楼市为何现在要去库存？“以购代建”能去库存吗？专家解读

本周五，楼市迎来诸多利好，四项重磅政策同时出炉，包括购房首付比例下调、公积金贷款利率下调、房贷利率取消下限，还有一个就是收购库存房源充当保障房。特别是中国人民银行周五下午宣布，将提供3000亿元保障性住房再贷款支持政府收储行为，引起社会广泛关注。那么，为何现在去库存成了当前房地产复苏的当务之急呢？

国家统计局最新公布的数据显示，4月份以来，市场供需都在下行，使得库存总量进一步在加大。一方面是由于3月份原本的小阳春没来，市场需求进一步萎缩，从而导致新一轮降价，市场观望气氛更浓。另一方面，是尽管去年以来二手房交易在回升，但回升的数量赶不上挂牌卖房的数量，各地二手房挂牌量都在创新高。

中央财经大学管理科学与工程学院教授 易成栋：目前市场上出现了刚性需求，有买房的愿望，但是因为销量和价格在下降，所以还在继续观望。随着交易量和价格的下行，开发商也会出现资金链困难。市场就出现了一个向下的紧缩的循环，这个时候就需要政府采取一些政策，打破循环，让市场走向平稳健康。

今年4月30日，中央政治局会议首次提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。这是时隔多年，中央再度对房地产去库存提出要求。而记者从易居研究院等市场机构拿到的统计数据也显示，当前库存很高的矛盾点并不在于房地产企业供应了太多房源，而是在于库存消化能力一直处于低位，即销售不振。据易居研究院统计，全国百城新建商品住宅库存销售周期目前为25.3个月，而新建商品住宅的合理销售周期应为12到14个月。

易居研究院研究总监 严跃进：这些政策都跟现在消化市场上的新房、二手房等等有直接的关系，对包括房屋买卖市场的情绪，房企的销售状况和资金状况等等，都能产生非常积极的影响，对于整个市场的提振将产生积极的作用。

“以购代建”能去库存吗？

在此次多项重磅政策当中，我们看到有一项明确规定，就是商品房库存较多城市可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。这被称为“以购代建”的模式，这种方式能够加快推进库存的消化吗？

近期，多个城市或地区已经出台“以购代建”相关政策，鼓励收购存量房用于保障房。像杭州临安区近日就表示，要在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，绍兴越城区批量购买商品住宅用于人才安居工程，而南京则表示，将适当改建或收购存量住房用作保障性住房，盘活利用闲置土地和房屋。

从目前各地的政策来看，“以购代建”主要有两个目标：一是加快存量商品房去库存，二是助力保交楼和房地产融资协调机制“白名单”的建立，以缓解房地产企业资金方面的困局。专家表示，通过收购存量住房改为保障性住房，目前看可以实现一举多得的效果。

首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授 赵秀池：因此收购存量商品房作为保障房，使开发商的商品房能够顺利实现其价值，另一方面增加了保障房供给，满足了更多被保家庭的需要，促进了商品房与保障房双轮驱动双轨运行的房地产市场平稳健康发展。

专家表示，近期有关“以购代建”的政策的实施，下一步无疑会给市场带来了一定的正面效应，特别是在楼市调控政策转向“去库存”这一背景下，这些措施能够缓解部分房企的资金压力，为楼市带来短期的稳定性。在各地具体执行的过程中，关于资金来源的可持续性，以及这些收储商品房的运营管理能力，都是考验政策未来效果的关键。

中央财经大学管理科学与工程学院教授 易成栋：这个政策要注意到中国的地方差异非常大，不同的城市有不同的情况，也就是因城施策还是很有必要的。

闲置和存量土地怎么办？

其实，在此次政策发布前，自然资源部就已经下发过一份通知，要求各地新增土地供应量需要结合当地商品住宅去化周期以及盘活存量规模，将盘活存量土地规模作为增量供应的重要依据。“去化周期”，其实就是指商品房的销售周期，新建商品住宅去化周期一般由新建商品住宅的存量除以此前12个月月均成交量得出。

而随着此次国家相关政策的进一步要求，自然资源部表示，正在准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地。

中央财经大学管理科学与工程学院教授 易成栋：收回这些闲置的用地，其实也是给拿了这些土地的开发商出路，让他们前期购买的土地资产能够盘活，让这些开发商能够从市场上退出来。

按照自然资源部的计划，未来一方面将严格依法处置闲置土地，另一方面将加大对存量土地盘活利用的支持力度。比如允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求，或者发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发等。

首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授 赵秀池：这一次政策特别明确提到，支持地方按照以需订购原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。既体现了市场化法治化的原则，帮助开发商解决了土地闲置的困境，增加了保障性住房供应。