“取消公摊”会导致房价上涨吗?业内:公摊面积收益分配更关键

“取消公摊”会导致房价上涨吗?业内:公摊面积收益分配更关键

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自5月1日起,广东肇庆实行“商品房实行按套内面积计价宣传销售”,这也是继重庆市后第二个真正实行以套内面积计价的城市。

尽管“取消公摊面积”已经是老生常谈的话题,但是,肇庆新政依然引发了更多的关注,尤其是“取消公摊会否导致房价上涨”这一问题又成为人们追问的焦点。

那么,以套内面积计价对消费者来说意味着什么?计价方式转变有何意义?

肇庆提出“合理适度提高得房率”

4月30日,广东省肇庆市住房和城乡建设局等7部门联合印发了《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》,其中,在住房政策方面,除了鼓励住房“旧换新”“旧转保”、优化个人购房信贷政策等政策外,还提出优化增加高品质住房供应。

其中,在优化供应方面,《措施》称,推动房地产开发企业依法规范、优化和公开住房公摊面积计算方式,合理适度提高得房率;从2024年5月1日起,实行按住房套内面积计价宣传销售;积极有序推行商品房现房销售。

目前,我国商品房普遍采取按建筑面积计价的销售模式,而在合同中,需要同时约定套内面积和公摊面积,则属于强制性要求。

事实上,原建设部于2001年出台的《商品房销售管理办法》规定了商品房销售三种模式,分别为按套计价、按套内建筑面积计价或按建筑面积计价。采取前两种计价方式的,应当在合同中注明建筑面积和分摊的共有建筑面积,采取第三种计价方式的,除应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积外,还应当约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差,以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

在实际生活中,我国内地除了重庆和刚刚实行套内计价宣传销售的肇庆外,开发商在销售过程中往往采取或强调的是建筑面积。由于计算方式不透明、少数开发商“暗箱操作”、产权和收益权不统一,消费者收房时“货不对板”,这就让公摊面积成为备受争议的对象。

必要的“公摊”

但是,“取消公摊”并非指真正的取消公摊面积,其含义只是计价方式的转变而已。对于消费者来说,公摊面积是必要的,在购房时,电梯井、楼梯间、垃圾道和值班警卫室及墙体等都属于共有面积。我国《民法典》第271条规定了建筑物区分所有权:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权;对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

然而,对于消费者来说,公摊面积需要适度合理,居住才会更舒适,性价比也会更高。公摊面积往往和得房率成反比,公摊面积越大,得房率越低。

此外,此次肇庆新政还提到合理适度提高得房率,指向的也是目前市面上开发商销售公摊面积较大的问题。上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为:“部分城市提出加大得房率,是对过去少数企业房型设计不合理、公摊面积不透明带来公摊比例过大、损害购房人权益的回应。”

“计价方式变化而已”

肇庆市“按套内面积计价”的做法,再次引发了网上对于“取消公摊面积”会否引发房价上涨问题的讨论。

对此,首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示:“现在住房的交易都是按整套房的房价签署合同的。如果改变计量方式前后整套房的房价不发生变化,则以套内面积计价的住房单价会上涨。”

中指研究院研究副总监徐跃进也表示:“以建筑面积或是以套内面积来进行交易对购房成本并没有太大影响。本质上,这只是计算方法的差异,两种算法下的房屋总价应该是相近的,只是单价会有所不同。而且,现在购房者都相对理性,购房时对得房率指标的关注也较高,得房率低的房子竞争力相对较差,所以,开发商基本不会故意做大公摊面积、降低得房率。”

“按套内面积计价由于面积的基础不同,单位面积的名义价格肯定会上升,但并不一定带来实际房价的上升,对于规范的企业来说,只是计价方式的变化,不会影响开发企业的总收入,对于购房人来说,也不会有购房总价的变化。”崔光灿也表示。

业内:建议公摊面积收益分配透明化

而对于后期用房成本,赵秀池表示:“取消公摊对购房者没有什么实质影响,‘羊毛出在羊身上’,开发商不会因此少收购房款,后期的物业管理费、暖气费、税费等也不会少收。反而还要相应制定各种以套内面积计量的计价标准。”

徐跃进补充表示:“目前,物业费、采暖费大多是按建筑面积来计算,如果换作以套内面积进行计算,收费单价也可能会相应提高,最终用房成本也不一定会降低。”

另一个值得关注的背景是,此次肇庆市实行“商品房实行按套内面积计价宣传销售”也是在推进现房改革的大框架下提出的,对此,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为:“随着住房交易进入存量住房为主的时代,尤其是在现房销售趋势下,开发商对于套内面积可以进行更为准确的估算和计价,对公摊面积也有更为准确的测算,这也是为了保护消费者的权益。”

徐跃进指出:“相比于是否取消公摊面积,大家更应该关注公摊面积的透明化和收益分配问题。业主应该清楚地知道都有哪些公摊面积,并且,在公摊面积上所产生的收益,应该在开发商、业主和物业之间进行合理的分配。”

比如,对于电梯轿厢、小区灯箱等占用公摊面积所产生的收益,合硕机构首席分析师郭毅认为:“此部分收益应当予以公示,并且在物业费收取中予以相应的减免。”

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