深圳土拍跟进松绑：商品房不限价，信号意义大

在土拍限价松绑方面，深圳也跟进了。

11月16日，深圳挂牌两宗宅地，位于龙华、坪山区，起拍总价为8.73亿元，土地面积共14397.64平方米。在竞拍规则方面，由“三限双竞+摇号”变为“单限单竞+摇号”，同时龙华地块未明确商品住房销售限价。

在业内人士看来，深圳挂牌宅地不再限制房价，显然是在给市场让利、“休养生息”，提振房企拿地的积极性。通过土地市场的情绪修复，有助带动下游的商品房市场。

由“三限双竞+摇号”变为“单限单竞+摇号”

11月16日，深圳公共资源交易平台挂牌两宗二类居住用地，分别位于龙华区观澜街道和坪山区龙田街道，挂牌期自2023年12月6日至12月15日15时止。

其中，A925-1146宗地位于龙华区观澜街道，为二类居住用地，土地面积为9454.43平方米，建面为40710平方米，挂牌起始价7.54亿元，最高限制地价为8.67亿元。

出让公告显示，该宗地住宅部分拟建设普通商品住房，采取“单限单竞+摇号”规则挂牌出让，即限地价、竞地价，达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。竞价过程中，竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时，通过摇号方式确定竞得人，所有接受最高限制地价的竞买人可申请参加摇号。

此前，深圳二类居住用地竞拍采用“三限双竞+摇号”的规则。何为“三限双竞”？即限地价、限全年期自持租赁住房或保障性租赁住房面积、限住房销售均价，竞地价、竞自持租赁住房或保障房面积。

可以看出，在龙华地块限制方面，深圳进行了松绑。

易居研究院研究总监严跃进分析称，从变化来看，虽然仍是限地价，但对商品房的销售价格没有进行限制。这其实就说明在限价政策方面，深圳对于新出让土地落实了宽松的做法。

关于龙华地块商品住房销售价格，挂牌公告称，“请意向竞买人径询深圳市住房和建设局”。新京报记者多次拨打挂牌地块文件上的联系电话，但一直未能打通。

在深圳以往的地块出让公告中，会明确商品住房销售价格。以7月20日挂牌且随后成交的一宗位于龙华区大浪街道、宗地号为A839-0292的二类居住用地为例，挂牌文件中标明了普通商品住房平均销售价格不高于57000元/平方米。

提振房企拿地积极性，修复市场预期

据中指研究院数据显示，10月深圳新建商品住宅成交面积26.11万平方米，环比上涨24.75%，同比下跌21.33%。从成交数据看，结束了8-9月的“两连降”局面，新房成交量环比增长超20%，但整体规模依旧处于较低水平。随着房地产市场供求关系发生重大变化，在销售端承压的当下，土地市场也面临较大压力。

对于深圳土地市场，广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，根据中指院的统计，1-10月份深圳土地出让金规模同比下滑45%，跌幅明显大于全国水平。因此，此次调整出让规则，主要意图就在于提振土地市场。

中指研究院华南分院总经理杨红侠分析称，从本轮深圳土拍来看，虽然一定程度上对市场松绑，但仍有最高地价的限制，此次龙华宅地取消商品住房销售价格，或将对土拍市场有积极正面的影响。

李宇嘉表示，一方面，给出地价的最高限制，但不再限制房价，达到地价上限后直接摇号，对开发商来说，就能直观地计算出利润空间，显然是给市场让利、“休养生息”，提振房企拿地的积极性；另一方面，通过土地市场的情绪修复，带动下游的商品房市场。

“预计后期开发商拿地的积极性会提振，对后续卖地会有积极效果，但明显见效需要时间。因为目前市场情绪仍比较低迷，新房、二手房价格继续下降，二手房挂牌、新房批售都在高位，需要市场消化到一定程度，有了触底的迹象，供地新政的效果将会显现。”李宇嘉进一步说。

与此同时，近期，全国多地对土地拍卖相关规则进行了调整。据中指研究院数据统计，自10月份以来，22个集中供地城市中共有19个城市发布涉宅用地公告，其中取消地价竞拍上限，恢复价高者得的城市有17个。“部分城市在取消地价限制后的首拍中，出现高溢价率地块。”杨红侠说。

严跃进表示，取消地价限制和取消房价限制对比来看，取消地价限制意义偏弱，但是房价限制取消后，则会有实质的影响，也提高了房企拿地的积极性，对于购房者也会有预期的引导。不过，取消房价限制并不能简单理解为鼓励房价炒作，关键是让房价根据市场供求关系来定价，同时要做好保障房等配套工程。

而在多位业内人士看来，深圳是首个对土地限价进行松绑的一线城市，信号意义大，或将有更多一二线城市落地该政策。