鉴报｜高回款率、增收降债，新城控股“双轮驱动”呈韧性

近年来，规模不再是房企的关键词，利润、稳健、高质量成为关键词。3月28日，新城控股披露2023年业绩报告。通过财报不难发现，2023年，新城控股凭借“住宅+商业”双轮驱动战略优势，在确保安全的前提下优化资本结构，在地产主业保持均衡高质量发展的同时，其商业板块亦带来了长期、稳定的现金流，为其谷底穿越、实现长期主义奠定稳固基础。

经营性现金流净额连续6年为正

2023年，新城控股正式步入而立之年。面对复杂的行业环境，新城控股坚持实施“住宅+商业”双轮驱动的战略模式，这一模式契合了房地产市场的多重趋势和需求，也让新城控股在行业逆风环境下展现出行稳致远的韧性，不仅实现了正向盈利，各项业务也实现了一定的突破。

销售业绩方面，财报显示，2023年新城控股实现合同销售金额759.83亿元，合同销售面积968.78万平方米；公司聚焦“有回款的销售”，2023年实现回款金额812亿元，回款率107%，位居行业前列，持续保障现金流安全。

财务指标上，新城控股确保稳定安全的财务基本面，财务结构得以进一步优化。财报显示，2023年，新城控股实现营业收入1192亿元，实现归属于上市公司股东的净利润7.37亿元，扣非归母净利润3.07亿元。公司整体毛利率保持稳定，为19%。截至报告期末，公司已售未结转面积达到2170万平方米，提前锁定未来业绩。

新城控股还强化现金流管理。截至2023年末，新城控股在手现金余额190亿元，在手现金充裕；公司经营性现金流净额为102亿元，经营性现金流连续6年为正。除此之外，新城控股通过一系列低成本融资举措，巩固其资金状况。2023年，新城控股整体平均融资成本进一步下降32个基点，为6.20%。

同时，新城控股持续大幅压降有息负债。2023年年报显示，新城控股期末融资余额为571亿元，同比压降142亿元，有息负债水平保持低位。此外，新城控股合联营权益有息负债降至52.08亿元。

“新城控股2023年年报显示出公司在业务扩张、财务优化和市场竞争力方面的良好表现。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，营收方面，新城控股的营业收入达到1192亿元，这表明公司在过去一年中保持了稳定的销售和收入增长；有息负债水平下降，期末融资余额同比减少142亿元，显示出公司在财务管理上的审慎态度和有效的债务控制；而连续6年经营性现金流净额为正，显示了新城控股良好的现金流管理能力，这对于公司的长期稳定发展至关重要。

盘古智库高级研究员江翰表示，新城控股2023年回款812亿元，回款率达107%，显示出公司在销售回款方面的良好表现，有助于保障公司的资金流动性和运营稳定性。同时，在手现金余额和经营性现金流净额都保持在较高水平，说明公司的资金状况相对稳健，有足够的现金流来应对可能出现的风险和挑战。此外，公司整体平均融资成本的下降，也反映出公司在财务管理和资金运用方面的效率提升。

“住宅+商业”双轮驱动，奠定长期主义基础

2023年也是新城控股布局商业的15周年。在行业深度调整期，其商业板块对整体业绩贡献率不断走高，不仅带来了长期、稳定的现金流，也为其谷底穿越、实现长期主义奠定稳固基础。

根据年报，2023年，新城控股实现商业运营总收入113.24亿元，同比增长13.17%；实现不含税物业出租及管理收入106.31亿元，占公司营业收入的8.92%；物业出租及管理业务毛利74.31亿元，占公司总毛利由去年同期的28.95%提升至32.73%；物业出租及管理毛利率更是高达69.90%。

自2021年以来，新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出。2023年年报显示，该比例为2.55倍。毋庸置疑，商业板块已成为新城控股第二增长曲线，持续增厚公司发展的“安全垫”。

