小区“炒掉”物业自管十年样本：600万投入公共设施，业委会成员不领薪

凭借物业费低廉、十年只涨过一次管理费、自治三年后结余近600万元投入公共设施建设、账目清晰等优势，位于广州的祈乐苑一度成为破解小区物业纠纷、实现业主全面自治的模范样本。

祈乐苑。图/九派新闻　徐鸣

社交媒体上，物业与业主发生言语甚至肢体冲突的新闻屡见不鲜，祈乐苑是值得推行的范本，还是具有不可复制性？

九派新闻走访发现，祈乐苑内设有游泳馆、网球场，对外按小时收费，纳入公共收益。另外，该小区与中山大学相邻，其中有三栋居民楼为中山大学教师楼，本地人在社交媒体上形容其为“广州平均学历最高的小区”。

冼敏强是祈乐苑的业委会主任。2013年6月祈乐苑第一届业委会成立时，他是委员，经历一次换届，他当选业委会主任至今。他见证了小区旧物业退场、小区半自治、完全自治的每个转折点。

在他看来，公共收益高、居民学历高都不是走通自治道路的决定性因素。每个小区的业主都有觉悟高低之别，业主理念一致决定要自治，“团结一致”才是关键。

冼敏强。图/九派新闻　徐鸣

关于祈乐苑业主自治的研究，中山大学新闻传播学院与医学院双聘副教授、广州市社会创新中心理事长周如南早年发表论文《城市社区业主自治的集体行动逻辑：以广州Q小区为例》。

论文表示，伴随着市场经济发展，住房改革和产权私有化，社区业主在社区公共事务及权利维护过程中的自主治理与集体行动逐渐引起关注。

社区业主自治过程中的集体行动何以可能？哈丁的“公用地悲剧”理论认为，“在一个信奉公用地自由使用的社会里，每个人趋之若鹜地追求他们自己的最佳利益，毁灭就是所有人的目的地。”

周如南指出，集体行动动员只能依赖小部分自愿承担组织成本的积极行动者。集体行动中的发起者和倡导者被称为“关键群体”和“积极分子”，他们通常扮演着承担集体行动的初始成本的职责，而群体以声誉和认同的形式补偿他们的付出。由于在集体行动过程中所展现出的可贵的公民勇气、较高的奉献精神、较强的行动能力以及坚强意志，也被称为“行动精英”。

因此，社区公共事务的集体治理需要行动精英采取一定的行动策略激活社区社会资本。在祈乐苑的自治历程中，扮演行动精英角色的是小区的业主委员会成员。

【1】一年总收益达550万，约四分之一住户是中山大学老师

走进祈乐苑，门前是一排绣球花。小区游乐设施旁树立着标识：22时后禁止在此玩耍，以免滋扰业户休息。小区服务中心规定，外卖车不能在小区里穿行，晚九时后快递车不能进入。

祈乐苑内设有游泳馆、网球场，九派新闻了解到，两处场地对外开放，按小时收费，这将给小区带来一部分公共收益。业主缴纳的管理费在总收益中只占两成。加上停车费、公共区域广告费等，2023年的总收益达到550万。

九派新闻看到，在小区公示栏贴着上一月的财务明细，名目详细到工作人员工衣支出233元等。

祈乐苑位于广州市中心城区核心地段，共有住户约1400户，常住人口六千余人。小区毗邻中山大学南校区，其中三栋居民楼为教师退休楼。物业服务中心工作人员告诉九派新闻，几乎每栋楼都有中大教授，约占总住户四分之一。其说，“这可能算不可复制的因素之一吧。”

祈乐苑内摆设物。图/九派新闻　徐鸣

社交媒体发布的该小区租房信息上，“被中央电视台、人民日报报道过的优秀自管小区”“物业费便宜，管理到位”被当做卖点写在显眼处。一位业主说，自己虽然刚来该小区居住不久，但觉得物业配得上“登报纸”，绿化打理得令人舒适，楼道没有堆满垃圾、鞋架。

