世茂集团境外重组框架出炉 自救路迎来“曙光”

在融创中国完成境外债重组之后，另一家大型房企世茂集团的境外债重组也迎来了关键突破。

12月7日晚间，世茂集团发布公告称，公司已向由境外票据持有人组成的临时债权人小组及持有公司境外债较大比例的境外银行贷款人小组提议初步重组框架，计划减少负债60亿美元至70亿美元。也就是说，如果此次化债方案被通过，意味着世茂集团约一半的境外计息债务将得到化解。

镜鉴创始人张宏伟表示：“近期，房企化债取得突破，融创美元债化债成功也加快了其他出险房企化债的速度，如果世茂集团化债成功可以化解其目前面临的债务风险和资金压力。”

境外债务重组“三大途径”

世茂集团称，过去数月，公司与财务及法律顾问一直在积极推进境外债务的拟议重组工作，包括本金总额约为117亿美元以美元计值的优先票据及若干无抵押境外信贷融资。

在初步债务重组框架下，世茂集团列举了实现途径及相应代价。境外债务重组有三种实现途径，包括转为新债务工具、现有债务打折转让以及债转股。对于在特定期限前支持重组建议的债权人，世茂集团将支付同意费。

具体来看，第一种方案是计划将部分现有债务转换为新债务工具。新的债务工具期限为债务重组生效日起不超过9年。同时，世茂集团称，将通过公司境外资产组成的抵押品组合为新债务工具提供担保。

第二种方案是将现有债务本金金额价格折让，以折让后的价格为准，将部分现有债务交换为具上限金额的新优先担保债务工具。该新优先担保债务工具将享有类似其他新债务工具抵押品组合的优先顺位担保。新优先担保债务将较其他新债务工具获优先偿还。目前，世茂集团在公告中未有披露折让的力度。

此外，第三种方案是将部分现有债务交换为世茂集团的股票挂钩工具，经相关批准及全部转换后，该工具将转换为公司较大比例的普通股份。

从第一种“以旧换新”来看，新的债务工具期限为债务重组生效日起不超过9年，这个时间期限相比于富力此前美元债展期3-4年的时间是较长的，但是，刚刚完成债务重组的融创中国发行新票据置换旧票据，新票据的展期年限为2-9年，最长时间也达到了9年。

张宏伟认为，此次世茂集团的境外债化债方案主要有三个途径，包括境外资产抵押的新债务工具、打折方案以及债转股。对于第一种方案，9年的展期时间确实比较长。第二种打折方案，目前尚且不知道打折的力度，但是预计折扣会比较大。第三种债转股的话，出险后房企股价肯定是下跌的。从房企角度来讲，就是尽量延长展期的时间。从债权人的角度来讲，就是尽量以最短的时间收回更多的本金，双方从中间取得一个平衡。

值得一提的是，世茂集团的化债方案部分和融创中国的化债方案类似，也包括以旧换新、债转股等方式。从融创中国债务重组的方案来看，其约百亿美元的现有债务，将被置换为新票据、强制可转换债券、可转换债券、融创服务的股票，分别对价57亿美元、27.5亿美元、10亿美元、7.75亿美元。

世茂“自救路”

从2021年陷入流动性危机、2022年正式爆雷至今，三年期间，世茂集团一直在努力自救。

根据公告披露，截至2023年6月30日，世茂集团有息负债约390亿美元。其中，世茂集团境外计息债务约140亿美元；境内计息债务约250亿美元；应付关联方款项约30亿美元；总权益约90亿美元，包括非控制性权益约60亿美元。

上述境外债务中，约70亿美元为以美元计值的优先票据、约30亿美元为银团贷款、约20亿美元为双边贷款及约20亿美元为有抵押项目贷款。截至2023年10月31日的计息债务结余与2023年6月30日的数据并无重大差异。有一定比例的境内求偿债务享有世茂集团旗下境外实体提供的担保。

今年上半年，世茂集团的部分境内债也在今年成功展期，总计金额达189亿元。今年3月，世茂集团附属公司上海世茂完成了总金额45.5亿元的境内长期债券展期，展期后，到期日延长至2026年。6月，世茂集团附属公司世茂建设与债权人一致同意为总金额143.5亿元的境内长期债券展期，展期后，到期日延长至2028年。

同时，世茂集团已经先后多次出售转让旗下的资产，用于资金回血，包括出售上海外滩茂悦大酒店、转让北京分钟寺地块股权给华润置地、卖掉广州亚运村的股权等，这些都是世茂集团旗下优质资产。

尽管如此，世茂集团称，鉴于当前的市场情况，世茂集团的整体流动资金仍然受限。截至2023年10月31日，公司的现金结余合计约为220亿元，包括公司持有的现金约10亿元；上市附属公司及其各自的附属公司持有的现金约40亿元；受预售及其他监管安排限制的现金约170亿元，其中大部分存放于项目层面的监控账户。

世茂集团在此次公告中还对未来10年公司的现金流进行了预测，2023年至2033年期间，公司所得款项净额估计约为每年40亿元至400亿元。这些预测现金流主要来自本集团以及其合营企业及联营公司的现有开发项目以及酒店经营、其他商业运营所得运营收入。

世茂集团称，尽管市场状况及项目开发进度会影响开发项目每年产生的所得款项净额，但预期现有开发项目产生的大部分所得款项净额将于上述期间的中期之前产生。2023年至2033年期间，世茂集团产生的累计无杠杆营运现金流量总额估计约为2000亿元至2500亿元，其中，酒店及其他商业运营产生的累计营运现金流量净额合计介乎60亿元至100亿元。

此外，世茂集团还估计，2023年至2033年期间，其主要境外资产的累计杠杆现金流量大约介乎15亿美元至20亿美元，此估算乃基于对可变现价值的各种假设，而其未必会实现。境外资产有可能供世茂集团用于偿还经重组后境外债务，而大部分经重组后的境外债务将依靠境内业务产生并可上缴至集团境外实体的现金流偿还。

截至2023年6月30日，世茂集团物业及设备的未经审核账面值约为170亿元，而投资物业的未经审核账面值约为660亿元。

尚需销售“回血”

近期，出险房企在境外债重组方面有明显进展，融创中国、奥园的境外债务重组方案都顺利通过，这也为世茂集团的境外债重组提供了有利的外部环境。

但是，世茂集团自救能否成功还取决于其销售端的恢复能力。公告显示，今年前11个月，世茂集团累计实现合约销售总额约400.1亿元，同比下降近五成；合约销售总面积约274.6万平方米；对应的平均销售单价为14573元/平方米。其中，11月单月，世茂集团实现合约销售额约24.3亿元，同比减少30.7亿元，跌幅47.2%；合约销售面积19.8万平方米；对应的平均销售价格为12284元/平方米。

世茂集团此前补发的财报显示，今年上半年，公司实现营业收入约304亿元，股东应占核心业务亏损为73.25亿元，毛利31.24亿元。在负债方面，今年上半年，公司净负债比率为372.5%，剔除预收款项后的资产负债率为85.8%，现金短债比为0.03。

与此同时，世茂集团努力践行“保交楼”。截至6月30日，世茂在建面积约3300万平方米，当期竣工面积约370万平方米，上半年累计实现约3.2万套房源的交付。