“不炒房就不限购”，广东惠州放宽境外人士购房政策影响几何？

2月27日，有消息称，“广东惠州市针对境外人士的住宅限购政策进行了调整。”当天下午，新京报记者与惠州市住房和城乡建设局取得联系，多个科室工作人员皆表示：“在房住不炒的情况下，境外人员可以任意购买惠州市商品房。”

对此，业内人士表示，从惠州映射到全国来看，惠州放松境外人士购房是一条比较新颖的“促需求”途径，各地“因城施策探索多元化的松绑方式”也是激发实际购买力的重要举措之一。而从政策导向来看，限购松绑已成为当下楼市调控政策的重点趋势之一。

从“限购5套”到“只要不炒房就能买”

2月27日下午，惠州市住建局多位工作人员皆向新京报记者表示，目前惠州市针对境外人士的住宅限购政策已有所调整，境内外人士目前在该市享受同样的购房政策，只要不违背“房住不炒”的大环境，合理说明购房目的，在惠州购买一手房与二手房均不受套数限制。

当记者问及如何界定“不违反‘房住不炒’”“合理说明购房目的”等问题时，上述相关工作人员回应称，“只要合理说明不是为了炒房，合理居住，就可以不受购买套数的限制。”

对此，易居研究院研究总监严跃进认为，惠州此次购房政策的调整是一个很明显的政策放松动作，这是惠州在过去政策松绑基础上的继续放松。之前惠州规定，境外人士在惠州购房限购5套，现在基本全部放开，这是一种很典型的强刺激购房政策。当然，这也是与粤港澳大湾区的一些建设做积极配合，是值得肯定的。总体上看，这说明当地房地产市场是有库存压力的，也说明各地政策基本都朝着进一步宽松的方向走。此类政策能起到一个积极引导购房的作用，进而让外界看到惠州的宜居价值。

在诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪看来，惠州此次动作属于对限购类政策的适度松绑，进一步降低购房门槛，向境外人士释放了一定的利好信号。惠州与深圳相邻，是粤港澳大湾区重要节点城市，因此放宽境外人士购房条件，是惠州充分结合自身地理条件进一步推进落实政策的优化放松。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步指出，各地在对房地产调控政策放松时，仍要有一定的底线，不能违反“房住不炒”的大方针。比如，惠州此次政策中提出的“合理购房理由”，还需要具体明确“合理理由”的界定标准等。

事实上，近年来惠州市楼市政策经历了“由紧到松”的过程。2018年9月，惠州市出台政策规定，境外个人在惠只能购买一套用于自住的住房。2021年7月29日，惠州被住建部约谈后，8月9日惠州市住建局发布“惠八条”，其中最引人注目的则是惠州首次对重点区域及惠湾片区限购，非惠州户籍限购一套住房。

从2022年开始，惠州市逐步放松调控政策。比如，2022年4月30日，惠州市住建设局发布通知，满足惠阳区和大亚湾经济技术开发区范围内的合理住房需求，不再纳入限购重点片区。2023年2月，惠州市商品住房限售年限调整为“取得不动产权证满1年方可转让”；9月22日，惠州印发通知，房企团购优惠价格可不计入商品房备案价格跌幅比例范围，生育二孩及以上的职工家庭购买首套自住住房且首次申请个人住房公积金贷款的，最高贷款额度可上浮20%。

往境外拓客或成惠州楼盘营销新方向

“2023年以来，惠州房地产行业出现了很多变化，只要市场出现一丝向好迹象，大量的项目就开始加速施工。但成交有限。大家都期待在政策的刺激下，2024年市场能有所转好。”惠州当地一位开发商人士如是说。

回望2023年，惠州新房供求低位运行，市场持续深度调整；二手房市场热度回升，翘尾收官。据惠州中原研究中心数据统计，2023年惠州市新房供应面积475万平方米，同比下降23%，新房住宅成交面积为591万平方米，同比上升1.19%；二手房累计成交约3.86万套，同比上升69.82%，成交面积450.74万平方米，同比上升72.71%。

目前，随着春节返乡人员相继返回惠州，工作及生活节奏走上正轨，惠州楼市也逐渐恢复至年前状态，但整体仍不温不火。根据中原地产数据，2024年2月19日到25日，惠州市一手住宅成交316套，成交面积为3.32万平方米。

值得关注的是，据当地业内人士介绍，由于惠州地理位置优越、气候怡人，近年来一直有境外人士前来购房，尤其是今年春节假期，很多在当地工作的境外人士也带来部分境外的客流。预计新的一年，往港澳地区或海外拓客，将成为当地各路营销团队的新方向。

“最近一段时间，来我们项目置业的外籍客群，包括美国、澳大利亚、日本等国籍的华人，占比显著提高，约占整体客群的10%左右。”当地一位房地产行业人士介绍，近些年，养老和度假需求是吸引华人回国置业的主要原因。惠州怡人的气候，以及位于大湾区的地理优势受到了不少境外客群的青睐。

谈及此次新政的深层次影响，关荣雪表示，从惠州映射到全国来看，惠州放松境外人士购房是一条比较新颖的“促需求”途径，各地“因城施策探索多元化的松绑方式”也是激发实际购买力的重要举措之一。

而对于惠州楼市的前景，惠州中原地产方面指出，由于房企土地储备、新开工面积及新增推货货量等均有所减少，加快去库存、促回款仍是当务之急，因此，项目新增推货计划延缓。据中原数据统计，2024年惠州潜在新增供应套数为2.78万套，新增供应面积约为288.15万平方米，新增货量连续三年呈现下降趋势，市场以消化当前库存为主，逐步调整至供需平衡为止。