行业观察丨多城调整规则 土拍重回“价高者得” 有何影响？

今年多城调整土地拍卖规则，全国土拍市场局势正在不断演变。

集中供地22城中已有18城取消地价上限

“地价上限”政策可以追溯到2021年，彼时，全国22个主要城市的住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地。同年8月，自然资源部给集中供地城市提出四点要求，其中就包括单宗地溢价率不得超过15%。

自2021年年初实施集中供地以来，供地政策发生了多轮变化和调整。整体呈现“松-紧-松”的格局。如今，多个城市取消“地价上限制”，土拍市场再度向市场化过渡。

据中指研究院最新监测数据，截至11月21日，22个采取“两集中”土地出让方式的城市已全部发布涉宅用地公告，其中18城恢复“价高者得”，目前仅北京、上海、深圳、宁波仍在执行限地价政策。值得注意的是，宁波虽然还在执行“限地价、摇号”的方式，但是最新挂牌出让的两宗地块溢价率调整为30%，明显放宽了价格限制。

业内人士分析认为，多地土拍重回“价高者得”，是因时因势因城施策之举，其真正意义在于弱市下修复不动产资产的流动性，夯实销售市场企稳回升基础，提升房企扩表投资积极性，提振市场信心。

土地市场冷热分化更加明显

从各地土拍结果来看，取消限价以后，土地市场冷热不均的情况更加明显。

比如11月15日，成都迎来了“双限”取消后的首场集中土拍。值得注意的是，这是成都取消“双限模式”和“熔断机制”后的首场拍卖，采用“竞地价”方式出让，也就是“价高者得”。当日，成都青羊区蔡桥街道地块，溢价率达30%，该地经过46轮竞拍，最终被华润竞得该地，楼面价20800元/㎡，仅次于2022年第三轮集中土拍摇号成交的高新区桂溪街道铜牌村地块。同时，青白江区约56亩地块略显冷清，以底价拍出。

11月2日，合肥也迎来取消限价与摇号、恢复“价高者得”后的首次土拍。其中，滨湖金融板块05号地块引来了多家房企争抢，最终溢价率达44.89%，并刷新合肥土拍单价纪录。5宗地块有3宗为低溢价或底价成交。

10月30日，济南取消限价后首场土拍开拍，已成交的10宗地块中，历城区两宗地块分别经历了241轮和236轮竞价成交，溢价率均超50%。但也有6宗均为底价成交。

可以看到，地价上限取消后为开发商留足利润、调动拿地积极性，但能够维持热度的依然是区位条件、价值优越的地块，并且未来去化速度有一定保障的项目。

从当下恢复“价高者得”拍地模式的城市来看，部分还伴随着取消商品房限价政策。业内人士分析认为，土地的价值在充分竞争中得以实现，商品房价格更大程度上将由市场的供求关系决定。房企将拥有更多自主空间和利润空间，部分房企为了压缩成本增利创收，降低产品品质的行为，可能会逐步减少，有利于整体提升新房市场的住宅品质。

但同时也要注意，土地重回“价高者得”时代，房企更应该量力而行，对待拿地需更加理性与审慎，尤其是成本高的大面积优质地块，一旦决策失误或将拖垮企业的现金流。