去年12月70城房价环比下降：一线城市分化，京沪新政效应显现

1月17日，国家统计局发布了2023年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。据国家统计局数据显示，2023年12月份，一线城市新建商品住宅销售价格、二手住宅销售价格环比、同比均有下降；二、三线城市楼市呈现“以价换量”。

国家统计局城市司高级统计师沈赟解读称：“2023年12月份，各线城市新建商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降；二手住宅销售价格环比下降、同比降幅扩大。”

一线城市出现分化

据国家统计局数据显示，从环比来看，2023年12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比11月份扩大0.1个百分点。其中，北京价格持平，上海上涨0.2%，广州和深圳分别下降1.0%、0.9%。从同比来看，2023年12月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比由11月份上涨0.3%转为下降0.1%。其中，北京和上海分别上涨1.7%、4.5%，广州和深圳分别下降3.0%、3.6%。

在二手房方面，一线城市二手房房价仍然呈现全面下跌的态势。国家统计局数据显示，2023年12月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比11月份收窄0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、0.6%、1.5%和1.1%。在同比方面，2023年12月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.5%，降幅比11月份扩大0.6个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降2.2%、3.4%、5.2%和3.1%。

值得一提的是，一线城市出现分化。58安居客研究院院长张波表示，从一线城市来看，房地产市场的分化有所体现。北京、上海的市场相对稳健，并且政策落地之后的效果相对明显，尤其是上海新房的市场还保持了相对韧性，随着外围区域限购的放松，2024年1月份上海市场的复苏节奏也会明显加快。广州、深圳的市场深度调整已经基本接近尾声，随着政策力度的进一步加强，预计也将在今年开春后迎来复苏。

这背后是2023年12月份北京、上海出台重磅新政。2023年12月14日，为了更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，北京、上海接连优化房地产政策，包括优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限等，大幅降低了居民置业门槛和购房成本。比如，以北京新盘项目龙湖建工·九里熙宸为例，其内部人士向新京报记者表示：“去年年底的新政降低了购房者资金成本，有一位复访客户之前受制于二套购房资质，首付资金存在较大缺口，故处于持续观望的状态。此次新政落地后，其首付门槛由此前的600万元降至375万元，新政复访后即下定成交。”

京沪新政明显提升了楼市的活跃度。根据中指研究院统计数据显示，2023年12月份，北京新房成交6106套，成交面积68.4万平方米，环比分别增长38.5%、36.7%，但是提升幅度小于9月“认房不认贷”政策落地后，同比增长15.2%、12.0%。上海方面，2023年12月份，上海新建住宅成交10478套，成交面积109.8万平方米，环比分别增长2.4%、6.5%，同比分别增长11.4%、11.4%。

不过，上海新政发布后，新盘去化仍然呈现冷热不均的特征。据中指研究院统计数据显示，2023年12月15日-2024年1月14日，上海新开盘项目有25个，其中浦开云璟、森兰壹公馆、中铁·峯汇里、理想之地、浦发唐城二期及安澜西郊·宽境6个项目在开盘当天售罄，绿城·沁蘭园、大华星曜、中国铁建花语前湾及缦云上海4个项目去化率超过80%，另有多个项目开盘去化率不足50%，分化仍较为明显。

值得关注的是，2024年伊始，上海再次定向放松了人才限购政策。1月13日，上海青浦新城、奉贤新城先后出台人才安居新政，优化人才购房门槛。此次新政降低非沪籍人才社保或个税年限要求，从过去的5年缩短至3年，同时将购房资格由居民家庭调整为个人。

“此次新政发布后的第二天，就有购房者到售楼部现场咨询人才购房的政策。周末两天也有不少客户来电咨询，这样的政策出来后肯定会有一波购买力释放出来。”上海保利建发印象青城置业顾问如是说。

二、三线城市楼市“以价换量”

从环比来看，2023年12月份，二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.4%、0.5%，降幅比11月份均扩大0.1个百分点。从同比来看，2023年12月份，二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.1%，涨幅比11月份回落0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.8%，降幅比11月份扩大0.2个百分点。

在二手房方面，从环比来看，2023年12月份，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比11月份扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅与11月份相同。从同比来看，二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降4.0%、4.2%，降幅比11月份分别扩大0.4和0.3个百分点。

分城市来看，易居智库研究总监严跃进表示：“2023年12月份，新房房价指数环比涨幅最大的五个城市为西安、太原、石家庄、西宁、上海；而从同比涨幅数据看，成都、上海、西安、三亚和长沙的房价指数要比较强，这和实际感受是一致的。”

“从二线城市来看，成都、西安等城市的市场相对更为稳定，房价的调整幅度相对较小。更多二线城市‘以价换量’现象明显，尤其是不少房企在去年年底加速存货去化速度，在房价层面有了更多调整空间，带动房价进一步向下调整。从二手房市场来看，二、三线城市降幅保持了相同节奏，郑州、武汉、南京、厦门等地的二手房受新房价格调整影响，加之二手房挂牌量不断增多，导致房价下行压力增大，这一趋势预计还将在2024年一季度持续。”张波表示。

中原地产首席分析师张大伟认为，整体来看，2023年12月份，70个城市中，有62个城市新建住宅销售价格出现下调；在二手房方面，70个城市全面下调，这也是累计连续2个月房价全线普跌。虽然2023年12月份出台了新政，但政策影响有望逐渐在2024年出现。

2024年有望再现“小阳春”

回顾2023年，张大伟总结称：“从2023年一季度的疫情后市场普涨，到二季度市场逐渐企稳，下半年楼市进入了明显的调整周期。中央明确针对房地产定调‘房地产市场供求关系发生重大变化’，特别是9月份以来一线城市全面优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，当下房地产市场的各种政策环境除了一线城市及少数二线城市，已经进入历史最宽松阶段。”

“增信心、防风险、促转型依然是未来政策的方向。去年12月份，中央政治局会议对房地产政策的积极定调，随后住建部、发改委等多部委均释放信号，北京、深圳、上海等一线城市也相继出台政策，市场在2024年一季度出现小阳春的可能性很大。不过，楼市的需求、购房者的收入和信心都需要一定时间恢复，还在见底过程中，房地产市场可能在2024年上半年逐渐企稳。”张大伟补充说。

严跃进预计，从目前来看，房价指数还在调整，总体上还在下跌，也说明基于供求关系和房企经营情况做出深刻调整，也有助于降低购房成本和加快资金回笼，各地需要因势利导引导购房需求释放。从趋势方面来看，2024年房价指数会呈现“先降后升”的良好态势，说明房价指数回稳向好的趋势不变。

展望2024年，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2024年一季度季节性地出现小阳春，但力度上要比2023年一季度弱很多。由于基本面相比当前并未明显改观，加上纾困政策已经见顶、效果明显收窄，预计2024年一季度房价继续在低位徘徊，可能继续出现阴跌，由于传统销售旺季支撑，短期内出现大幅下跌的可能性不大。好消息是稳增长重回经济重心，稳经济、稳预期的政策措施会增加投放，对房价的利好将在二季度及以后体现。