上海迎“最低首付比” 中介：第一时间通知所有客户

“第一时间通知所有的客户。”上海链家某店长在5月27日下午上海新政出台后要求员工马上动起来，“传达新政策，约客户来看房。”

5月27日，传闻已久的上海楼市重磅政策“靴子”落地。响应“517”新政，上海“因城施策”，此次共计出台九条政策，涉及非户籍居民个税或社保“5改3”、调整离异购房政策、扩大非沪籍单身人士购房区域等，包括首套房最低首付款比例调整为不低于20%、多子女家庭增购一套住房等具体举措。

上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长丁祖昱点评称：“总体来看，上海信贷政策及时且力度大，对上海房地产平稳健康发展有积极作用，落实‘517’政策很到位。”

上海迎来史上“最低首付比”

5月27日，上海市住房和城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。通知自5月28日起施行。

此次通知进一步缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。

值得关注的是，此次上海落实“517”政策，将首套住房最低首付款比例调整为不低于20%。对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进点评称：“上海是‘517’新政后，一线城市中首个出台‘一揽子’政策的城市，包括系统性降首付、降利率，优化限购等，目前，从首付来看，这是上海历史上最低的首付比例，上海楼市自此迎来历史上的政策宽松期。”

与此同时，通知明确，扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域。立足促进区域职住平衡，将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。

“非沪籍单身人士购房扩大到外环内二手住房，换言之，现在外地户口单身人士可以在全市购买1套二手房。这一举措可以让买家有更多选择余地，如果选择购买外环内二手房也意味着盘活存量市场，让改善型买家有机会卖掉手里的二手房再去购买新房，有助于打通新房和二手房之间的置业链条。”上海中原地产资深分析师卢文曦称。

此外，上海也取消了离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。

降低房贷利率，对“以旧换新”给予补贴

优化住房信贷政策方面，上海将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为减45个基点，调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%。而此前上海首套房贷利率为3.85%，此次调整下降了35个基点。

以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次上海首套房贷利率降低后，每月月供减少198元，30年月供累计减少7.12万元。

此次新政对于二套房的房贷利率下调幅度最大，对于非差异化地区，房贷利率从4.25%降低到3.9%。按最新利率计算，等额本息方式还款，贷款100万元、30年，月供为4717元，总利息支出69.80万元，比原先分别减少约202元和7.3万元。

对于差异化地区，在上海临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域认购二套房，以100万贷款本金、30年等额本息偿还方式，月供调整前5008元，调整后4603元，可节省405元。

上海还进一步提高公积金的贷款额度，对购买首套住房的职工，个人公积金最高贷款额度调整为80万元，家庭公积金最高贷款额度调整为160万元。多子女家庭贷款购买首套住房，最高贷款额度在此基础上上浮20%政策不变，即最高可达192万元。对购买第二套改善型住房的职工，个人公积金最高贷款额度调整为65万元，家庭公积金最高贷款额度调整为130万元。

此外，为支持居住困难家庭改善居住条件，对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴。自通知施行之日起，在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。按出售住房建筑面积实行分档定额补贴，建筑面积30平方米以下的，每套补贴标准2万元；住房建筑面积30-50平方米的，每套补贴标准2.5万元；住房建筑面积50-70平方米的，每套补贴标准3万元，在办理新购一手住房不动产权证后领取补贴。

“一揽子”新政强化楼市企稳预期

上海是在“517”楼市新政后首个出台“一揽子”政策的一线城市，其中，降首付、降利率的力度都超乎市场预期。

事实上，上海楼市在今年也呈现出新的特征，即新房市场以高端住宅带动，成交均价上扬。根据国家统计局数据显示，4月份，上海新房房价指数环比上涨0.3%，涨幅位列全国第一，这也是继3月份后上海再度领涨。从前4个月来看，上海已经三度领涨全国。截至4月，上海新房价格指数已经连续23个月环比上涨，同比连涨66个月。

卢文曦解读称：“上海新房房价上涨主要由市中心高端楼盘带动，而外环等偏远地区楼盘去化难度较大，新房区域分化明显。”

二手房方面，今年以来，上海“以价换量”的特征突出。根据国家统计局数据显示，4月份，上海二手房房价环比下降0.8%，同比下降7.5%。

结合上海中原地产发布的数据显示，4月份上海新建商品住宅成交面积为57万平方米，较3月份下降34.7%。二手房方面，4月份上海二手住宅成交约1.57万套，市场情绪回落。

对于市场走势，卢文曦认为：“上海作为一线城市，对稳楼市的政策期待更高，最近几天新增客户量、业务咨询量等先前指标开始有所好转。现在政策落地、利好兑现，会进一步强化楼市企稳的心理预期。6月份是上半年收官的重要时间节点，目前这个时间点出政策对促进楼市交易稳定有重要意义，政策对刚需和改善型买家都释放出友好信号，预计楼市成交量有望稳中向好。”