放松单身限购！上海外环外新盘咨询量增加，“小阳春”行情可期

在广州放松限购之后，一线城市上海正式宣布放开外地户籍单身限购政策。

1月30日，上海市房屋管理局发布《关于优化本市住房限购政策的通知》。《通知》显示，截至购房之日，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海市户籍居民，可在外环以外区域限购1套住房。《通知》自2024年1月31日起施行。

这也是上海时隔十余年后终于撕开了单身限购的“口子”，无疑将对2024年的上海楼市起到关键性的影响。

对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进解读称：“关于取消非本市户籍单身人士购房政策有一定呼声，此次上海出台政策积极回应，体现了政策的精准性和及时性。”

利好外地单身人群，进一步释放刚需

事实上，自从2012年上海执行外地单身人士限购以来，这十余年间，不断有放松单身限购的呼吁。上海此次优化政策也是源于市场的需求。

上海中原地产资深分析师卢文曦指出：“上海限购政策是四个一线城市最严格的，因为非户籍购房需要以家庭为单位才能购买。从社会现状来看，结婚年龄在增长，大龄未婚人群占有一定比例。这次政策优化后，城市新青年有购房机会，留住这部分人可以保持城市活力和竞争力。”

“此前非上海市户籍人士购房，需满足‘5年社保+已婚’条件，而现在取消了‘已婚’条件。基于房地产市场新形势和新要求，对过热时期过严政策进行了调整优化，支持在沪稳定就业的非本市户籍单身人士购房安居需求。”严跃进补充说。

但是，此次上海放松外地单身人士限购也是有前提条件的，只是撕开了“外环外”的口子，并非全面放开，针对的是刚需和改善这一群体。严跃进指出：“此次非上海市户籍单身人士可在外环以外区域限购一套住房，崇明区除外。外环以外区域约占全市60%的房源量和交易量，购房空间充足，更好满足相关群体首套房或刚需房的置业需求。”

“早该放开了”，易居企业集团CEO丁祖昱强调：“目前是有条件地放开，是针对外环外的，外环内还没有放开。”

位于上海外环外奉贤区某新盘的置业顾问也向记者表示：“新政刚出，售楼部马上就有来电咨询，外地单身能买，这部分需求量还是挺大的。同时，对于之前打电话咨询过的购房者，我们也会一一进行回访，筛选新的意向群体。”

某华东房企内部人士向记者表示：“上海放松限购的政策落地节奏超乎预期，对深耕上海的房企来说也是极大的利好，而且此次放松政策是从来沪单身新市民、新青年的角度出发，也呼应了日前住建部发文的充分赋予城市房地产调控自主权，因地制宜调整房地产政策。”

多重政策利好叠加，楼市或迎“小阳春”

2023年下半年以来，上海出台了多项优化房地产相关政策措施，包括认房不认贷、降低首付比例和房贷利率、调整普通住宅标准等，有力支持居民刚性和改善性住房需求。

今年1月13日，上海市青浦区、奉贤区出台人才安居新政，有条件地放开外地单身限购；同时，缩短购房对社保、个税的年限要求，由过去的5年降至3年。

严跃进表示：“此次优化政策与人才安居购房政策形成梯度政策体系。自贸区临港新片区、青浦新城、奉贤新城以及金山新城等重点区域，继续实施已出台的更优人才安居购房政策，其缴纳社保或个税满3年即可。”

对于上海来说，外环内土地供应量有限，而外环外是新盘集中推出的区域。卢文曦指出：“上海外环以外是楼市交易的‘基石’。以2023年新房成交为例，外环以外约占全市7成的量，二手房外环以外约占5成，这部分交易稳步释放有助于全市交易释放。”此外，从供应方面来看，2023年共有12批次房源集中供应入市，总计集中供应315个项目，其中外环外占比231个，占比七成以上。

回顾2023年，上海楼市整体呈现出“前热后冷”的态势。从2023年年初“小阳春”期间的“千人摇”，到下半年新房成交下行、二手房房价下滑，再到政策刺激下成交量回升。据上海链家研究院统计，2023年，上海新房市场共有12批次房源集中供应入市，总计集中供应315个项目，集中供应套数约8.64万套，供应面积977.4万平方米。2023年，上海全市累计成交金额6050亿元，同比下降7%；成交套数79742套，同比下降11%。

房价方面，去年上海新房房价呈现小幅上涨，二手房房价微跌。根据国家统计局数据，2023年1-12月上海新房房价指数相比于2022年同期上涨4.4%，二手房房价指数下跌0.2%。

而在去年年末和今年年初一系列利好政策落地后，1月份，上海新房成交有反弹的态势。据上海中原地产数据显示，上周新建商品住宅成交面积12.10万平方米，环比增加74.43%，其中，奉贤新城板块成交面积突破2万平方米，可见人才新政对区域交易有一定推动作用。

“今年上海的‘小阳春’行情值得期待，叠加前期政策利好，‘小阳春’大概率会有不错的表现，一旦交易数据有明显反弹，购房热情则有望进一步回归，为上半年上海楼市稳中向好发展奠定基础。”卢文曦表示。