【投资晚报】二手房价格大跌？这轮回调潮多久才能结束（03.17）

最近统计局公布了2月份70城商品房价格指数，让人比较意外的是，一线城市的二手房价格跌幅进一步放大了。

大家看�图，就能很直观地感受到最近房价的波动。

下面两张图是统计局公布的数据，第一张图是一手房价格，第二张图是二手房价格。第一条数据，北京环比99.9的意思就是今年2月份房价比今年1月份跌了0.1%。第二条数据，北京同比101.0的意思就是今年2月份房价比去年的2月份涨了1%。

一线城市的一手房价格勉强还绷得住，看第二张图的二手房价格就全面拉跨了。今年1-2月，北京二手房同比-4.5%，上海二手房同比-5.3%，深圳二手房同比-5.6%，广州二手房同比-6.8%。整体来看，2月份一线城市二手房价格同比-6.3%，创下2011年有数据以来的最大单月跌幅。

而且在二手房价格下跌的同时，成交量不断上升。2月份八个重点城市二手房成交量同比+96%，创出20个月来的新高。高情商的解读是，房价下跌有人愿意购买，房地产市场火热。低情商的解读是，卖家必须降价才能卖掉房子，而且随着价格下跌，成交量不断放大，似乎是某些人很急着卖房。

最近越来越多上市公司在盈利增速下降后，开始增大股息分红率。房子跟股票是一样的，要么盈利能增长，要么分红足够高，否则就是耍流氓，就是“价值陷阱”。

房子的租售比（一年租金÷当前总房价）就是股票的股息率。当然了，这个比例是会变的，如果租金上涨/下跌，那就是股票的分红增加/减少。如果房价上涨/下跌，那就是股票的市值增加/减少。

股息率的增加有两个办法，一个是分红增加，一个是股价下跌。租售比上涨也有两个办法，一个是租金上升，一个是房价下跌。

如果市场预期未来公司的业绩还能不断成长，市值还能不断做大，那么股息率多少没太大所谓，不分红也行。这就是为什么很多成长股的股息率都非常低，甚至长期不分红。既然公司能长大，把赚到钱继续投进去，利滚利才是正道，分什么钱啊。

但如果市场预期未来公司的业绩停止成长，市值已经做不大了，那么股息率就非常重要，必须要多分红。这就是为什么很多传统行业的股息率都比较高。既然业务已经无法再扩大，那就不要浪费金钱了，赚到了就分了吧。

股票是这样，房子也是这样。

如果大家觉得未来的房价已经涨不动了，那么租金就是唯一的增值来源。比如一套价值100万的房子，每年租金只有1.5万，相当于股息率就只有1.5%。如果觉得未来的房价都涨不动了，甚至可能还要跌，为什么不卖掉去买银行存款呢？

再反过来想，100万的房子每年租金才1.5万，如果觉得未来房价不会上涨了，为什么还要买呢？直接租不好吗？100万可以租66年呢，而且真要买100万的房子，还需要找银行D款，按4.3%利率借30年，实际需要的本金加利息总额接近180万。

所以，问题出在哪？

要么是租金太便宜了，要么就是房价太贵了。

所以，要么就是涨租金，要么就是降房价。

租金的上涨幅度取决于该地区的经济收入水平，不是想涨多少就能涨多少的，租金成本太高，人就会走。

那房价降到多少合适呢？

这取决于大家对买房回报的预期。

有的人对未来房价没有那么悲观，就好像有的人对某只股票未来的成长没有那么悲观，那租售比（股息率）1.5%也会选择上车。

有的人对未来房价很悲观，就好像有的人觉得某只股票未来不会有成长了，那租售比（股息率）可能要涨到3%、4%甚至5%才有足够的吸引力。

所以相比之下，我对股票的信心要比对房子的信心更强一些。大家如今都非常清楚，随着总人口数量见顶，房子的总需求也已经看到顶。但股票市场里面除了房地产行业，我们还有很多行业仍然有成长空间，哪怕是这两年非常内卷的新能源车行业，盈利还在增长。新能源只是增速放缓了，不是增速转负，而龙头公司的业绩增长比行业增速会更高一些。

PS：宁德时代2023年净利润同比+43%，比亚迪2023年净利润同比+80%。哦对了，宁德时代还增大分红了，2024年准备分220.6亿，现在市值8000亿左右，对应股息率2.8%左右。

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