让。该地块位于浦东内中环世博板块，是很多房企青睐的优质住宅地块，土地面积1.25万平方米，容积率2.0，规划建筑面积约2.5万平方米，起始价12亿元，最高限价13.24亿元。

据悉，共有8家房企及联合体参与该地块的竞价，包括上海城建、北京城建、绿城、象屿+江苏怡康、中海、招商蛇口、保利+上海建工、中铁置业。经过18轮现场竞价触达地价上限13.24亿元进入高品质竞报环节，8家竞买人均接受绿色建筑二星级和超低能耗建筑以及7%公租房比例上限指标而进入摇号环节，最终由中铁置业摇号拿下，成交楼面价5.3万元/平方米，溢价率10%，装修标准3000元/平方米，未来销售指导价为10万元/平方米。

另一个热点地块是5月28日下午进行竞拍的闵行区梅陇社区地块。该地块紧邻板块内品质标杆春申景城，地段优势明显。南侧600米左右就是地铁15号线景西路地铁站，交通便捷，教育资源丰富。地块面积约5.64万平方米，容积率2，建筑面积11.29万平方米，起始价49.669亿元，最高限价54.635亿元。

当天共4家房企及联合体报名参与上述梅陇地块竞拍，包括中海地产、绿城、金茂+首开+北京城建、安高+安联。经过45轮竞价触达地价上限进入竞高品质环节，中海地产、安高+安联接受绿色建筑二星级和超低能耗建筑上限指标，2家竞买人均不接受5.5%公租房比例竞报，直接进入摇号环节。最终由安联+安高摇号斩获，楼面价4.84万元/平方米，溢价率10%。

值得一提的是，2023年4月份，万科联合中铁建75.49亿元落子闵行梅陇板块，溢价率9%，销售指导价为7.5万元/平方米，该地块也就是目前在售的朗拾花语。

北京城建摘得杨浦“袖珍地块”

杨浦长海社区地块共吸引3家房企报名参拍，分别为保利置业、大悦城、北京城建。该地块是一宗“袖珍地块”，土地面积仅0.57万平方米，容积率1.5，规划建筑面积约0.85万平方米，起始价4.83亿元，最高限价5.313亿元，销售指导价为10.7万元/平方米。地块距离地铁10号线三门路站1公里左右，往北300米可达新江湾湿地生态观鸟拍鸟基地，景观资源十分优质。

最终，北京城建以4.98亿元的价格竞得，溢价率3.1%，楼面价为5.84万元/平方米，房地联动价10.7万元/平方米。值得关注的是，北京城建地产此次共报名参拍了3宗地块，也是本批次参拍地块最多的开发商。

据悉，今年3月份，越秀地产以约7.5亿元摇号竞得杨浦区长海社区地块，溢价率9.58%，当时的成交楼面价4.39万元/平方米，房地联动价9.2万元/平方米。目前周边新房均价未超过10万元/平方米。

此外，当天成交的松江区广富林街道地块因为仅有一名竞买人，最终国贸+松江交投以底价26.98亿元拿地，成交楼面价2.8万元/平方米，销售指导价为6.3万/平方米，容积率为1.2。出让文件显示，上述地块土地出让面积为8.02万平方米，规划建筑面积约9.6万平方米。该地块中小套型住宅设计建设标准为，多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米。地块周边有不少在售项目，虽然距离地铁站和印象城较远，但居住氛围静谧。

对于上海二批次此轮土拍，中指研究院分析人士认为，参拍房企依旧以“老面孔”央国企居多，且多为头部房企，比如招商、中海、保利等。从地块热度来看，浦东上钢街道地块最为“抢手”。

新政对土地市场有提振作用

今年3月15日，上海完成2024年第一批次首轮土拍，出让5宗地块，收金约134.1亿元。其中，4宗地块触顶成交，1宗地块溢价成交。由于在供应地块质量提升的推动下，一批次首轮土拍保持较高热度，土地整体溢价率达到9.07%。而在4月份举行的2024年第一批次第二轮土拍中，6宗商品住房用地成交总价约118.86亿元，平均溢价率6.01%，其中3宗地块在竞至地价上限和高品质双指标上限后摇号成交。从目前来看，上海二批次土拍仍延续了一批次土拍的成交行情。

事实上，土地市场受销售端市场的影响最为明显。在房地产市场下行周期下，5月份上海房地产市场成交承压，年内累计表现不及去年。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，5月份上海二手房成交14185套，较4月份下降22.3%，较去年同期下降5.2%；今年前5个月累计成交74305套，较去年同期下滑10.2%。

值得关注的是，5月27日，上海提出调整优化住房政策，提出非沪籍社保满3年即可买房、五大新城社保满2年即可买房、非沪籍单身人士外环内可购二手房、首付比例最低降至20%、取消离异购房限制等九条政策措施。对此，诸葛数据研究中心分析人士认为，自去年10月以来，上海市场情绪指数似乎进入快速下行通道，市场情绪亟待改善，政策支持具有一定的必要性；此外，这也向市场传递了一定的信号，即接下来各地房地产政策的松绑或有强化趋势。

在业内人士看来，上海新政策之后，全方位放松楼市调控将引导市场预期，对于上海土地市场也将带来提振作用，这将在今后的土拍市场将表现得更加明显。