深圳安居型商品房补差价后可上市 会否影响刚需住房市场？

3月13日，深圳市住房和建设局发布《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法》，明确了深圳市安居型商品房产权管理有关事项，包括安居型商品房取得完全产权的办理条件、办理流程、补缴价款规则以及继承等内容。

业内人士指出，安居型商品房取得完全产权补缴价款政策出炉，利好多年前低价购入的安居房群体。

购买满十年可申请补差价取得完全产权

据悉，为了规范安居型商品房产权管理活动，妥善解决安居型商品房产权历史遗留问题，深圳市住房和建设局组织起草了上述《征求意见稿》。

值得关注的是，《征求意见稿》明确，权利人签订安居型商品房买卖合同满十年，申请取得完全产权的，应当符合规定的条件且补缴价款；若不申请取得完全产权或者上市交易的，不需要补缴价款，该套住房性质维持不变，权利人按照规定占有、使用该套住房的权利不变。权利人将安居型商品房上市交易后，按照相关规定不得以无房身份再次享受深圳市住房保障政策。

根据《征求意见稿》，权利人申请取得完全产权或者上市交易应当补缴价款，具体计算公式为：补缴价款=×50%-税费。其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算。税费是指权利人在办理安居型商品房《房地产证》或者《不动产权证书》时实际支付的税费，包括契税、印花税、交易服务费等。

业内：或有很多人选择补缴差价获得上市资格

早在2011年4月，深圳市发布《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，政策指出，安居型商品房是指政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格和转让年限，按照规定标准，主要采取市场化运作方式筹集、建设，面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房。其最高销售价格按不超过其市场评估价70%的标准拟定。

该政策明确，购买安居型商品房应当以家庭为单位申请，同时符合的条件包括：申请人、共同申请人均具有深圳市户籍；申请人参加深圳市医疗保险累计缴费5年以上，或者申请人依照《深圳市人才认定办法》经认定为人才且参加深圳市医疗保险累计缴费3年以上；申请人、共同申请人在深圳市未享受过购房优惠政策、在深圳市未拥有任何形式自有住房、在申请受理日之前5年内未在深圳市转让过自有住房；申请人、共同申请人符合国家计划生育政策。此外，申请人为年满35周岁的单身居民，符合前款规定条件，可以个人名义申请购买一居室安居型商品房；申请人、共同申请人曾经离婚的，离婚前其原配偶、未成年子女在深圳市拥有任何形式的自有住房但在离婚后归其原配偶或者未成年子女所有，且离婚时间距申请受理日不满5年的，不得申购安居型商品房。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，安居型商品房是在2011年提出的，当时的房价水平较低，商品房售价仅在2万元/平方米左右，安居型商品房的售价打6-7折，价格优势很明显。当时购买安居型商品房的人群，即使补缴价差，也能获得相当可观的差价红利。从改善住房而获得资产收益的角度来看，预计未来很多人会选择补缴差价而获得上市的资格。

李宇嘉进一步表示，具有保障性质的经济适用住房、限价房等，由于享受了地价的减免、政府限价等优惠，满足禁售期之后，若要上市交易，必须补缴差价。区别之处在于，安居型商品房需要购房者补缴多大比例的增值部分，“按照深圳制定的补缴基准来算，对购房者的红利支持还是很大的。”

深圳中原研究中心分析，安居型商品房取得完全产权补缴价款政策出炉，利好多年前低价购入的安居房群体，其补缴价款少，首批入市获利空间甚至可达100万-200万元。

安居型商品房上市对商品房市场影响有限

据悉，深圳市正在规划建设配售型保障性住房，已不再新增规划建设安居型商品房，而深圳市历年出售安居型商品房约6万套，根据购买时间，陆续在满10年后达到取得完全产权条件。

未来，安居型商品房上市，是否会对普通商品房市场带来一定的影响？

对此，李宇嘉指出，安居型商品房的总规模只有6万套，不排除有一部分人群自己居住而不选择上市，短期内不管是总的具有上市资格的房源规模，还是实际上市量，对商品房市场的影响非常有限。

国家高端智库CDI研究员宋丁表示，此次政策是对十年到期安居型商品房兑现政府承诺的具体实施办法，包括如何补交款项、获得完全产权及上市问题。由于这是安居型商品房体系中部分非上市时间到期的安居房的相关事宜，即便涉及上市，因数量有限，对刚需商品住房市场不会带来明显影响。

宋丁进一步称，至于十年后才能上市，这是深圳给此类售卖型保障房的一种限制性福利。在签订买卖合同十年后，办理相关手续及按规定补交差价后即可获全部产权并可上市交易。由于这样操作在价格上比刚需商品住房有优势，人们担心会对楼市造成影响，其实影响很有限。

深圳中原研究中心分析指出，安居型商品房上市，对近两年入市的安居型商品房、人才房群体不太友好。排除利息影响，人才房补缴价款后总价约为市场价的72.75%。受该政策影响，人才房的行情预计会出现明显分化：一方面，核心区域定价相对合理的人才房，会继续受到热捧。另一方面，如光明、宝安、龙岗、龙华等地，商品房本身折扣就大，而人才房定价还按原备案价六折，导致人才房与商品房实际价格差距不大，人才房热度随着政策的出台会进一步褪去，“总体来说，除了核心区域福田、南山少数定价合理的项目，依然会受到热捧，其他人才房销售或受到一定的冲击。”

那么，作为深圳近几年大力发展的保障性住房，人才房未来上市又会怎样？“安居房上市和人才房上市有很大不同。”李宇嘉指出，安居房建设年代比较早，积累的差价红利较大，而人才房是这几年才大规模建设的，价格上涨也并不明显。如果未来按照此次征求意见稿的原则进行补差价，人才房获得的红利相对有限，因此在这一规则下，购买人才房套利的冲动会比较小。此外，购买人才房的主要是自住人群，他们对于未来上市套利的预期也不是很强烈。