22个省市筹建配售型保障房超12万套，未来如何供应？

在刚刚结束的全国两会上，谈及哪些措施来推动构建新模式时，住房和城乡建设部部长倪虹从理念、机制、实施三方面阐述。其中，在实施上，他说道：“规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系，重构市场和保障关系的重大改革，重点是拓展配售型保障性住房的新路子。”

同时，关于如何落实好今年政府工作报告所部署的任务，倪虹表示，将聚焦稳市场、防风险、促转型三方面开展工作，其中在促转型方面，一手抓配售型保障性住房建设，一手抓租赁型保障性住房供给，以“一张床、一间房、一套房”等多样化、多元化方式，着力解决好新市民、青年人和农民工等住房问题，让他们能够放开手脚为美好生活去奋斗。

可以看出，在2024年，建设配售型保障性住房是房地产的重要工作。据新京报记者统计，截至目前，已经有22个省市披露了今年的配售型保障性住房筹建目标，超过12万套；在开工方面，近期，杭州、西安等城市陆续开工首批次配售型保障性住房；在项目融资上，继全国第一笔配售型保障性住房开发贷款落地福州后，建设银行首笔配售型保障性住房贷款在上海落地。

“实施一批、储备一批、谋划一批”

据新京报不完全统计，已经有22个省市披露了今年的配售型保障性住房筹建目标，分别是四个一线城市北京、上海、广州、深圳，以及福州、杭州、郑州、厦门、佛山、东莞、西安、四川省、安徽省、湖北省等省市，规模合计超12万套。

在开工方面，今年3月初，西安首个配售型保障性住房建设项目正式开工。据了解，今年，西安首批共10个配售型保障性住房项目开工建设，将提供住房1万套。

2月27日，杭州西湖区转塘单元XH1803-11地块一期项目和小和山单元XH1403-08地块项目举行奠基开工仪式，这也是浙江省首批开工建设的配售型保障性住房项目。2024年，杭州计划筹建配售型保障性住房不少于6000套。

此前的1月13日，广州首批配售型保障性住房项目动工开建，今年计划筹建配售型保障性住房1万套。

另据新华社去年底报道，上海、济南、青岛、长沙等不少城市已经开工了一批配售型保障性住房项目。

而在去年底开工的福州首个配售型保障房项目——滨海双龙新居，拟于今年3月份开放申购。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，从配售型保障性住房来看，2023年8月，《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出配售型保障性住房的发展思路以来，多地公布了首批或2024年配售型保障性住房的建设计划，深圳、广州、福州计划1万余套。根据中指研究院监测数据显示，目前，多地已发布2024年保租房筹集目标。整体来看，今年保障性住房供给量仍将继续增加，以更好地满足居民住房需求。

对于今年的配售型保障性住房供应，今年3月1日召开的全国保障性住房建设工作现场会透露，要加快谋划第二批及后续项目，第二批项目要按规定抓紧上报，并做好后续项目谋划和储备，加快形成“实施一批、储备一批、谋划一批”的项目滚动推进机制。

以中小户型为主，售价预计不高于市场价的五折

按照相关政策，配售型保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等这“两类群体”；配售型保障性住房按保本微利原则配售，实施严格封闭管理，不得上市交易。

从目前已经开工的项目来看，具体到配售对象上，哪些人群可以申购呢？

作为浙江首个开工的配售型保障性住房项目，转塘单元XH1803-11地块一期项目位于西湖区转塘街道，地上建筑面积约2.5万平方米，计划建设配售型保障性住房252套。另一个开工的小和山单元XH1403-08地块项目，位于西湖区小和山单元，地上建筑面积约6.2万平方米，计划建设配售型保障性住房678套。两个项目均以70平方米左右的中小户型为主，周边生活配套设施齐全，交通便利。

据了解，杭州的配售型保障性住房主要面向城市户籍住房困难家庭、各类引进人才群体供应，准入条件将从无房、户籍、人才类别、社保缴交年限、单身年龄等方面分类明确。

福州滨海双龙新居项目计划建设保障性住房701套，主要配售的户型为45平方米、60平方米和75平方米三种。

福州市住房保障和房产管理局住房保障处处长温昌经在接受央视采访时表示：“申购对象主要是两大类，第一大类是具有六城区户籍的住房、收入困难群体；第二大类就是具有六城区户籍的普通工薪阶层，包括教师、医护人员、科技人员、引进的人才，还有社区的工作者、企业职工等。”

在购房者最关心的市场价格方面，温昌经表示：“按照保本微利的原则核定，目前经过我们初步测算，销售价格是5200元/平方米至5500元/平方米，最后以政府核定的价格为准。”

根据贝壳找房的数据显示，目前，福州长乐区滨海新区新房单价最高为2万元/平方米，低则在8000元/平方米至9000元/平方米；二手房方面，挂牌均价在1万元/平方米左右。

由此可见，滨海双龙新居项目在价格上，有非常大的优势。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当城市中心区、次中心区大量质优价廉的保障房上市，会是什么场景？那就是类似2023年深圳人才房的景象——大热大卖，供应匹配需求，市场需要的就是这类低价的人才房。“深圳的人才房，类似于配售型保障性住房。2023年，深圳人才房大卖，给配售型保障性住房做了最好的实验，也是大规模建设配售型保障性住房的最佳注解。”

“规模比较小，制约了银行贷款投放”

配售型保障性住房按照保本微利原则配售，就意味着无利润或者是低利润。随着部分城市配售型保障性住房开工，建设资金从哪儿来？

从目前披露的案例来看，除了地方财政、企业自筹，还有国开行开发贷款、商业银行贷款等。

据了解，滨海双龙新居项目总投资2.54亿元，来源为企业自筹资金、国开行贷款，其中国开行专项贷款授信2.02亿元。2023年12月11日，全国首批保障性住房贷款资金1000万元已发放到位。

在商业银行贷款方面，据“今日建行”于今年3月6日发布的消息，建设银行上海市分行对位于奉贤南桥和闵行梅陇的两个保障性住房项目成功发放贷款，实现建设银行保障性住房贷款对清单内项目的首笔投放。

事实上，在政策层面，中央对包括保障性住房在内的“三大工程”加大支持力度。

去年10月底召开的中央金融工作会议指出，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

在今年全国两会上，国家金融监督管理总局局长李云泽表示，进一步加大对重点工程、重大项目的资金供给，推动落实城市房地产融资协调机制，支持保障房等三大工程建设。

李宇嘉认为，中央金融工作会议召开后，包括政策性银行、商业银行在内的贷款向“三大工程”倾斜，力度还是很大的。问题是，配售型保障性住房量比较小，如果量能上来，贷款投入就会比较大了，目前基本是钱在等项目。那么，需要做的是，土地必须及时以划拨方式给到建设主体，建设主体以土地作抵押，来推动保障房的贷款融资。目前来看，主要是规模比较小，制约了银行贷款的投放，当然还要做好资金平衡方案和销售方案等。