打开房地产政策“工具箱” 哪些“一城一策”值得借鉴？

3月14日，杭州放开二手房限购、放宽增值税征免条件。两项新政均精准指向二手房市场，其示范意义不容小觑，未来或有更多城市可能跟进。这距离住房城乡建设部部长倪虹表态“赋予城市调控自主权，因城施策优化房地产政策，稳定房地产市场”不足一周的时间。

从目前来看，市场更为关注的是，政策“工具箱”有哪些政策？有哪些创新政策可供借鉴？未来房地产政策优化的发力点是什么？

2月超九成政策定位于放宽购房门槛

“城市政府要用好调控自主权。房地产是不动产，上海的房子、广州的房子不可能搬到北京，来满足北京人的住房需求，所以说房地产市场是以城市为单元的市场，各城市供求关系有很大差别。”在稳市场方面，3月9日，住房和城乡建设部部长倪虹在回答记者提问时表示，“我们强调要因城施策、精准施策、一城一策，就是这个道理。现在已经充分赋予了城市调控自主权，城市政府就要扛起责任，要根据人口情况、供需情况以及保障需求，编制好、实施好住房发展规划，因城施策优化房地产政策，稳定房地产市场。”

调控自主权下发到地方政府后，在稳定房地产市场的背景下，房地产政策工具箱还有什么政策可借鉴，一直是业内关注的焦点。日前，上海易居房地产研究院，针对2月份发布了《购房政策研究报告》，在《报告》统计的重点34个政策文件中，41%比例的政策来自于一二线城市，而剩下的59%比例的政策来自于三四线城市，且以东中部三四线城市为主。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，从2月份政策方向来看，6%比例的政策定位于市场秩序管控或规范性文件更新，而剩下的94%比例的政策定位于持续放宽购房门槛或条件，说明当前购房政策定位清晰、目标一致，积极为合理住房消费需求降门槛、降成本、提信心。

综合来看，尽管受春节长假和前期政策密集出台等因素影响，2月份地方房地产调控政策数量明显下滑，但政策导向仍是持续宽松。其中，最受关注的是一线城市的宽松政策，比如，北京通州放松双限购；深圳原先本地户籍购房需满足落户三年且社保三年的要求，而现在则取消这一约束。

此外，在市场管控政策中，北京发布《北京市房地产广告发布指引》属于市场秩序管控，包括不得发布广告的房地产项目，以及不得在房地产广告中出现的内容，包括投资回报、买房落户等内容都不允许发布。

财税和金融支持政策成为主力

从《报告》统计的政策工具类型来看，财税和金融工具各占四成，是目前房地产政策的发力点。其中，38%比例的政策属于财税政策、38%比例的政策属于金融政策、12%比例的政策属于行政政策、6%比例的政策属于教育政策、6%比例的政策属于市场秩序相关政策。

在金融政策方面，包括法拍房领域推出公积金“法拍贷”、绿色建筑增加公积金贷款额度、允许企业预发工资支付首付款、落实快速贷款机制等。其中，2月1日正式实施的《南京市住房公积金贷款购买法拍房实施细则》提到，银行需要签发法拍房个人住房贷款放款承诺书。严跃进认为，此类政策有助于进一步降低法拍房制度性交易成本，减轻购房人资金压力，有助于法拍房的盘活。统计显示，目前包括银川、江苏和苏州等地都有公积金法拍贷政策或操作。

在财税政策上，包括消费券可提前申领，但使用有严格“保质期”、为市民化的购房者代缴医保、以旧换新允许免佣金等。

此外，最为明显的例子是，香港特别行政区决定撤销所有住宅物业需求管理措施，即所有住宅物业交易无需再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。客观上直接降低了税费成本，也使得购置新房的性价比明显提高。也因此带热香港楼市。3月14日，杭州放宽增值税征免条件也归属于财税工具。

调整公积金政策也是2月份各地楼市政策优化的重要内容。据中房研协测评研究中心研究员王铮嵘分析，在住房公积金政策支持方面，核心举措主要包括上调公积金最高贷款额度、降低公积金贷款最低首付比例、放宽公积金贷款申请限制和提取限制等。典型代表有：厦门将申请条件中“12个月连续足额缴存住房公积金”时限缩短至6个月；海南省将首套房公积金贷款最低首付比例由25%下调至20%；济南将首套房最低首付比例下调至20%，二套房最低首付比例下调至30%等。

“一城一策”多现政策创新

据严跃进介绍，通过对全国34个购房政策文件进行分析，可以看到，一部分是以延续去年下半年以来的政策基调为导向，包括公积金贷款额度提高、公积金贷款首付比例下调、公积金提取政策放宽、购房契税补贴、限购放松等。同时，部分政策出台和原有政策到期、相关政策发布细则版本等有关。

“具有创新性的政策值得关注。”严跃进认为，此类政策考虑细致和相对微观，体现了一城一策、精准施策的导向，有助于更好满足各地合理住房消费需求。其对于丰富政策工具箱、增强政策效应等都具有积极的作用和启发。

比如，扬州创新了“以旧换新”的模式，支持开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务。这一操作相比中介公司收储二手房或出售二手房，相当于减少了环节。同时，房企提前支付旧房收购款，房东则可以消除顾虑，更愿意参与以旧换新活动。

在当前房地产市场中，行政政策也很突出，一般由地方政府出面，对团购行为给予更灵活的价格管理政策。事实上，从以往来看，购房补贴一直是地方短期促进房地产销售的政策之一。

此外，还有其他对房地产支持的政策，比如，在教育政策支持，降低房产登记条件和为转学家庭提供学位，以及政府喊话鼓励带头购房等。

目前来看，3月份房地产政策仍然延续着2月份的趋势。而在未来政策预期上，中指研究院市场研究总监陈文静认为，在“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”的要求下，预计各地需求端政策将进一步优化。一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备空间。改善性住房需求具备较大释放潜力，多样化改善性需求的政策支持力度有望继续加大。