​利率“倒挂”终结 个人房贷利率重回企业信贷利率之下

近期人民银行发布数据显示，3月份新发企业贷款加权平均利率为3.75%，比上月低1个基点，比上年同期低22个基点；新发个人住房贷款加权平均利率为3.71%，比上月低15个基点，比上年同期低46个基点，均处于历史低位。

自2020年人民银行披露企业贷款加权平均利率以来，这是个人住房贷款利率首次低于企业信贷利率，因而引发市场关注。

不过，多位业内人士告诉贝壳财经记者，从历史数据来看，个人住房贷款利率重新回归至企业信贷利率之下，意味着此前一系列针对房地产市场的信贷政策效果正在显现。

对于未来，业内认为，我国贷款利率仍有下行空间。其中，新发个人住房贷款加权平均利率有望继续保持在低位。

个人房贷利率与企业信贷利率“倒挂”终结

今年一季度，个人住房贷款加权平均利率低于企业信贷加权平均利率，结束了两者“倒挂”现象。自2020年二季度人民银行在《货币政策执行报告》中公布企业贷款加权平均利率分项以来，企业贷款加权平均利率一直低于个人住房按揭贷款加权利率。

根据人民银行各季度披露的《货币政策执行报告》，贝壳财经记者统计发现，个人住房贷款加权平均利率与企业贷款加权平均利率“倒挂”幅度在2021年下半年扩大到1个百分点以上，但随后总体处于收窄区间。

“按照风险定价的原则，房贷客户的风险应该低于企业经营贷款客户。因此在过去很长一段时间中，房贷利率普遍低于企业经营贷款利率。”上海金融与发展实验室主任曾刚在接受贝壳财经记者采访时表示，本次算是利率的回归。

据东方金诚测算，在2017年9月之前，居民房贷利率曾持续低于企业贷款利率，两者之差平均为0.3个百分点。

招联首席研究员董希淼认为，此前出现个人房贷利率与企业利率“倒挂”的现象，是多种因素综合作用的结果。贷款利率不仅是商业银行对风险的定价，也一定程度上体现了金融管理部门的政策调控思路。

“长期以来，我国对个人住房贷款利率实行下限管理，所以一般情况下，个人住房贷款利率是要高于一般贷款利率，高于企业贷款利率。”董希淼进一步指出，去年以来，房地产市场复苏乏力，居民住房消费的意愿和能力仍有待提升，因此金融监管部门出台了多种政策共同作用，让房贷利率出现了较大幅度的下降。

多重房贷政策效果正在显现

房贷利率重新回归低于企业贷款利率，反映了近期针对楼市调控的政策正在起效。

东方金城首席宏观分析师王青认为，个人房贷利率低于企业贷款利率反映今年2月5年期以上贷款市场报价利率单独大幅下调0.25个百分点带来的直接影响，也是政策面正在针对房地产行业实施“定向降息”的具体体现。

在2019年利率改革之后，银行的贷款利率是在LPR基础上加点而来。其中，企业利率主要以1年期LPR为基础加点得来，房贷利率则主要以5年期以上LPR为基础加点而来。

过去一段时间，曾刚指出，金融监管部门侧重降低实体经济的融资成本，同时贯彻“房住不炒”的方针政策，因此截至去年底，1年期LPR报价下降的幅度大于5年期以上LPR报价。

根据中国货币网数据，自2019年至去年末，1年期LPR品种已下降86个基点，而5年期以上LPR品种则下降了65个基点。但今年2月，5年期以上LPR报价大幅度下调25个基点，让该品种报价累计下调了90个基点，累计降幅反超1年期品种。

不仅如此，2023年1月，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。机制建立后，地方政府在符合条件时，可以决定维持、下降或者取消房贷利率下限，推动住房贷款利率下降。而自今年一季度起，多省重申辖内多地取消房贷利率下限。同时，央行还将二套房贷利率下限从同期限LPR加60个基点调整为LPR加20个基点。

董希淼表示，多重政策措施推动房贷利率在短时间内明显下降，减轻了居民的住房消费负担，激发居民住房消费的意愿和能力，从而有助于促进房地产市场健康平稳发展。

房贷利率有望持续保持低位

房贷利率已经处于历史低点，未来仍有望继续下降。

董希淼认为，随着近期越来越多的城市取消首套住房贷款利率下限，未来新发个人住房贷款加权平均利率有望继续保持在低位。而银行自去年来多次下调存款利率、压降负债成本，也为住房贷款利率下降打开了空间。

曾刚亦认为，房贷利率仍有可能进一步下降，这将有利于市场利率的恢复均衡发展，同时亦有助于我国按揭住房贷款的需求回升。

根据央行最新数据，2024年3月新发放居民房贷利率已较2021年底的阶段高点下行1.92个百分点，也低于此前于2009年6月创下的4.34%的历史低点。 但当前个人房贷利率与企业贷款利率之差为0.04个百分点，仍然小于历史平均水平。

“这意味着后期房地产支持政策空间还比较大。”王青表示，如果折算居民物价指数和经济增长因素，当前3.71%的房贷利率仍然高于2009年的4.34%。如果以经济增速平减指数折算，当前实际房贷利率处于历史最高水平之列，且2021年以来呈大幅上升之势。 而进一步下调利率，有助于引导居民房贷利率较快下调，推动房地产行业尽快实现软着陆。