“第三支箭”落地效果不一 民营房企融资难仍待解

支持房企融资的“第三支箭”正在加速落地中。近日，国资房企华发股份完成A股定增融资，其向特定对象发行股票数量为6.35亿股，发行价格为每股8.07元，募集资金51.24亿元，扣除发行费用后，实际募集资金净额50.42亿元。

虽然华发股份的定增顺利完成，但是，这或许不是一个令人满意的结果。在首轮认购结束后，发行人及主承销商又追加认购程序，表明投资者对于房企发展仍有较多疑虑。

同时，在“三支箭”的共同作用下，今年前10个月，房企的融资依然低迷。据中指研究院11月6日发布的数据显示，今年前10个月，房地产企业债券融资总额为5875.1亿元，同比下降8.9%，降幅较上个月扩大3.2个百分点。

那么，截至目前，“第三支箭”落地情况如何？房企融资困局又该如何破解？

“第三支箭”落地情况如何？

华发股份近日发布向特定对象发行股票上市公告书。公告书显示，在首轮申购结束后，投资者认购资金未达到本次发行拟募集资金总额、认购股数也未达到拟发行股数，且有效认购家数不足35家，发行人及主承销商决定启动追加认购程序。最终，本次定增对象包括华发股份控股股东华发集团在内共计17位。

其中华发集团认购金额14.6亿元，占总募集资金的28.49%，限售期为18个月；其余16名对象以基金、险资为主，合计认购金额36.6亿元。

中指研究院企业研究总监刘水认为：“在首轮募资结果未达预期，发行人及主承销商又追加认购程序，表明投资者对于房企发展仍有较多疑虑。华发股份属于国企，并且近几年业绩增长强劲，1-10月华发销售额1121亿元，同比增长33.3%，目前的市场状态下，销售额仍然实现超过30%的增长，企业经营非常出色。但是，在增发过程中，首轮募资结果未达预期，又追加认购程序，表明投资者对于房地产行业投资意愿很低。”

从公司基本面来看，华发股份的业绩可谓是逆市上扬，是已披露三季报企业中为数不多的营收和利润“双增”房企。据今年三季报披露，华发股份前三季度实现营业总收入为472.51亿元，同比增长40.24%；归母净利润为22.01%，同比增长1.14%。

目前受到行业基本面影响，地产股仍然处于低迷期，“低位增发”对于机构投资人来说确有顾虑。比如，就此次华发股份来看，其定增价格为8.07元/股，但是截至11月3日收盘，华发股份的收盘价为8.04元/股，已经低于定增价，单独通过现下这一指标对比的话，本次参与定增的对象已经“亏损”。那么，未来机构投资者是否盈利，也取决于华发股份之后的股价走势。

同时，据中指研究院数据反馈，目前，A股申请股权融资的房企有接近30家，获得证监会批准的有8家，其中招商蛇口、华发股份完成资金募集；保利发展暂停定增计划；万科终止定增计划；福星股份、大名城、陆家嘴、中交地产获得证监会批准，还在募集资金过程中。其他企业，部分交易所已经受理，部分仍在问询阶段。

此前，万科在中期业绩会上回复了终止定增计划的原因，其相关负责人表示：“万科A股增发的申请正式提交后得到监管部门的支持，之所以终止是因为公司股价处于低位，有机构投资人对于在低位增发表示了担忧，对于现有股东的权益保障需要慎重考虑。”

除华发股份外，招商蛇口、陆家嘴也已经完成了定增募资，前者募资84.3亿元、后者募资约67.44亿元，都属于进展较快较顺利的房企。

10月房企债券融资额同比降8.9%

11月6日，中指研究院发布的新一期融资报告显示，今年前10个月，房地产企业债券融资总额为5875.1亿元，同比下降8.9%，降幅较上个月扩大3.2个百分点，其中信用债融资3648.0亿元，同比下降9.2%。

就10月单月来看，房地产企业债券融资总额为276.4亿元，同比大幅下降46.2%，环比下降19.5%，其中房地产行业信用债融资149.7亿元，仍是主要融资工具，同比大幅下降51.6%，环比下降16.4%。混合所有制企业及民企发行方仅有新希望地产一家。

这也说明，尽管利好政策频出，但是房企的融资依然乏力。

但是，另一方面，房企还面临着不断到期的债务压力。据中指研究院统计，10月份，2023年内到期的房企债券余额为1165.3亿元，其中，海外债占比为23.4%，信用债为76.6%；11月，到期债券余额为589.1亿元，其中，海外债占比为26.0%，信用债占比为74.0%。

中指研究院企业研究总监刘水认为：“今年以来房企融资金额持续下降，未来几个月，市场销售很难发生明显升温变化，行业预期仍不会发生明显改善。尽管近期高层强调‘一视同仁支持房企合理融资’，但是短期内切实有效落实存在诸多困难，所以房企融资仍将维持较弱态势。”

值得关注的是，房企融资难，尤其是民营房企融资困境也得到了相关部门的关注。10月底召开的中央金融工作会议也指出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

对此，刘水建议：“为遏制房地产业风险蔓延，需要进一步加力支持房企融资，具体建议有以下三点：一是明确取消‘三道红线’，继续向行业释放积极信号，促进行业预期改善；二是进一步放宽上市房企再融资条件，优化审批流程，加快审批速度；三是尽快将REITs的资产范围进一步扩大至写字楼、酒店等商业不动产设施，支持和鼓励房地产企业发行相关REITs产品。”

尤其是对于已经出险的房企，镜鉴咨询创始人张宏伟指出：“如何解决已经出险房企的公开市场直接融资，满足不同所有制房企的合理融资需求，以确保‘保交楼’和债务重组的顺利进行，将成为未来融资政策执行角度的关键。”