保洁人员告诉九派新闻，他此前在隔壁小区工作，听说这个小区福利更好，便跳槽到祈乐苑，“这里包吃包住，有高温补贴，节假日还有休息。”

但也有消极声音。有业主称，“物业的好，都是自媒体炒得好。”她一会儿指着草坪，一会儿指墙壁说：“你看这有那么好吗？也就一般。”

她提到自己楼道的墙砖破损、掉落，向物业反映多次，皆以“不能动用维修基金”为由拒绝，如果想要修缮，只能三家业主自行筹款。她认为，“没有市场化，这些人干活还是没有压力。”

她也无奈表示，市面上优质物业的管理费需3元一平方米，本就是老旧小区，其不愿多花费这笔钱。

服务中心清洁人员清理小区公共水池内杂物。图/九派新闻　徐鸣

【2】业委会成员有博士、律师，牵头人做了三十年公益

“一千多户，不可能没有反对派。”冼敏强表示。他认为，有些是拆除了个别业主的违规建筑，触及对方直接利益。有些则是业主违反管理规约。一年五百多万的收入，虽已公示可供查询的收支明细，仍引来质疑声。

“无利不起早”是其遭质疑时听得最多的话。“我不干的事，别人肯定也不愿意干。我不做公益，别人肯定也不会做。如果有人做自己不会做的事呢？那一定是为赚钱。”冼敏强说，“以己度人”的思维无法改变，他从不反驳。

有许多不理解的声音，他早已习惯。“如果在意，那没法做事了。”三十多年前，他就开始了公益之路。最初，他加入广州义务反扒总队，主要在街上抓小偷，义务维护治安，“那时大家有一种侠义精神。”

之后，他成了平安广州志愿服务总队的总队长。2010年广州举办亚运会，他做志愿者需自费负担交通与食宿。“那时真是一分钱都没有，当没有利益时，别人只能质疑你傻。”

他回忆最初从事公益时的口号——我志愿，我快乐。他称，帮助他人获得的快乐，与花钱去潜水、去旅游获得的快乐一样。日常，他爱好打球、越野跑、马拉松，有经济实力，也有闲暇时间。

在“祈乐苑业主委员会”的公众号中，一篇《「成功可以复制」祈乐苑业委会自治之路畅谈-推广篇》详细介绍了业委会成员。主任冼敏强为安保专家，牵头组织业主委员会成立，见证社区物业的发展变迁史，在资源整合、小区管理、人事组织等方面有丰富经验；副主任赵少伟为专业律师、中山大学法学硕士，尤其擅长商品房买卖纠纷、社区共有物权保护、业主委员会成立及运作纠纷等方面的法律非诉事务及诉讼业务。

另外，副主任刘永洪为建筑工程师，多年在房地产领域从事设计、施工以及管理工作，擅长社区基础建设改造与物业管理成本控制；委员瞿俊雄为中山大学环境科学博士，致力于社区的信息化建设和博雅教育，擅长运用IT、摄影和设计专长宣传社区建设。

业委会成员均为兼职，不领薪酬，经业主投票同意，每年补贴给业委会2万元活动经费。这2万元，成员没有将其作为己用。

冼敏强告诉九派新闻，业委会成员基本为中高收入群体，自己也开了好几家公司，经济并不拮据。

【3】最初并没想自治，企业高管将经验运用到小区管理上

冼敏强已记不清业委会最初成立时的场景，但他对当时的氛围仍印象深刻——大家都出钱出力，满怀热情，充满对小区管理好转的期待。

在彼时的报道中，上百位业主齐齐站在大门处，与旧物业对峙至凌晨两点，等待见证其退场。

2014年旧物业退场，中间打电话的业主为冼敏强。图/羊城晚报

旧物业令业主积怨已久。据报道，2000年前后，祈乐苑开发商广州惠而佳房地产公司与祈荣物业管理公司签订了前期物业合同。对于祈荣物业的管理服务，业主们纷纷给出了统一的评价，“小区环境差到离谱，垃圾满地，非业主随便进出，可以说根本不存在管理。”39栋楼的业主表示，由于电梯经常故障，不少老人家一周都不敢出门。最惊险的还是电梯经常是自由落体，“突然上上下下，吓得人半死。”

