原物业拒不退出、新物业无法接手，北京一小区物业陷入交接难

近日，北京朝阳区将台乡丽都水岸的多位业主向新京报记者反映，该小区于2023年下半年合法成立了小区业主委员会，并通过业主委员会新聘物业。可是，在2024年1月23日这一交接日，原物业公司不配合新物业公司办理交接入驻。

时至今日，原物业公司依旧不退出，新物业公司进不来。

事发：

业主委员会决议更换物业公司，原物业拒绝配合新物业交接

“多年来，我们一直对赛特国际物业管理有限公司北京将台分公司提供的服务不满意，所以去年经过业主大会决议更换物业公司。”丽都水岸小区业主王敏表示，2023年2月20日至5月6日，该小区经过全体业主投票，业主大会通过决议，与赛特物业将台分公司解除物业服务关系。11月14日，业主大会通过决议，同意选定北京金地格林物业管理有限公司作为该小区物业服务人，并与其签订物业服务合同。

2023年11月23日，丽都水岸小区业主委员会向赛特物业将台分公司发出《关于丽都水岸小区物业服务项目解聘退场及交接通知函》，通知该公司在2024年1月23日与新物业服务公司北京金地格林物业进行交接。

王敏等多位业主告诉新京报记者，上述通知函发出后，赛特物业将台分公司无视业主大会通过的决议，到期后拒不执行北京市朝阳区将台乡政府和水岸社区居委会要求其按时撤场的指示，反而加派保安封锁小区大门，抗拒交接。

据丽都水岸小区业主委员会一位成员介绍，经过业主们的努力，北京金地格林物业的工作人员于2024年1月23日进入丽都水岸小区，按照计划办理交接、进驻。但当天，原物业赛特物业将台分公司的工作人员拒绝配合办理交接，还将出入小区的门上了锁。

对此，北京金地格林物业一位负责人也向新京报记者证实，当天，该公司按照丽都水岸小区业主委员会的通知进驻该小区，但赛特物业将台分公司的工作人员不配合交接。当时，有人报警，最终，北京金地格林物业按照警方的要求，暂时退出了小区。

赛特物业将台分公司为何不能按期办理交接呢？连日来，新京报记者多次拨打赛特物业将台分公司前台电话及多位工作人员的电话，其中有两位工作人员明确表示拒绝接受采访。而该公司的前台工作人员回应称：“目前只知道仍未办理交接撤场，其他具体情况不能回答，需要进一步汇报领导。”

进展：

针对原物业拒不撤场，朝阳区住建委执法队启动立案调查

为了解决新老物业交接的问题，有丽都水岸业主于2023年11月23日在人民网“领导留言板”进行情况反映。12月5日，将台地区办事处回复业主称，丽都水岸小区业委会按照《北京市物业项目交接管理办法》第二章第十一、十二条规定向老物业公司发出解聘退场及交接通知函。此后，业委会成员4人到社区党委，沟通物业公司拒收撤场函一事，希望社区和地区办事处协助业委会发函。下一步，将台地区办事处将召开地区办事处、社区党委、业委会、新老物业的多方见面会，推进此事。

另据水岸家园社区居委会工作人员于2024年1月25日发出的《关于推动丽都水岸小区物业交接工作的情况说明》显示，台乡和水岸家园社区对上述问题高度重视，多次约谈赛特物业，要求其严格遵守相关政策按时退场，如不退场将面临处罚。1月24日，将台乡召开丽都水岸物业交接问题吹哨报到会，组织朝阳区7个相关部门到会共同协商。

《情况说明》披露，上述会商认为，朝阳区房管局要求赛特物业应按业主大会决议退场；区住建委执法队，依法启动行政执法程序。针对赛特物业拒不撤场问题，已启动立案调查程序，先下发《责令整改通知单》，如拒不整改，将进行行政处罚，行政执法程序结束。将台乡政府没有行政执法权，也无权直接将原物业公司请走。依法组织相关方搭建沟通协调平台，协调物业交接。依据相关规定，业委会应依法向人民法院起诉原物业公司撤场，由法院判决并执行强执。将台乡政府可提供相关法律援助。

律师建议：

业主委员会可向法院提起诉讼，要求原物业退出

那么，原物业公司拒不退出、拒不交接，该如何处理呢？

对此，北京英淇律师事务所主任夏广域律师表示，业委会可以视为业主和物业公司平等对接的平台，业主和物业公司能够有平等的对话权利；同时，业委会有监督物业公司各种工作的权利，也可以经过法定程序选聘新物业公司。

根据《北京市物业管理条例》的规定，业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行相应的交接义务，并且退出物业管理区域。原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。原物业服务人拒不移交有关资料或者财物的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会或者物业管理委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼，要求原物业服务人退出物业管理区域。

此外，《北京市物业管理条例》还有处罚规定，对物业服务人拒不移交有关资料或财物的，由区住房和城乡建设或房屋主管部门处以1万元以上10万元以下的罚款；对拒不退出物业管理区域的，处以每日1万元的罚款。

夏广域律师建议，如果原物业服务人拒不撤场，业主可以依法停止向其支付物业服务费。针对此类问题，已经有江西省高级人民法院等法院发布的案例作为支撑，原物业服务人拒不办理交接手续的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，造成业主损失的，应当赔偿损失。业主委员会有权诉请法院判令原物业服务人退出物业服务区域并办理交接义务。另外，物业公司本身就是给业主们服务的，建议新老物业要尊重业主们的意见，按照法定决议及时妥善解决相关问题。