松绑外围限购、多孩家庭可再购1套，深圳楼市新政利好这些人

继北京后，深圳也松绑了楼市限购。5月6日晚，深圳市住房和建设局发布关于进一步优化房地产政策的通知。通知涉及三点，分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化。

其中，最重要的一条是再次松绑限购，非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士在7大区域购房，社保或个税年限从3年降至1年。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，这一条是最大看点，因为深圳外地人比较多。此次深圳参考京沪松绑限购的原则，小步快跑、留有余地、定向疏解。针对外围区域库存挤压、去化压力大、房价下跌明显，并扰动全市房价预期、楼市整体预期的现实情况，将“铁板一块”的外地人限购政策松绑，将其购房资格从社保3年收缩至1年，定向疏导到外围库存压力最大、楼市销售下滑最大的区域。

7区限购松绑，社保或个税年限从3年降至1年

根据通知，非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房。在盐田区、宝安区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。

这意味着，非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士在上述7大区域购房，购房门槛进一步降低，社保年限由3年减至1年。

今年的2月7日，深圳曾对限购政策进行调整，非深户购房社保或个税“5年改3年”：非深圳户籍居民家庭及成年单身人士能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。

深圳为何放松外地人在外围区域的限购？中指研究院市场研究总监陈文静表示，根据深圳统计局数据，2023年深圳常住人口为1779.01万人，比上年末增加12.83万人，其中，常住非户籍人口1172.87万人，占比为65.9%。深圳人口保持较快增长，且非户籍居民较多，社保年限缩短有助于推动购房需求释放。

从销售与去库存角度来看，深圳中原研究中心分析称，深圳非核心区存量高企，去化缓慢、“内卷”严重，如光明、宝安、龙华、龙岗，新房库存皆超8000套，坪山库存也超6000套，去化压力大，降价压力也较大，近两年非核心区楼盘呈现持续降价态势，冲击了周边二手市场价格，进一步加快了市场下行。

“因此，政策针对的是非核心区，在此区域购房非深户社保‘3改1’，二孩及以上家庭可再购一套，放开满足条件的企业购房限制。非核心区限购松绑后，区域市场有效需求增加，去库存速度加快，成交也会增加，市场竞争将逐步减小，房企资金压力得到缓解，开发商降价意愿降低，有助于稳定市场价格。”深圳中原研究中心如是表示。

松绑企业购房，二孩及多子女家庭可多购一套房

此次深圳新政还增加了二孩及多子女家庭的购房套数。

通知指出，有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。

李宇嘉称，对多子女家庭提供住房支持，这是过去各地普遍实施的政策，但多见于公积金额度提升，杠杆率提升。多子女家庭多购一套，而且还是在外围多购一套，可能就是鼓励多子女家庭到外围区域购置大户型住宅。

此外，深圳松绑了企业购房。根据通知，同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在盐田区、宝安区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买商品住房，用于解决员工住房等需求。

在李宇嘉看来，恢复企业购房，且没有套数限制，并与解决职工住房需求结合，这是一条很好的政策。但一方面，企业购房的税费、持有成本比较高，另一方面，目前的经济形势下能够有实力为员工购买住房的企业，只有少数实力派。只能说，多了一个去库存的渠道，可能会有一些科技型企业为了留住和吸引人才而购房，但这个比例很低，规模也很小。

深圳还提升二手房交易便利化，支持在本市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受本市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。深圳市住房公积金管理中心将提供房屋交易便民服务，优化商品住房“带押过户”流程，提升房地产交易便利度。

“这是深圳地方政府首次出面支持‘以旧换新’，此前都是中介机构、行业协会在推动。”李宇嘉说，此次深圳还提出优化商品住房“带押过户”流程，这也能加速以旧换新，建议住建部门和金融部门合力推进，让“以旧换新”的效率更高一些。

遵循小步快跑、留有余地原则，将存量、增量消化结合

实际上，此次深圳松绑外围限购，也是大势所趋。

4月30日召开的中共中央政治局会议指出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

因此，“要加快消化存量，成都全面取消限购后，北京、天津也松绑限购，深圳限购松绑也是众望所归。”深圳中原研究中心称。

总体看来，李宇嘉认为，此次深圳的新政在预料之中，贯彻了小步快跑、留有余地、定向疏解的原则，与京沪的策略基本一致，不是单纯为了去库存而去库存，而是将存量消化与增量消化结合起来，并与新市民、年轻人购房，融入城市和解决就业的新型城镇化结合起来。同时，此次深圳将外地人在外围购房资格从社保3年收缩至1年，并未完全退出，也彰显了不希望深圳再次成为炒房之城的底线。

从效果来看，李宇嘉称，客观来讲，深圳此前积累了一部分购房需求，此次新政是对政策的纠偏，能够释放一部分被干预政策限制的需求，包括多孩家庭到外围区域购置大户型住宅、企业给人才买房、满足非户籍人口和单身人群在深圳购房“上车”的愿望。

值得关注的是，“金三银四”期间，深圳楼市有所好转。深圳房地产信息平台的数据显示，4月份深圳二手住宅过户量4171套，环比上涨近9%，同比上涨近31%，创近3年来新高。

陈文静表示，从市场的角度来看，2023年下半年以来，深圳持续优化楼市政策，政策效果逐渐显现，市场情绪有所恢复，根据中指数据，今年4月份，深圳新建商品住宅成交面积环比增长5%，高基数下同比仍下降；二手住宅成交超4000套，达2021年5月以来最高水平，环比、同比均增长。分区域来看，本次限购政策优化的区域近几年新房成交量占全市整体的比重较高，政策优化预计将进一步提振市场活跃度，带动房地产市场继续好转。