同时，业委会派专家检查住宅区发现，小区的消防警报系统、抽水设备等都有不同程度的损坏。因是周边出名的“烂小区”，连二手房房价都比周边同等楼盘低一两成。

其中最具代表性的，便是2012年祈荣物业曾伪造小区业主签名“暗”涨物管费，被业主告上法庭。最终海珠区法院判决物管费涨价无效，业主一审胜诉。

旧物业退场后，业委会担心无暇完全自治，便决定聘请新物业，采取“半自治”的方式。

业委会却发现，新物业“吃空饷”。实际聘用18位保安，拿工资的却有25位。2015年2月，祈乐苑业主投票再次让新物业退场，自行组建直接隶属于业委会的物业中心，开始实施全面自管。

自管的小区形成三层架构——最高是业委会；物业中心直属业委会，设保安部、工程部、清洁部和行政部；保洁员、保安等一线物管人员为最基层。

报道称，冼敏强在企业做过管理，做了一系列举措：业委会用省下来的物管利润适当提高保洁员、保安的工资；建立了员工饭堂和宿舍，50多人全部包吃包住，缴纳“五险一金”，节假日按规定有两倍或三倍工资。员工稳定性和积极性提高，小区治安和环境都大为好转。在那之后，小区垃圾一天收运3次，之后再用清洁剂拖洗一遍地面，关于卫生方面的投诉基本绝迹。

冼敏强告诉九派新闻，其实最初成立业委会时，业主们并没有想自治，只是一步一步走，走到了自治，“摸着石头过河”。

【4】业委会成员并不是退休、时间充裕的人来担任最好

作为自治范本，祈乐苑像一个触点，联结起全国自治小区的网络。冼敏强的微信群聊中，有着重庆、海南、深圳各地小区的自治经验交流群。

当祈乐苑第一次引发公众关注，其他欲自治或准备成立业委会的业主纷纷与他们建立联系，源源不断有业主从外地专程来广州请教。

在“祈乐苑业主委员会”公众号中，每篇文章结尾都贴有业委会主要成员的联系方式。并且，业委会为此主办过互助研讨会、茶话会。

小区自治经验交流群。图/九派新闻　徐鸣

祈乐苑业委会举办研讨会。图/@祈乐苑业主委员会

业委会成员赵少伟律师在公众号发表文章：“业主作为小区物业公共部分共有人是业主自治的基础，业主通过业主委员会参与小区管理是业主当家做主的体现。”

文章用一系列图片记录了自管三年后小区设施前后对比。“自管的第一年，小区所有监控视频、消防设施等全部换新，算是收拾完前物业留下的烂摊子；自管第二年，业主开始用结余款项对小区环境进行了改造，包括大门和花园整治、两个网球场换新、之前大片的卫生死角改造等。”

自治前后对比截图。/图源@祈乐苑业主委员会

“怎么做起来？”是前来请教的业主问得最多的问题。笼统、不清楚流程、没有具体的落点，也是业主们决定成立业委会时面临的现状。

在业委会成员的选择上，冼敏强提到一个“误区”，并不是退休、时间充裕的人来担任最好。

有些前来请教的业主说，自己业委会的成员是七八十岁的老头老太太，他连连摆手不赞同。其建议，成员要精神状态好、能力强，有管理经验则最为重要。

他提到，自治与物业管理最大的区别在其公益性，“小区赚的钱花回小区。”他说，不用担心收入不够支出，因为物业都能干下去，自治不可能行不通，“要是不赚钱，物业肯定会放弃这个小区，只要物业不愿放弃，小区就能收支平衡。”

冼敏强还提到，“小区治理，干净的氛围十分重要。”

【爆料】请联系记者微信：linghaojizhe