​楼市政策工具箱“上新” 佛山惠州提升住宅得房率

继“以旧换新”、放宽购房入户之后，楼市工具箱不断出现新举措。

5月13日，广东佛山及惠州在同一天发布新的楼市政策，同时针对住宅用地的计容面积和公摊提出新规定。在业内人士看来，其本质上是增加了实际使用面积，从而降低了购房成本，变相降低了房价，同时也将提振开发商拿地的积极性，毕竟得房率高的项目具有更强的竞争力，去化也快。

佛山：得房率将达90%以上

“4·30”中央政治局会议明确提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，也为各地实施房地产政策指明了方向。

5月13日，佛山市住房和城乡建设局等九部门联合发布《关于持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，除了鼓励支持住房“以旧换新”、放宽购房入户外，佛山《措施》提到鼓励支持企业开发多样化、高品质住宅产品。新出让的住宅用地，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；取消对单个阳台的进深和面积限制；取消凸窗窗台与地面高差小于0.45米需计容的要求。出具规划条件时，为后续的建筑方案编制预留一定的弹性。

所谓计容建筑面积，即小区内所有计算容积率的建筑面积之和，等于“规划建筑用地面积×计算容积率”。一般情况下，计容面积小于等于建筑面积。

对此，中指研究院华南分院研究主管陈雪强认为，针对新出让的住宅用地，佛山《措施》将大大提高新建商品住宅的实用率，有利于提高新建商品住宅的品质及市场竞争力，将有利于加速释放本地改善需求。

根据中指监测数据显示，今年1-4月份，佛山全市新房成交量129.1万平方米，市场成交较为平淡，房地产市场观望情绪浓厚。在陈雪强看来，此次佛山进一步优化房地产相关政策，目的也在于激发更多的潜在需求，将有利于进一步加快当前佛山楼市的去化。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，按照佛山新政，套内面积可以做到建筑面积的90%以上，如此一来，90平方米建筑面积的房子可以做到三房，而原来只能做到两房。实际上是在控制总价的情况下，助力改善型需求释放。

“佛山计容新政利好开发商新拿地块和购买该项目的消费者，但对之前已经入市但未开发或销售的项目，形成较为明显的竞争优势，导致后者在去化上面临压力。”李宇嘉说。

惠州：鼓励打造户属空中花园

同一天，为满足市场对多样性住宅的需求，惠州市自然资源局印发《惠州市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》。相比佛山，惠州新政力度更大。

惠州《措施》规定，建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，但不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25％。不计入容积率建筑面积不纳入公摊面积；规划设计条件约定建成后无偿移交政府的配套设施不计入容积率建筑面积；结构净高不超过 2.10米、窗台高度不小于0.45米，进深不超过0.80米的住宅建筑飘窗不计入容积率建筑面积；面积小于3万平方米的用地，住宅建筑首层用作建设停车库的建筑面积，不计入容积率建筑面积，但层高应不大于4.5米……

惠州还鼓励建设高品质住宅，利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园。户属空中花园中不小于两个自然层高的部分不计入容积率建筑面积且不计入产权面积。支持住宅建筑设置层高不小于两个自然层高、可供业主共享的开敞式公共休闲绿化平台，该平台不计入容积率建筑面积，且不纳入公摊面积。

李宇嘉认为，此次惠州提出辅助用房不计入容积率建筑面积，不纳入公摊，事实上这是由政府或开发商来承担。而且惠州新政提到无偿移交政府的配套设施，应该由政府来承担，均是提高了业主的得房率。

在市场纾困举措频出的背景下，业内人士认为，惠州《措施》提高市民购房的得房率，鼓励企业建设高品质住宅社区，有助于提升行业产品竞争力，优化市民居住生活品质。

业内：调整规划指标有助提升项目竞争力

对于佛山和惠州计容面积和公摊的调整上，李宇嘉认为，本质是通过增加套内面积、实际使用面积，从而降低单位购房价格和成本，变相降低了房价，有利于提升购房者购房的积极性。此举也提振了开发商拿地的积极性，得房率提升的项目，比其他项目具有更强的竞争力，单价较低、去化也快。

在李宇嘉看来，不管是佛山还是惠州，以及其他城市对于土地出让的新政，都是为了回应及落实“4·30”中央政治局会议提出的“优化增量”，目的也是为了提高增量供应的有效性，降低供地成本，更好匹配需求端。通过政策调整，引导房企提升房屋实用率。这将有利于提高新建商品住宅的品质及市场竞争力，也将有利于加速释放本地的改善需求。

值得一提的是，2023年11月，广州下发《广州市建筑工程容积率计算办法》，将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制其进深。从参考广州的经验来看，对于现有的户型设计，将有明显的迭代，产品力也将大为提升。首当其冲的是得房率会跟着水涨船高，甚至使用率突破100%不是难事。可以预见，未来，佛山、惠州也将出现更多多样化、高品质住宅产品供购房者选择。

据悉，在北京虽然没有相关政策支撑，不过近年来很多项目的得房率也在不断提升。目前，北京在售项目不少得房率达到90%，甚至还有更高者。对此，有业内人士认为，从去年的广州到如今的惠州、佛山，优化建筑容积率计算办法，或者成为今后很多城市的选择，其带来的市场影响也是显而易见的。

李宇嘉表示，计容面积和公摊并不是产品的创新，而是调整规划指标以满足提高购房者的福利水平。近年来，凡是“偷面积”的项目，都有不错的销售业绩，甚至一些房企最大的竞争力就是“偷面积”。但这是“擦边球”或违规行为，现在则是将其规范化。