快评|小区物业“自治”年收入550万，是特例还是样板？

城市小区的增长和更新已进入存量阶段，物业服务质量变得越来越重要

近日，广州市海珠区祈乐苑小区在大门口挂出“热烈庆祝小区成功自治十周年”的横幅，物业“自治”模式再次进入人们的视野。据报道，该小区去年一年共收入550万元，十年间只上涨过一次物业费。

实行物业“自治”十年，一年“赚了”550万元——这样的报道让人直呼“又是别人家的小区”。不过准确说来，这里面有不少信息需要厘清。比如，这种“自治”不是说完全取消物业，而是自行组建隶属于业委会的物业中心，并雇佣安保、清洁等保障小区的正常运转。这种情况下，小区业主依然是要缴纳物业费的。此外，去年“赚了”550万，应该是指包括物业费、广告费、停车费等在内的毛收入，并未体现支出线。如从报道来看，该小区今年1月营业收入59.30万元，但全部支出达47.12万元，当月结余12.18万元。

当然，相对于不少小区业主与物业之间经常陷入的“拉锯战”，祈乐苑小区的“自治”模式及取得的效果，依然让人羡慕。抛开有看得见的结余不算，最大好处是，小区管理水平明显提高，且各项收支也有公开透明的账目，业主的“主人翁”地位得到真正的体现。

对类似成功的小区“自治”模式可以肯定，但无需过度美化，因为它的成功未必可以复制。报道介绍，这种“自治”在一开始也是被逼出来的——小区连续“辞退”了两家物业公司。仅是这一点，就可能难倒很多小区。因为现实中一家小区要辞退不满意的物业公司，需要过一系列的程序关，其中最关键的环节之一是要有业委会。再比如，该小区业委会最初成立时，“成员包括了企业高管、单位职工、大学教授、律师等等，他们在各领域的专业技能和服务精神，使得业委会能够团结一致，共同为业主服务”。这一优势对不少小区而言，可能并不具备。

而同样在这几天，有报道称长沙一小区业委会主任被批捕，伪造银行流水侵占百万元公款。可见，小区能否实现“自治”要视客观情况而定，即便“自治”了也还得看治理水平的高低。但大家每每对这类“自治”案例寄予很高的期待，背后其实投射了真实的焦虑。

眼下物业和小区业主之间总会产生一些争议，比如物业费标准太高、收支不透明、物业服务质量不足等等。一些小区还甚至陷入恶性循环：业主不满物业——拒交或缓交物业费——物业企业运转困难，更加无法提高服务质量——更多人拒交物业费……在这种情况下，涌现越来越多的业主希望通过摆脱物业公司来实现“自治”。

但客观说，物业服务作为专业的第三方，本身并无“原罪”。业主对物业服务不满，有很多现实原因，比如多数新建小区的物业企业一开始都是由开发商单方面聘任，业主没有选择的空间。后续小区要解聘物业，往往需要成立业委会，但由于门槛问题及业主意见难统一，要实施起来也不容易。此外，物业服务质量、收费标准等缺乏强有力的外部约束，由此可能导致物业与小区业主容易陷入长期的纠葛中，不仅业主们的“获得感”不强，也影响到小区的维护质量。

当前，城市小区的增长和更新已进入存量阶段，物业服务质量变得越来越重要。一方面，需要推动行业监管体系的完善，提升物业服务各方面的标准化、透明化水平；另一方面，要从制度上更好保障业主和物业之间的平等契约关系，让业主和物业之间的博弈更充分和规范。此外，相关部门不妨加强指导，鼓励小区成立业委会等代表业主更好地行使自身权利。

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