行业分析篇：房地产行业如何分析？

【文稿：】

了解了房地产行业的经营模式后，你会发现这个行业是负债率极高的行业，这种行为等同于高空走钢丝，没出意外之前等同于走了捷径，但一旦出了意外，后果就不是受点伤这么简单，而是要付出生命的代价。所以房地产行业从财务分析的角度来说是不太值得投资的行业，负债率极高容不得一点闪失，一旦出现闪失，事后很难弥补。

这时候有人会说：“如果地产企业都能把负债降下来，降到一个完全的水平，那是不是意味着可以投资了？”如果是这样，只能说财务层面的风险降低了，但不代表行业有投资价值。上期说过，房地产的属性决定了投入到产出的周期很长，如果企业把负债降下来，那就意味着增长的速度也会放缓。之前拼命借钱搞建设，所以发展很快，如果今后都不去借钱，财务爆雷的风险是解除了，但行业的发展速度也会大幅降低。

而以上这些仅是从财务方面得出的结论，分析房地产还得从更宏观的角度去看。某位经济学家曾说过，房价的长期走势要看人口，而我国人口结构正发生着重大变化，没错、新生人口数量正在下滑，老龄化正在加剧。

人口增速放缓，意味着没那么多人需要住房子，房产市场的长期表现自然不会太乐观。而老年人普遍都是有房群体，甚至很多老年人手里有多套房产，等这些老人离世后手中的房子就会流入到市场，进一步增加房子的供给，供给增加的结果就是压制房价。

所以从人口结构来看，房价的长期走势似乎也不太理想。当然，有人会说：“现在的人口增速在下滑，不代表未来不会高增长”这话说的倒也没错，但从国际上已经进入低生育率的国家来看，这个趋势一旦形成几乎很难逆转。目前为止没有看到哪个国家可以逆转人口趋势，所以进入低生育率的我们大概率也要接受这个事实。

最后我们再从城市化的角度分析一下房价。一国的人口在不增长的情况下也可以实现房价上涨，那就是加速城市化。道理很简单，假设一国人口一直保持在1亿人，但该国的城市化率非常低，几乎所有人都居住在农村，当该国开始城市化进程的时候，意味着将有1亿人的购房需求。反观国内，过去房价持续上涨，就是因为我们的城市化进程一直在持续，截止目前、我国城市化率大概是65%，这个数据可能没那么精准，但与实际不会差太多。

我们目前与发多国家的城市化率相差不大，这就意味着国内房产市场的高速发展时期已过，后面即便还有发展，反映在房价层面也是相对温和的表现，很难再走出过去十几年那样的房价大牛市。

以上说的是影响房价的长期因素，短期因素则需要看金融政策，这期中我认为货币政策是关键，当货币宽松的时候意味着社会中流动的资金量就会变多，而多出的钱也必然会流向房产。这个道理跟股市和消费市场是一样的，钱多了就会通胀、也就是物价上涨，房子也是商品，物价上涨，也会刺激到房价的上涨，但请注意！我说的这些是影响房价的短期因素。

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