杭州4宗地揽金118亿、2宗溢价超13%，房企投资逻辑有变？

4月29日，杭州迎来今年第四批次供地，共有5宗住宅土地，其中1宗地块提前终止出让，4宗地块成交，收金117.5亿元。龙湖、绿城、建发均有落子。

中指研究院华东大区常务副总经理高院生认为，对比第三批次7宗地块底价成交，本批次供地热度稍有好转，但是房企仍保持理性、谨慎的态度。

2宗地块溢价率超13%

当天，杭州成交的4宗宅地均以价高者得原则出让，并设定了新房限价。最终，4宗地块的成交楼面均价为19312元/平方米，平均溢价率为2.1%。在这4宗地块中，1宗地块底价成交，1宗地块以低溢价0.7%成交，2宗地块的溢价率超13%。

对此，高院生表示，虽然2宗地块的溢价率超13%，但是利润空间仍有限。整个竞拍过程缓慢，房企出价保守，远低于此前超30%溢价率的高位，其保持理性与克制。

值得注意的是，经过26轮竞价，中天与海威联合体以9.53亿元竞得丁桥地块，溢价率为15.1%，这是本批次溢价率最高的地块，成交楼面价19527元/平方米。该地块占地面积3.05万平方米，新房限价为3.44万元/平方米。该地块在今年3月份刚刚从商业用地调整为住宅，容积率由2.5调整为1.6。

高院生指出，从丁桥地块不难发现房企投资逻辑的微妙变化。从投资风险的角度来看，丁桥地块起始价8.28亿元，且规划建面4.88万平方米，投资标的较小，风险相对可控。从地块质量来看，该地块紧邻龙湖天街、地铁口与公园，配套及居住现状均好，1.6的容积率相比竞品的2.0更低，未来竞争产品有优势。因此，主城范围内、风险可控的均好型地块或将成为房企追逐的对象。

此外，绿城以8.67亿元竞得钱江世纪城地块，溢价率13.8%，成交楼面价3.28万元/平方米。该地块出让面积1.06万平方米，规划建筑面积2.64万平方米，容积率2.5，新房限价维持4.6万元/平方米，需代建一幼儿园。

建发近85亿元“托底”拿地

此次土拍中，成交金额最高的地块是建发以底价84.95亿元拿下的未科地块，成交楼面价18389元/平方米。该地块属于一宗“巨无霸”体量地块，出让面积达24.44万平方米，规划建筑面积约46.2万平方米，容积率1.891，新房限价3.61万元/平方米。

此外，龙湖以14.35亿元、0.70%低溢价摘得浦沿地块，成交楼面价20216元/平方米。该地块出让面积3.23万平方米，容积率2.2，规划建筑面积7.1万平方米，起始价14.25亿元，新房限价3.9万元/平方米。

值得关注的是，在第三批次供地中，江湾新城地块被滨江“托底”拿下，本批次出让的江湾新城地块则是终止出让，热度低迷的背后，有多重因素影响。高院生认为，此次终止出让的地块位于六堡单元，一路之隔的艮北新城新房限价仅4.4万元/平方米，二手次新房在5.5万元/平方米左右，相比之下，该地块6.15万元/平方米的限价无倒挂，竞争优势不大。另外，区域供应过剩，2021年以来区域内已累计供应146.7万平方米，需求历经多轮消耗，未来转化成二手房也将对新房造成分流，加剧竞争。由此可见，房企投资测算精细化程度更高，拿地更加理性。

整体来看，杭州第四批次供地延续第三批次供地的低迷状态。而杭州第五批次供地将于5月16日出让。“从第五批次供地质量来看，多为远郊地块，预计热度难有起色。”高院生表示，杭州急需提振市场信心，在当前流速持续下滑的背景下，若增加利润空间，或将提升企业拿地信心。

易居研究院研究总监严跃进表示，从此次杭州终止出让地块来看，说明土地市场有压力。这种压力是源于企业拿地更加严谨和理性，在出价前会持续评估购地成本和未来的消化情况。另外，地块的好坏标准已经愈发清晰了。好地块往往是地块体量小且后续变现能力强的，而差地块往往是地块成本高或未来没有价格倒挂优势。这也在客观上对后续土地供应提出了新要求。