11月8日,据中国人民银行官网披露,在今天召开的2023金融街论坛年会开幕式上,央行行长潘功胜就我国政府债务水平、房地产市场发展、深化金融供给侧结构性改革等方面进行了表态。
关于房地产金融风险,潘功胜认为:“我国房地产市场经过20多年的长周期繁荣,正在进行重大转型并寻找新的均衡点。住房需求的中枢水平、住房市场交易结构以及业务模式都正在进行深刻变化,呈现出一些新的特征。房地产市场转型带来了一定挑战,同时也蕴含了新的发展机遇。我国城镇化仍处于发展阶段,新市民规模较大,刚性和改善性住房需求有很大潜力,房地产市场长期稳定发展具有坚实基础。”
“外溢影响总体可控”
潘功胜进一步表示:“房地产行业发展长周期繁荣背景下,部分房地产企业长期‘高杠杆、高负债、高周转’经营,资产负债快速扩张,叠加房地产市场供求关系的重大变化、疫情冲击等,以恒大为代表的企业风险显性化并向行业扩散。近三年来,按照党中央、国务院部署,行业主管部门和地方政府采取了多项措施,金融部门配合从供需两端综合施策,改善行业融资性和经营性现金流,优化调整房地产金融政策,包括出台‘金融16条’,设立保交楼专项借款,调整首付比、按揭贷款利率等宏观审慎金融政策。随着经济回升向好,加上房地产政策效果显现以及市场的自身修复,8月份以来,房地产市场成交总体改善。”
潘功胜强调:“目前,房地产相关贷款占银行贷款余额的23%,其中约80%为个人住房贷款,一直以来,在中国,我们实行非常审慎的个人住房贷款政策,房地产市场调整对金融体系的外溢影响总体可控。”
对此,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示:“房地产行业下行冲击力虽然很大,但对金融的影响有限。一方面,房地产相关贷款仅占银行贷款余额23%,其中约80%为个人住房贷款;另一方面,金融监管一直奉行审慎的原则,比如差别化住房信贷政策,首付最低也要20%。即便风险外溢,对金融的影响也不大。”
潘功胜也表态:“我国房地产市场长期稳定发展具有坚实基础”。对此,中指研究院市场研究总监陈文静表示:“未来几年,我国商品住宅市场仍具备10亿-12亿平方米的发展潜力,房地产市场需求总量仍在。另外,房地产行业探索新的发展模式,租购并举、存量盘活等方面的政策扶持,也为相关企业发展提供了新的机会。”
同时,镜鉴咨询创始人张宏伟也估算称:“未来3-5年,中国房地产市场商品房销售仍然可保持10万亿元的规模,然后可能在5-10年有所下调,这是一个长期的趋势。接下来,房地产市场也可能迎来新的洗牌,比如房企之间的并购。此外,‘保障归保障,市场归市场’的思路更清晰,包括保租房在内的保障性住房会托底民生需求。”
“此轮调整对于中国房地产的影响,不能用周期来看,而是‘上下半场’的转场论。房地产告别20多年的单边上涨,进入持续调整的下半场,目前仍处于下行态势中,正处于寻找均衡的过程中。下半场调整和下行的压力巨大,这是挑战,但从城镇化、新市民和年轻人、改善性需求、人口跨城流动的新形势来看,潜力也非常大。”李宇嘉补充说。
“保证房企合理融资需求”
对于下一步的工作,潘功胜表示:“中国人民银行将积极配合行业主管部门和地方政府,做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作,弱化房地产市场风险水平,防范房地产市场风险外溢。引导金融机构保持房地产信贷、债券等重点融资渠道稳定,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。为保障性住房等‘三大工程’建设提供中长期低成本资金支持,完善住房租赁金融政策体系,推动构建房地产发展新模式。”
这也和之前的中央金融工作会议提法相一致。10月30日至31日,中央金融工作会议召开,此次会议提出,促进金融与房地产良性循环,健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建设,构建房地产发展新模式。
“‘一视同仁’‘三大工程’、住房租赁、构建房地产发展新模式、加强金融扶持,这都是近期反复提及的内容。对于‘一视同仁’满足房企合理融资需求方面,其实在2022年11月的‘金融16条’中也有强调,但是目前落地不佳,主要是金融机构要防范风险,与资产价格下跌、情绪悲观也有关。这次中央金融工作会议后,强调了金融高质量、服务国家战略,加强重大战略、薄弱领域的扶持。至于效果,我们也拭目以待。”李宇嘉表示。
对于支持房企融资,张宏伟建议:“对于融资方面的支持,政策需要更具有针对性,比如相关部门要对金融机构、开发商做出一线的摸底调研,了解在整个交易链条中的痛点是什么,融资政策执行的难点在哪里,落地的痛点在哪里,如何进一步支持房企融资合理需求……只有摸清一线的需求,才能推出更有效的政策。”
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