上海高端改善新房迎“春天” 4个单价16万项目正赶来

在四月天里，上海高端改善的“春天”真的到来了。

继中海·顺昌玖里单盘销售创下196亿元的纪录后，4月9日，上海陆家嘴滨江凯旋门仅认购金额就又创下了今年以来的新高。而4月份上海还将有4个均价16万元/平方米以上的项目、共计650套高端住宅入市，将再次为高端住宅市场添一把火。

业内人士分析，上海高端住宅市场走热主要是因为最近新房豪宅扎堆供应的关系，这些高端住宅审批以前都是“压”着的，造成供需不平衡的局面，今年上海集中供应高端改善住宅实际上也是合理释放改善意愿，这也将成为今年上海新房市场的“主旋律”。

认筹金创新高：仅认筹金额就超过开发商拿地额

330万认筹金、入围分达到113分、连续21年社保缴纳记录，这仅仅是上海陆家嘴沿江一线豪宅滨江凯旋门的认筹“门槛”。

4月9日，陆家嘴滨江板块滨江凯旋门项目积分入围线出炉，113.04分，仅次于徐汇的云锦东方、前滩的百合园，对买家的要求除了是在上海名下无房的家庭单位外，还要有253个月的社保记录，即至少是从2003年起21年连续缴纳社保。

而按照开发商此前发布的消息，个人买家在参与认购时，需要先缴纳330万元认购金，企业买家则需缴纳1155万元，仅认购金高达35亿元，创今年新房认购金额新高，也超出了该项目最初的拿地金额31.85亿元。

“滨江凯旋门的摇号积分在近三年上海的新盘积分中算是排在前列的，入围比例基本上是2.5:1。认购条件也是非常苛刻的，除了满足验资、认购条件外，这个楼盘还启动了资金穿透，防止他人代持情况的发生。这样的入围条件不是有钱就可以买到的。”某代理陆家嘴高端住宅的中介告诉记者。

作为上海老牌豪宅，滨江凯旋门项目位于上海陆家嘴南侧、黄浦江东岸，与“汤臣一品”“世茂滨江”等上海知名豪宅毗邻。此次推出三期最后4幢高层住宅，共212套房源，主力户型为128-369平方米，均价17.28万元/平方米，套均总价超4000万元。

值得关注的是，滨江凯旋门由港资房企新鸿基地产开发，自2005年拿地至今，历经19年，仅是第三期认购金额已超过当时拿地成本。回顾2005年，新鸿基地产经过15轮竞价角逐，以总价31.85亿元竞得浦东新区潍坊新村街道245街坊23宗地块，其成交楼面地价达到20178元/平方米，创下当时上海单宗地块交易的最高总价。

“作为上海陆家嘴浦明路上沿江的最后一个新盘，滨江凯旋门的热销在于稀缺性，其沿江的地段也占据了极大的优势，2012年首次开盘的时候就喊出口号对标汤臣一品，目前这个项目已经是最后一期，热销也在意料之中。”上述中介向记者表示。

作为港资开发商，新鸿基凭借这个项目也是赚得“盆满钵满”——拿地楼面价约2万元/平方米，销售均价17万元/平方米。

虽然港资开发商擅长大盘、长周期开发模式，惯以多年时间跨度坐收资产升值的红利，新鸿基也不例外，但滨江凯旋门当初的延迟入市也有其特殊的历史原因。据公开资料可查，2005年，在拿地后，滨江凯旋门因规划修改而延后了开工时间，后又因报价过高而未通过报批，也造成了其拿地7年后才开盘的情况。“距离拿地时间过去19年，按照住宅70年产权年限来说，滨江凯旋门确实已经‘失去’了19年。”上述中介告诉记者。

高端改善楼盘热销：一个月销量超去年一年

今年上海楼市的“小阳春”更多体现在高端楼盘的热销上。据上海中原地产研究院数据，3月份，上海新建商品住宅成交面积环比增322.2%，其中，豪宅类产品交易活跃，成交量前十名榜单中，豪宅类产品交易活跃，有4个单价超10万的楼盘。

值得一提的是，3月28日，位于上海新天地板块的“中海·顺昌玖里”项目开盘，推出全部512套房源去化了505套，总销售额达196.53亿元，刷新了全国开盘纪录。而2023年全年，据中指研究院统计数据，上海新房市场套均总价在3000万-4000万元的房源，一共才成交492套。

据了解，高端楼盘的热销首先是因为高端住宅供应的井喷。今年3月2日，上海第三批集中供应新房入市，总计供应19个项目、共计5216套房源，供应面积约68万平方米。4月1日，上海第四批集中供应新房入市，总计供应25个项目，共计5536套房源，供应面积约73.8万平方米。在这两批次的集中供应中，均价超过10万元/平方米的项目各有6个，占比高达30%左右。

4月份，上海还将有4个均价16万元/平方米以上的项目入市，共计650套。“比如，融创外滩壹号院、凯德茂名公馆，徐汇滨江启元等，都是热门的高端改善盘，备案价都在16万元/平方米以上。以徐汇滨江启元为例，紧邻黄浦江，直线距离最近仅约35米，南向瞰江，均价17.8万元/平方米，只推出80套房源，这大概率又是一个‘满分盘’，热销是无悬念的。”上述中介告诉记者。

“高端住宅市场走热主要是因为最近新房豪宅扎堆供应的关系，以前都是‘压’着的，供需不平衡，高端改善需求没有得到释放。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾如是说。

“以往上海的高端住宅一年推出的量是有限的，很少有这样集中供应的情况。这些高端改善住宅的推出实际上也是合理释放改善意愿，这也将成为今年上海新房市场的主旋律。同时，高端楼盘限价的审批也有相应的放松，逐渐恢复应有的价格。” 上海中原地产资深分析师卢文曦表示。

“尤其是在房地产行业调整下，核心资产的价值正在回归。”上海某豪宅经纪机构创始人向记者表示：“在市场分化的情况下，核心一二线城市的核心资产更受到热捧。”

“倒挂”现象仍存在：一二手房价差正在缩小

高端住宅热销的背后还有一层原因，就是一二手房存在价差。

无论是中海·顺昌玖里还是滨江凯旋门，都存在新房与二手房价格倒挂的特征。以滨江凯旋门为例，其一期、二期的二手房报价约为20万元/平方米，大部分房源挂牌价格依然高于此次均价17万元/平方米的开盘价。

虽然一二手房价“倒挂”现象依然存在，但是，这种价差正在逐渐减小。

“一二手房房价还是存在倒挂的现象，但是，房东的心态正在发生变化。以滨江凯旋门为例，由于新盘认购门槛高，部分人是‘打不到新’的，所以二手房价格还是高于新房。但是二手房议价空间正在加大，基于当下二手房价格下跌的趋势，不少房东在交谈中已经接受和新盘开盘价同样的价格。”代理滨江凯旋门二期的中介告诉记者。

“一方面，二手房价格普遍下跌，另一方面新房价格有所上扬，上海一二手房价差正在缩小。”卢文曦表示。

同时，上述豪宅经纪机构创始人也向记者表示：“上海高端住宅的热度更为明显地表现在新盘上，二手房的热度不如新盘。‘打新’的人多了，二手房的需求会分流到新盘上，反过来也会进一步刺激二手房价格的下调，一二手房价差进一步缩小。”