平安信托超7亿产品逾期兑付，背后涉联发集团、正荣地产

平安信托被推上了“风口浪尖”。

由于平安信托旗下“平安信托福宁615号集合资金信托计划”兑付延期，4月10日，平安信托发布声明致歉，并表示正在通过持续跟进标的项目开发销售及资金回笼情况、对回购义务人正荣方提起诉讼、推进信托计划持有的标的股权的转让退出等方式积极推进项目处置。

贝壳财经从知情人士处获悉，“福宁615号”300万元起投。4月8日，有部分投资人来到平安信托深圳总部了解项目处置进展，目前双方正在就上述相关事项进行协商。

据了解，该信托计划存续信托规模约为7.72亿元，以股权投资的形式间接投资了位于厦门的一处地产项目，因该标的项目销售不佳，信托计划兑付延期。

此次风波涉及的不仅是平安信托，更密切关联背后的联发集团、正荣地产。

规模超7亿，资金流向“滞销”房地产

“福宁615号”原定于3月29日兑付，但是投资者没等到项目兑付，却等到了一则兑付延期公告。

平安信托在公告中称，“福宁615号”信托计划项下尚无现金回收，按照相关信托文件约定，信托计划延期至信托财产全部变现之日或存续受益人预期信托利益足额分配之日止。

“福宁615号”成立于2021年9月29日，募集信托资金7.72亿元，信托资金以股权投资方式投资于厦门市荣璐置业有限公司70%股权，从而间接投资于厦门联正悦投资有限公司名下的“臻华府”项目。截至公告日3月29日，存续信托规模7.72亿元。

公告显示，2022年以来，“臻华府”项目销售速度较慢，销售单价也在根据市场情况逐渐下降，销售资金主要用于“臻华府”项目的开发建设、偿还开发贷、支付税费等项目运营事项，目前暂无盈余资金或利润向信托计划分配。

按照信托计划相关交易文件的约定，“福宁615号”信托计划的退出路径包括：联正悦投逐层向股东预分配盈余资金或分配利润；若“臻华府”项目未完成业绩考核或发生保护性退出情形，正荣地产或其他主体回购信托计划所持股权；向第三方转让信托计划所持标的股权。

信托计划存续期间，因正荣地产触发相关交易文件的保护性退出条款，平安信托要求正荣各回购方按约回购信托计划所持的标的股权。鉴于正荣各回购方未按期支付回购价款，平安信托已提起诉讼，诉请正荣各回购方支付股权回购价款并将荣璐置业21%股权工商变更登记至平安信托名下，同时，平安信托已对正荣置业有限公司持有的荣璐置业股权等资产予以查封。最后，平安信托也在同步推进将信托计划持有的标的股权对外转让退出，但截至公告日，标的股权暂无明确意向买家。

产品档案显示，“平安信托福宁615号集合资金信托计划”属于中高风险产品，产品期限864天，管理公司是平安信托有限责任公司，管理费2.7%。

底层资产涉联发集团、正荣地产

实际上，早在2022年“福宁615号”风险就已经“隐现”。正荣地产控股股份有限公司在2022年债券报告中提到，债务人荣璐置业7.65亿元信托本息均逾期，处置进展为沟通协商中。

从股权结构上看，目前，平安信托持有荣璐置业49%股权，正荣置业有限公司持有荣璐置业51%股权。

持有“臻华府”项目联正悦投则由厦门联嘉悦置业有限公司100%持股。厦门联嘉悦置业有限公司由厦门联荣悦置业有限公司100%持股，后者股东有联发集团有限公司、厦门市荣璐置业有限公司、福建隆艺景观工程有限公司，持股占比分别为49%、49%、2%。

联发集团大股东建发股份2021年年报、2022年年报及2023年半年报均显示，“臻华府”项目为联发集团项目，项目权益占比49%。

正荣地产2021年年报显示，集团合营企业和联营公司开发的物业项目下，正荣地产对厦门联发正荣臻华府应占权益为49%；而在正荣地产2022年报中，正荣地产对厦门联发正荣臻华府应占权益下降至24.99%。

“联发厦门”公众号2021年发布文章中将“臻华府”项目称为“联发正荣臻华府”，而该公众号介绍为联发集团厦门项目实时咨询及品牌传播平台。不过，在该公众号最新发文中，该项目又被称作“联发·臻华府”。

截至2022年末，正荣地产收益为人民币258.96亿元；母公司拥有人应占亏损为人民币128.77亿元。截至2023年末，正荣地产2023年收益为人民币387.75亿元，母公司拥有人应占亏损为84.68亿元。

南开大学金融发展研究院院长田利辉对贝壳财经表示，当前信托行业受到房地产市场波动的影响，面临着一定的挑战。房地产信托风险的暴露导致部分信托产品出现兑付困难。信托公司需要加强风险管理，对房地产信托项目进行更为审慎的评估和监控，确保项目的质量和安全性。

截至4月10日，20-30名投资者仍在平安信托深圳总部就“福宁615号”兑付事项与平安信托进行协商。

平安信托给出了三种处置方案，一是推进底层资产楼盘售卖，进而实现资金回笼；二是通过起诉等法律手段让正荣地产履行回购义务；三是寻找第三方公司进行信托份额转让，从而实现对投资者的资金兑付。

田利辉认为，信托公司应与投资人保持密切沟通，及时通报项目进展和风险处置情况；加快对底层资产的风险评估和处置，探索通过法律途径追索债权；寻求外部专业机构如资产管理公司的合作，通过打折出售、债权转让等方式加快资金回收。

田利辉进一步表示，对于确实难以回收的资产，考虑通过内部资金调配或引入战略投资者等方式，筹措资金满足投资人的兑付需求。同时，要加强内部风险管理，对类似项目进行严格的风险审查和后续监控，防止类似事件再次发生。