优化个人房贷、精准支持项目融资，金融监管总局发声力挺房地产

1月25日，国务院新闻办公室举行金融服务经济社会高质量发展新闻发布会。国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关，金融业责无旁贷，必须大力支持。据其透露，近期，还将召开相关工作部署会，要求银行尽快行动起来，在城市人民政府牵头协调下，与住建部门一起，因城施策用好政策工具箱，更加精准支持房地产项目合理融资需求。

在业内人士看来，精准支持房地产项目融资，将有助于房地产行业企稳。比如，暂时遇到困难的项目受到融资支持，将有助于减少项目交付风险，改善行业预期，促进房地产需求释放。

去年发放开发贷款和住房按揭贷款近10万亿元

“近一段时间以来，金融监管总局积极配合行业主管部门和地方政府从房地产市场供需两端综合施策，不断加大金融支持力度。住房城乡建设部、人民银行、金融监管总局明确了‘认房不认贷’的住房信贷政策。人民银行、金融监管总局发布了金融支持房地产市场平稳健康发展的‘金融16条’支持措施，并研究确立首套房贷利率政策的动态调整机制，下调了二套房利率政策下限、引导银行降低存量首套房贷款利率。”肖远企表示，这些政策措施对于做好房地产金融服务，稳住房地产市场合理融资需求，促进房地产平稳健康发展，已经并且正在发挥积极作用。

银行对房地产融资包括几个渠道，肖远企透露，截至目前，开发贷款和个人住房贷款的余额分别是12.3万亿元和38.3万亿元；2023年全年发放了开发贷款3万亿元、住房按揭贷款6.4万亿元，这两项加起来将近10万亿元，这个量还是非常大。

在银行投资房地产企业债券方面，2023年末银行购买房企债券余额4275亿元，银行投资房地产企业发行的债券金额也是比较大，2023年比2022年增长了15%。此外，银行在2023年还向房地产企业提供了并购贷款、存量展期贷款，这两项加起来超过1万亿元。

在保交楼方面，金融监管总局积极配合住建部、人民银行做好金融支持。截至2023年底，3500亿元“保交楼”专项借款绝大部分都已经投放到项目，商业银行还提供了相应的商业配套融资，确保“保交楼”任务完成。

“要继续做好个人住房贷款金融服务。支持各地城市政府和住建部门，因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，指导督促银行更好服务广大人民群众刚性和改善性住房的融资需求。”肖远企表示，指导和要求银行等金融机构大力支持“平急两用”重大基础设施、城中村改造等“三大工程”建设，并且要求尽快形成实物工作量。

用好用足金融支持政策，保持房地产信贷整体稳定

“金融监管总局将指导金融机构用好用足现有的金融支持政策，继续做好房地产金融服务，保持房地产信贷整体稳定，满足合理融资需求。”肖远企如是说。

今年1月份，住建部、金融监管总局联合出台了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求各地级及以上城市建立房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，推动房企与金融机构精准对接。

对此，中指研究院企业研究总监刘水认为，上述通知区分了集团风险和项目风险。我国房地产开发经营基本上采用的是项目公司制，集团风险与项目风险有差别。商业金融机构要区分集团风险与项目风险，淡化集团情况，重点根据项目资金状况，对于不同状况的项目，分类支持，加大支持融资需求。

据悉，近期，金融监管总局将重点开展多项工作，其中，包括加快推进城市房地产融资协调机制落地见效。在城市政府牵头协调机制下，按照公正公平的原则，向本行政区域内金融机构推送可以给予融资支持的房地产项目名单。

对于融资支持的房地产项目名单，肖远企强调，金融机构按照市场化、法治化原则评估协调机制推送的支持对象，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，要积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金能够平衡的项目，不盲目抽贷、压贷、断贷，要通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以更大力度的支持。

精准支持房地产项目融资有助行业企稳

据肖远企透露，近期，还将召开相关工作部署会，要求银行尽快行动起来，在城市人民政府牵头协调下，与住建部门一起，因城施策用好政策工具箱，更加精准支持房地产项目合理融资需求。

值得关注的是，1月24日，中国人民银行和金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。该通知细化了商业银行经营性贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求。

对此，肖远企表示，这个通知非常有针对性，前期也做了很多调研，听取了行业、金融机构和各个方面的意见建议。这个通知允许银行发放经营性物业贷款，对经营规范、发展前景良好的房地产开发企业，全国性银行在风险可控、商业可持续基础上，对这些房企发放的经营性物业贷款，在今年年底之前可以用于偿还房企的存量贷款和其发行的公开市场债券。

中指研究院研究副总监徐跃进认为，按上述通知的规定，房企可以进一步盘活存量资产，通过经营性物业贷款改善自身流动性，优化债务结构，降低短期偿债压力。

在多位业内人士看来，2024年，房地产政策以防风险为首要目标，将一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，防范化解房企风险，促进房地产市场平稳健康发展。

“精准支持房地产项目融资，将有助于房地产行业企稳。”刘水说，优质房地产项目加快审批流程，尽快形成实物投资，将有助于房地产投资企稳，减少经济下行压力。而暂时遇到困难的项目受到融资支持，将有助于减少项目交付风险，改善行业预期，促进房地产需求释放。