广州新政“剑指”公寓等类住宅项目 有助市场价格平稳

近日，广州市规划和自然资源局发布《关于停止审批商务公寓等类住宅项目的通知》提出，在全市范围停止新的公寓等类住宅项目的规划审批，编制土地出让方案时不得出现有关公寓等类住宅的表述。

对此，业内人士分析指出，此次新政出台后，广州新增公寓的体量将会明显减少，有助公寓市场价格的平稳，尤其是大平层公寓产品，受益可能更加明显；同时，有望加快政府在中心区的土地收储，以增加中心区的住宅用地供应，更好地对接改善型需求。

“停止审批新增公寓等类住宅项目”

4月9日，网传消息称，“广州停止审批新增公寓”。当天下午，新京报记者从广州市规自局多个处室获悉，该局确实于2024年4月2日发布过上述《通知》。

根据广州市规自局多位工作人员透露，为加强广州市商业服务业用地及混合用地上建设的商业、办公及新型产业类项目管理，严遏将上述项目变相改造为具备长期居住功能的商务公寓等“类住宅”建筑的行为，切实发挥公共设施基本功能，维护健康有序的房地产市场秩序，广州市规自局提出相关意见。其中规定，在全市范围停止新的公寓等类住宅项目的规划审批，编制土地出让方案时不得出现有关公寓等类住宅的表述，已出让且规划审批通过的公寓等类住宅项目，可按原规定继续办理后续审批手续。

与此同时，严格规划许可审查审批。建设项目在申请建设工程规划许可时，应严格按照规划条件和土地出让合同约定的具体条件进行设计方案审查和许可。落实《广州市城乡规划技术规定》第三十三条有关要求，平面功能标注不得出现“公寓”“卧室”“客厅”等住宅类功能描述；建筑平面形体应规整，应采用公共走廊、公共卫生间方式布局，不得采用单元式或住宅套型设计形式。除集中设置的食堂以及商业用途项目作为餐饮功能使用的区域外，不得设置厨房等居住空间。卫生间宜集中设置，带独立卫生间的单建商业用房、办公用房不得超过本层建筑面积的1/3；开水间或者饮用水供应点应当集中设置；外立面应具有明显的公共建筑形态和特点。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，广州市规自局此举是为了严格土地用途管制和项目审批规划。商务公寓等类住宅项目，土地用途是商办，规划按照商办项目审批，但实际用途是住宅，违反了土地用途管制和项目审批规划，导致本来用于实体产业和招商的空间，被发展成房地产，也导致“脱实向虚”的趋势。同时，也是为了避免安全消防隐患、缓解公共配套的压力，非住宅类项目的消防安全标准完全不同于住宅项目，而且也没有住宅类的生活配套，无法应对和满足相应需求。

李宇嘉分析指出，目前，已经诞生的商务公寓等类住宅项目，价格下跌幅度比住宅价格大很多，去化难度也较大，广州明确了不再审批新项目，对稳定存量价格有积极作用。未来，不再有横跨住宅、非住宅之间的商办类，以后住宅就是在70年产权的用地上建设，要按照生活需求配套公共设施；非住宅就是40年或50年产权用地出让建设的实体空间。

事实上，这并非广州首次对公寓类房产项目相关政策进行调整。2017年3月30日，广州出台新政要求，房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。直到2024年1月27日，广州市人民政府办公厅发布通知提出，商服类物业不再限定转让对象，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。

纵观此前的政策调整，主要涉及商服类房地产项目的销售对象，但广州对公寓项目的态度一直都很明确，公寓“不得改变为居住用途”的原则一直都没有改变。对于此次最新政策，当地房地产经纪人士表示，这次广州是从根源上禁止新建，措施更为严厉，避免公寓项目扰乱住宅市场，或也是为了进一步刺激住宅市场。

3月份公寓市场成交量处于中等水平

对于广州的公寓市场，合富研究院分析指出，对比普遍淡静的2月份春节月，3月份，广州市商办市场在供求两端均有较正向的表现，但各业态成交量对比去年同期的峰值仍有较大落差，显示市场信心仍有待继续修复。今年3月份，广州公寓成交量约为4.98万平方米，同比下降40%，较今年2月春节假期形成的低位上升98%；全市成交量较集中在若干个盘、大宗交易所形成的局部热点上，其余个盘仍偏淡静，3月月度成交为中等水平。

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云指出，广州“停止审批商务公寓等类住宅项目”举措，从市场影响来看，首先最直接的，就是后续新增公寓的体量肯定会明显减少，有助公寓市场价格的平稳，大平层公寓产品，受益可能会更加明显。同时，该政策也有望加快政府在中心区的土地收储，以增加中心区的住宅用地供应，更好地对接改善型需求。

当前房地产市场处在新一轮的调整及逐渐复苏企稳的阶段，购房环境的宽松成为重要关注点之一，然而越是关键节点越是要严把市场监管。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，广州这一举措或有效从源头上遏制将商业服务业用地等变相用于住宅开发的现象，促使土地资源更多地用于商业和产业发展，有助于引导房地产市场健康发展。

新京报记者梳理发现，近年来，已有多个城市发文停止公寓类项目的审批，还有一些城市鼓励已批规划的转为可售型人才住房。比如，2017年5月17日，上海市发布新规，将停止审批公寓式办公项目，并重新审核尚未上市销售的项目。2020年7月31日，深圳市出台新政提出，全市范围内停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。