租客未经房东同意擅自转租，是否要承担违约责任？

房东一纸诉状表示租客违反合同约定擅自转租，租客却拿出一份上有房东妻子签字的“同意转租协议书”。一场“罗生门”如何收尾？新京报记者了解到，近日，上海市宝山区人民法院审结了一起涉转租的房屋租赁合同纠纷案，依法认定“同意转租协议书”上的签字为他人所签，判决转租行为构成违约，租客需承担责任。

租客擅自转租，法院判决解除合同并没收租赁保证金

2021年7月，房东刘先生与租客张先生签订房屋租赁合同，约定刘先生将房屋出租给张先生。合同约定，未经刘先生同意张先生不得擅自转租。此外，双方的微信聊天记录中，刘先生也曾明确告知张先生不得将房屋进行转租。

但在合同履行过程中，张先生未经房东刘先生同意，中途将房屋两次转租给他人，做起了“二房东”。房东刘先生知晓后，通知对方解除双方之间的房屋租赁合同。张先生认为，转租是刘先生夫妇认可的，拒绝解除房屋租赁合同。双方发生争执后，房东刘先生将张先生诉至上海宝山法院，要求解除合同并追究张先生的违约责任。

庭审中，被告张先生辩称，其转租是经过刘先生夫妇同意的，并提供了一份“同意转租协议书”。该协议书上，有刘先生妻子唐女士的签字。

面对这份自己从来没见过却有自己妻子签名的协议书，刘先生对该份证据的真实性提出质疑，并主动申请进行笔迹鉴定。经法院委托的司法鉴定机构鉴定，证实签字并非刘先生妻子唐女士所写。

上海宝山法院审理后认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照诚实信用的原则全面履行合同。结合双方提交的证据材料，原告刘先生已经明确告知被告张先生不得将房屋进行转租，但被告张先生仍将房屋进行转租，其行为已构成根本违约，理应承担相应的法律后果。原告刘先生据此要求解除合同并主张没收租赁保证金，于法有据。

综上，上海宝山法院依法判决支持了原告刘先生的诉讼请求。判决后，被告张先生不服提起上诉，二审驳回上诉，维持原判。

法官：如果确要转租，应注意转租期限不能超过剩余租赁期限

法官解析，在转租的情形下，房东可能会丧失对租赁物的控制，租客未经房东同意转租，房东享有解除合同的权利。因此，租客合规转租的前提条件即为经过房东同意。

同意可以是事前同意，比如租赁合同中明文约定可以转租，也可以是事后追认。若合同未对转租作出明确约定，租客可以在实施转租前获取房东的同意，或是在转租后取得房东的追认。另外，房东的默示同意也可视为追认，即房东知道或者应当知道租客转租，但是在6个月内未提出异议的，也视为房东同意转租。

本案中，双方的租赁合同中明确约定限制转租事宜，但租客张先生未经房东刘先生夫妇同意，将房屋进行转租，违反了合同约定及法律规定。刘先生在知悉转租行为后，在法律规定的期限内向张先生发出通知，明确表示不同意转租并要求解除合同，符合法律的规定。

对于房东来说，可以在租赁合同中明确约定转租事宜。若房东一方同意转租的，应当关注转租行为，做好监管工作，比如定期审查租赁房屋的状况、审查转租合同约定事项是否与租赁合同约定有冲突、审查转租期限是否超过租赁期限等。在房东知道租客转租后，有6个月的异议期，房东如若不同意转租，应及时提出异议。

对于租客来说，在签订租房合同时，应当注意审查房东是否为房屋实际所有权人。如果签合同的房东并非房屋所有权人，应当了解产权人对转租行为是否知情，是否需要取得产权人的书面同意等，还需确定转租合同的租赁期限是否在原租赁合同的终止日期前，尽可能了解原租赁合同中的相关约定，避免承担风险。

另外，即使房东同意转租，作为“二房东”的租客在转租时需要注意转租期限不能超过剩余租赁期限，虽然转租合同有效，但超出部分对房东不具有法律约束力，房东有权要求收回房屋。“二房东”可能亦要承担转租合同无法履行的违约责任。