每平米收费最高2.8元 广州为何明确前期住宅物业费指导价？

从明年起，广州住宅前期物业服务收费每平方米最高不超过2.8元。日前，广州发布《关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》，其中提出，业主大会成立之前的普通住宅及配套自有产权车位物业服务收费实行政府指导价，同时公布了《广州市普通住宅前期物业服务收费政府指导价标准》。

对此，中指研究院物业事业部总经理牛晓娟认为，业主大会成立之前的物业服务收费标准一直属于相对模糊的地带，广州市此番对此进行了明确，比较有开创性，而且将普通住宅前期物业服务项目也对应分为五个等级，更好地契合了“质价相符”的原则。

前期物业费分为五个等级，最高收费标准2.8元

自2020年广州市住房和城乡建设局重新修订成立业主大会工作指引以来，全市业主大会成立数量增长迅速。据中指研究院数据显示，于2021年末，达到高位约1479个。截至目前，现有业主大会约1467个，覆盖率为42.7%，与2021年持平。

在很多小区未成立业主大会的情况下，广州此次《通知》强调，业主大会成立之前的普通住宅及配套自有产权车位物业服务收费实行政府指导价，别墅、非住宅、业主大会成立之后的普通住宅及配套自有产权车位物业服务收费实行市场调节价。

根据《通知》，物业费划分为五个等级，不同等级的物业项目按照有/无电梯分别执行不同的服务定价，并给出了各项服务的价格明细。其中，广州住宅前期物业服务收费每平方米最高不超过2.8元。

具体来看，物业服务划分为一级、二级、三级、四级和五级，一级为最高等级。有电梯的住宅，一级、二级、三级、四级、五级服务收费对应收费标准为2.8元/平方米、2.32元/平方米、1.85元/平方米、1.38元/平方米、0.9元/平方米；无电梯的住宅，一级、二级、三级、四级、五级服务收费对应收费标准为1.9元/平方米、1.57元/平方米、1.25元/平方米、0.93元/平方米、0.6元/平方米。

对此，中指研究院物业事业部总经理牛晓娟认为，业主大会成立之前的物业服务收费标准一直属于相对模糊的地带，广州市此番对此进行了明确，比较有开创性，而且将普通住宅前期物业服务项目也对应分为五个等级，从综合管理服务、物业共用部位和共用设施维护、公共秩序服务、保洁服务、绿化服务五个层面，详细制定了每个等级需要达到的服务标准，并将物业服务的定价与服务等级相挂钩，更好地契合了“质价相符”的原则。

据悉，作为中国南部的主要城市和经济中心，广州市拥有庞大的人口基础和持续发展的城市建设。在这种背景下，广州市物业管理行业具有极大的市场潜力。据中指研究院统计，截至2022年底，广州市共有约5675个物业管理项目，总管理面积约为4.18亿平方米。其中，住宅业态管理面积约2.78亿平方米，占广州市总管理面积的66.8%，是占比最高的管理业态。

此外，据中指研究院统计，2023年6月，二十城物业服务均价为2.52元/平方米/月。其中深圳均价最高，为3.89元/平方米/月；北京次之，为3.39元/平方米/月。而广州市物业服务均价2.74元/平方米/月，同比增长3.40%，环比增长1.86%，广州在二十城中物业服务的均价排名第五。

特定情形下物业费可超出2.8元/平方米/月

事实上，在广州仍有三种情形的物业费将超出2.8元/平方米/月。据广州市发展和改革委员会表示，对总建筑面积在5万平方米以内的普通住宅，其一级前期物业服务收费可在2.8元/平方米/月基准价基础上上浮幅度不超过20%的幅度内依法确定具体收费，此类情况无须报价格主管部门核定。还有一种情况是，普通住宅交付使用之后，按照《广州市物业管理条例》第二十二条、第七十一条相关规定，由业主共同决定，可在《通知》规定范围外约定具体收费标准。

与此同时，建设单位根据物业特点和服务要求，提出所需的前期物业服务要求明显超出一级物业服务标准，并经成本测算，前期物业服务收费确需超出2.8元/平方米/月的，报有管理权限的价格主管部门核定后，可以超出2.8元/平方米/月。具体标准仍应由建设单位与选聘的前期物业服务人，在价格主管部门核定的最高限价内，通过公开招投标或其他经房屋行政主管部门同意的方式依法确定。

对此，在牛晓娟看来，广州对于服务要求和经成本测算后所需服务费用超过一级标准的前期物业的定价，也作出了专门的规定，比如，普通住宅的超一级前期物业服务收费，应报有管理权限的价格主管部门核定。建设单位提出超一级前期物业服务收费标准申请时，应当向建设项目所在地区政府价格主管部门申报，越秀区等六区的普通住宅前期物业服务收费由区价格主管部门负责初审，初审内容包括普通住宅基本情况、超一级前期物业服务收费标准的建议和理由、成本调查报告、辖区内已有的类似住宅小区物业服务收费对比情况等。

“经市价格主管部门核定的超一级前期物业服务收费标准，作为该普通住宅前期物业服务收费的最高限价，试行五年。建设单位与其依法选聘的前期物业服务人约定的前期物业服务标准，不得低于建设单位申报超一级前期物业服务收费承诺的服务标准。”牛晓娟如是称。

值得关注的是，车位收费一直是小区争议的焦点，此次广州也对车位费进行明确规定，《通知》指出，普通住宅配套自有产权车位的前期物业服务收费，根据配建的车位泊位数规模不同，1000以下泊位的停车场最高不超过120元/月、1000以上泊位的停车场最高不超过80元/月，具体标准由建设单位与其公开招投标或协议方式选聘的前期物业服务人依法确定。在业内人士看来，广州这种明确各种收费标准的做法，将有助于减少小区内的纠纷、维护良好和谐的社区氛围。