12月7日,中指研究院发布《中国房地产市场2023总结&2024展望》报告。报告显示,自房地产市场供求关系发生重大变化,各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行,政策环境已接近2014年最宽松阶段,但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏,新房市场调整态势未改,核心城市政策效果持续性不足,年末市场仍旧面临下行压力。
市场规模仍在,房企应把握窗口积极营销
报告显示,今年1-11月,百城新建住宅价格累计上涨0.16%。这主要是受到政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响。相比之下,二手房价则出现下跌。今年1-11月,百城二手住宅价格累计下跌3.00%,房价走势持续低迷,截至11月,已连续19个月环比下跌,连续6个月环比下跌的城市数量超90个。
目前,改善性需求仍是市场的重要支撑,同时,购房者在置业决策过程中也愈加理性,对产品品质、品牌口碑、项目周边配套和物业服务等要素的关注度明显提升。
中指研究院常务副院长黄瑜表示,当前房地产市场规模仍在,中长期看政策环境仍将保持宽松态势,核心一二线城市政策具备进一步优化空间,企业应把握市场窗口积极营销。此外,在商品住房回归商品属性的趋势下,未来消费者对房企产品品质和服务品质的要求也将更高,好产品、好服务才会有更强市场竞争力;同时,改善性需求未来具备较大发展空间,把握主流需求,才能更好地促进销售资金回笼。
对此,京投发展股份有限公司森与天成项目营销总监黄琨认为,市场的大环境会影响到每个具体项目的销售。不过,目前,仍会出现“领跑”项目,这样的项目一般是具有价格优势或者稀缺性资源,也就是其他项目所不及而且能够直击人心的卖点。
年末市场仍面临下行压力,市场恢复依赖于购房者预期
众所周知,8月末以来,多个核心城市陆续落地执行“认房不认贷”、优化限购和限售政策,政策环境已接近2014年最宽松阶段,但居民预期仍未能明显改善,政策带动效果较为有限,9月、10月重点城市销售面积环比小幅回升,但同比仍有较大降幅。进入11月,购房者置业情绪继续走弱,重点城市销售面积环比下降约8%,同比下降约14%,年末市场仍旧面临下行压力。
对于政策趋势,报告预计,在市场过热阶段出台的限制性政策仍有望继续优化调整。在需求端,降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点,未来一线城市政策或继续优化,京沪有望降低二套房首付比例,降低房贷利率,优化普宅认定标准,降低交易税费等。此外,一线城市按照因区施策的方式优化郊区限购也存在可能,核心二线城市有望全面取消限购;更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。
报告还指出,从目前来看,房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复,供求两端政策仍有发力空间,“三大工程”将是政策发力主要方向,预计将对明年稳投资起到重要作用,同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。2024年新房销售市场依然面临调整压力,若经济持续恢复、置业意愿改善,叠加城中村改造如期推进,销售规模或可实现小幅增长。但是,在销售市场修复缓慢影响下,全国新开工、投资下行态势或难改。
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