最近统计局公布了2月份70城商品房价格指数,让人比较意外的是,一线城市的二手房价格跌幅进一步放大了。
大家看�图,就能很直观地感受到最近房价的波动。
下面两张图是统计局公布的数据,第一张图是一手房价格,第二张图是二手房价格。第一条数据,北京环比99.9的意思就是今年2月份房价比今年1月份跌了0.1%。第二条数据,北京同比101.0的意思就是今年2月份房价比去年的2月份涨了1%。
一线城市的一手房价格勉强还绷得住,看第二张图的二手房价格就全面拉跨了。今年1-2月,北京二手房同比-4.5%,上海二手房同比-5.3%,深圳二手房同比-5.6%,广州二手房同比-6.8%。整体来看,2月份一线城市二手房价格同比-6.3%,创下2011年有数据以来的最大单月跌幅。
而且在二手房价格下跌的同时,成交量不断上升。2月份八个重点城市二手房成交量同比+96%,创出20个月来的新高。高情商的解读是,房价下跌有人愿意购买,房地产市场火热。低情商的解读是,卖家必须降价才能卖掉房子,而且随着价格下跌,成交量不断放大,似乎是某些人很急着卖房。
最近越来越多上市公司在盈利增速下降后,开始增大股息分红率。房子跟股票是一样的,要么盈利能增长,要么分红足够高,否则就是耍流氓,就是“价值陷阱”。
房子的租售比(一年租金÷当前总房价)就是股票的股息率。当然了,这个比例是会变的,如果租金上涨/下跌,那就是股票的分红增加/减少。如果房价上涨/下跌,那就是股票的市值增加/减少。
股息率的增加有两个办法,一个是分红增加,一个是股价下跌。租售比上涨也有两个办法,一个是租金上升,一个是房价下跌。
如果市场预期未来公司的业绩还能不断成长,市值还能不断做大,那么股息率多少没太大所谓,不分红也行。这就是为什么很多成长股的股息率都非常低,甚至长期不分红。既然公司能长大,把赚到钱继续投进去,利滚利才是正道,分什么钱啊。
但如果市场预期未来公司的业绩停止成长,市值已经做不大了,那么股息率就非常重要,必须要多分红。这就是为什么很多传统行业的股息率都比较高。既然业务已经无法再扩大,那就不要浪费金钱了,赚到了就分了吧。
股票是这样,房子也是这样。
如果大家觉得未来的房价已经涨不动了,那么租金就是唯一的增值来源。比如一套价值100万的房子,每年租金只有1.5万,相当于股息率就只有1.5%。如果觉得未来的房价都涨不动了,甚至可能还要跌,为什么不卖掉去买银行存款呢?
再反过来想,100万的房子每年租金才1.5万,如果觉得未来房价不会上涨了,为什么还要买呢?直接租不好吗?100万可以租66年呢,而且真要买100万的房子,还需要找银行D款,按4.3%利率借30年,实际需要的本金加利息总额接近180万。
所以,问题出在哪?
要么是租金太便宜了,要么就是房价太贵了。
所以,要么就是涨租金,要么就是降房价。
租金的上涨幅度取决于该地区的经济收入水平,不是想涨多少就能涨多少的,租金成本太高,人就会走。
那房价降到多少合适呢?
这取决于大家对买房回报的预期。
有的人对未来房价没有那么悲观,就好像有的人对某只股票未来的成长没有那么悲观,那租售比(股息率)1.5%也会选择上车。
有的人对未来房价很悲观,就好像有的人觉得某只股票未来不会有成长了,那租售比(股息率)可能要涨到3%、4%甚至5%才有足够的吸引力。
所以相比之下,我对股票的信心要比对房子的信心更强一些。大家如今都非常清楚,随着总人口数量见顶,房子的总需求也已经看到顶。但股票市场里面除了房地产行业,我们还有很多行业仍然有成长空间,哪怕是这两年非常内卷的新能源车行业,盈利还在增长。新能源只是增速放缓了,不是增速转负,而龙头公司的业绩增长比行业增速会更高一些。
PS:宁德时代2023年净利润同比+43%,比亚迪2023年净利润同比+80%。哦对了,宁德时代还增大分红了,2024年准备分220.6亿,现在市值8000亿左右,对应股息率2.8%左右。
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唉,才买了个门脸
非常好👍