热问｜不交物业费不让停车 “捆绑”催收物业费是否违法？

近年来，一些物业服务企业为了提高物业费收费率，采取捆绑停车缴费等方式迫使业主交费。近日，北京市西城区茶马街6号院小区多位业主向新京报记者反映称，该小区物业服务商北京铭洋嘉宝物业管理有限公司西城第一分公司向业主发出通知称，业主办理来年的停车位缴费等事宜，须以缴清物业费为前提，不少业主质疑物业公司此举的合理性。

12月6日，茶马街6号院小区属地北京市西城区广外街道相关科室工作人员就此事回应记者时称，该小区物业公司上述行为违规，已经及时对其约谈提醒。经过多方指出问题，物业公司已经改正了错误，不再按照通知收取物业费。

业主：物业公司称不交物业费无法停车

根据茶马街6号院业主王鑫君介绍，该小区交房时间为2012年10月，而小区停车位在2017年前后才建设，属于人防车位，车位正式的启租时间为2017年7月1日。第一年，物业公司向业主收取的车位使用费价格为450元/月，第二年涨到了550元/月，第三年涨到了750元/月。

“近日物业公司通知称，不交物业费就不让停车，此举是典型的捆绑收费，属于违法行为。”多位业主向新京报记者反映称，该小区物业服务商北京铭洋嘉宝物业西城一分公司向业主发出的通知显示，业主办理来年的停车位缴费等事宜，须以缴清物业费为前提，如果业主不按照其要求结清物业费，将无法正常进入地下车库停车。

12月6日，茶马街6号院小区属地北京市西城区广外街道相关科室工作人员就此事回应记者时称，“当时，居委会已经向我们反映过上述相关情况，我们认为该小区物业服务商北京铭洋嘉宝物业西城一分公司此举属于违规行为，已经及时对其约谈提醒。经过多方指出问题，该公司已经改正了错误，不再按照通知收取物业费。如果今后该物业公司再以这种方式向业主催收物业费，业主可以及时向我们反映。”

12月6日下午，新京报记者以小区业主身份联系到北京铭洋嘉宝物业西城一分公司询问办理停车位缴费等事宜，该公司一负责人回应称，“上述物业费和停车费一起收缴的通知已经撤回，业主可以单独缴纳这两笔费用。”

部分业主认为物业服务不达标而拒绝交费

那么，该小区部分业主为何拒交物业费呢？

对此，茶马街6号院小区多位业主向记者介绍，之所以拒交物业费，主要是因为北京铭洋嘉宝物业西城一分公司服务标准明显不达标。

据该小区业主介绍，现在茶马街6号院小区物业主要存在的问题包括，虚假公示近三年物业收支明细；没有按物业合同要求执行3条三级物业服务标准；楼内、电梯内每日无保洁清理；公区损坏的墙体未及时修补；走廊等消防通道有杂物堆放；小区自动门故障频繁，一直未重新改造等，总共22项服务不符合标准。

对此，广外街道相关科室工作人员向记者表示，就上述问题，今年11月份，广外街道已经组织西城区住房和城市建设委员会、房屋管理局到现场进行了实地查访，区房管局和区住建委将对相关问题进行移交处理，根据业主提出的问题清单，要求物业公司对调查清楚的相关问题逐一整改。

律师：以捆绑方式催交物业费涉嫌违法

事实上，近年来，已经出现过多起物业公司通过“捆绑车位使用”方式催收物业费的案例。

比如，2023年7月，温州市鹿城区楠江大厦业主反映称，因物业公司要求业主同时交物业费与停车费，近期有不少业主车被堵在门口，甚至有业主为此报警。2022年底，广西柳州某小区贴出的通知要求，业主如果续费来年的停车月卡，需要以缴清物业费为前提，此举遭到部分居民的质疑。2021年，天津滨海新区塘沽贻港城业主反映，该小区物业公司要求，业主如果不交物业费就不能单独缴纳车位费，部分业主认为此举不合理。

从过往法院审判案例来看，合肥市包河区某小区业主曾反映物业公司存在将停车费与物业费捆绑收费行为，合肥市中级人民法院认为，物业企业与业主之间是平等民事主体之间的委托关系，物业公司无权单方面采取限制手段强迫业主缴纳物业费。最终，该小区物业公司对不当收费行为作出纠正。

对于此类“捆绑催收”情况所涉及的法律问题，北京市华泰律师事务所丁秀英律师介绍，在实务中，存在“产权车位”和“租赁车位”两种性质的停车位。就产权车位来看，因为物业服务企业仍需要对其进行维护和管理，所以产权车位业主原则上需要缴纳车位管理费，但物业费和车位管理费是由两个不同的合同关系产生的付款义务，应当分而论之。另一种为租赁车位，对比产权车位，这种情况只是增加了另一个独立的租赁合同关系而已，即业主支付的“停车费”，包含了“车位租金”和“车位管理费”两部分，但这两部分费用的形成均与“物业服务合同”没有直接关联。

那么，物业公司采取“捆绑停车费”的方式催交物业费是否合法？

对此，丁秀英律师介绍，《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

“由此我们不难看出，物业服务企业采取‘捆绑停车费’的方式催交物业费系违背法理和立法意愿的行为，应属违法。”丁秀英律师介绍说，“如果物业公司与业主之间因为收取物业费出现了问题，物业公司不宜采取强硬方式催交，这样不仅涉嫌违法，更不利于问题的解决。”