截至报告期末，新城控股在全国135个城市布局198座吾悦广场，已开业吾悦广场达161座，开业面积达1499.11万平方米，出租率达96.48%。

柏文喜分析，新城控股商业运营总收入达113.24亿元，同比增长13.17%，这表明公司的商业地产业务具有较强的增长动力和市场竞争力，“新城控股在商业地产方面的布局继续扩张，吾悦广场的数量和开业面积的增加，以及高出租率，都是其商业地产业务稳健发展的体现。”

面对商业地产存量竞争的新格局，新城控股并未止步于规模红利，而是率先启动深度运营战略升级，回归商业本质。2023年10月新商会期间，新城控股正式发布“深度运营策略”，聚焦吾悦广场服务能力和经营坪效的进一步提升，由此实现吾悦广场的更大价值。

随着深度运营策略的不断落地，吾悦广场销售和客流也持续向好。据介绍，目前，吾悦广场年服务用户达14.8亿人次，会员基数超3000万人，其中活跃会员突破2000万人，为提振消费活力贡献力量。据悉，新城控股的商业竞争力将进一步增强，“安全垫”的边际也将进一步增厚。

在此背景下，展望2024年，新城控股表示，计划实现商业运营总收入125亿元，计划新开业吾悦广场12座。

由于新城控股在经营表现及持续提升商业运营实力方面可圈可点，3月20日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合发布的“2024房地产开发企业综合实力TOP500测评”成果中，新城控股荣获了“2024房地产开发企业综合实力”TOP10、连续六年跻身十强；位列“2024房地产开发企业商业地产综合实力TOP10”第4位，并连续八年位居房地产开发企业商业地产运营榜TOP2，充分彰显了新城控股良好的经营表现及持续提升的商业运营实力。

坚守底线思维，确保每笔债务如期偿付

众所周知，房地产行业自2021年下半年开始进入下行周期，2023年延续了下降态势。尤其是进入2023年下半年，房地产销售和金融两端复苏不及预期，不少开发商逐渐被卷入违约的漩涡中。

在偿债方面，新城控股长期以来坚持底线思维，确保每一笔债务提前或到期偿付。2023年，新城控股已如期偿还境内外公开市场债券107.45亿元，这让其获得了监管机构和资本市场的认可，并在融资端多次取得突破，获取增量资金。

据悉，作为示范民营房企，新城控股2023年接连发行境外债、中票、吾悦广场经营性物业贷等多种融资产品。2023年5月22日，新城控股境外子公司新城环球完成发行1亿美元的无抵押固定利率债券；6月14日，新城控股发行11亿元公司债；7月份和12月份在中债增全额担保支持下，发行两笔8.5亿元中期票据；7月份公司还发行了一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。

此外，在营吾悦广场不仅能提供稳定的经营性现金流，也为新城控股的融资性现金流带来重要补充。2023年，新城控股通过吾悦广场为抵押物获取的经营性物业贷及其他融资约140亿元。

据统计，2024年，新城控股需偿还的境内外公开债大幅降低，仅51亿元。新城控股表示，将一如既往确保每一笔债务的如期兑付。

值得一提的是，新城控股不仅关注经济利益，同时还积极履行社会责任，兑现客户承诺。就目前房地产市场来说，交付是大部分业主关心的问题。2023年，新城控股响应政府“保交楼、稳民生”要求，落实企业主体责任，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，全年已组织交付超14万套物业。

不仅如此，今年1月份，全球指数编制公司MSCI明晟上调了新城发展的ESG评级，由BB级升至BBB级。据该ESG评级报告显示，新城发展在各项ESG议题上的分数均有所提升，尤其在绿色建筑和企业治理方面表现突出。

展望未来，新城控股董事长王晓松表示，公司在经营端有两个发展方向：一为开发业务将转向“高效周转、适当杠杆、高质量利润”，回归业务本质，专注于提升经营效率和产品力；二则体现在围绕空间和服务的多元业务拓展，未来将多赛道布局、建造与服务并重，实现租售、增存和轻重的平衡，通过各类代建、创新投资、委托管理、综合体运营等多模式破局。

“新城控股的未来发展还需考虑到市场环境、行业趋势以及宏观经济等多方面因素。但就2023年的业绩而言，新城控股展现了其作为行业领先企业的实力和韧性。”柏文喜如是说。