租客与二房东签合同后发现房屋“超期转租”，法院：租客应获赔偿

日常生活中，存在租赁房屋后转租的情况，而转租行为可能会导致房东、承租人与次承租人之间发生纠纷。当遇上承租人“超期转租”，次承租人签署的租赁合同是否还有效？近日，新京报记者从北京市第三中级人民法院获悉了一起相关案例。

该案中，小李的同学介绍了北京市内一处房屋，虽然是平房，但租金远低于同地段其他房屋，考虑到刚上班工资比较低，房子离单位近，加上是同学介绍，小李没多想就与出租人老陈签订了租赁合同，约定租期一年，押一付三。随后小李交纳了押金与第一期租金。两个月后，一位自称是房东的人找到小李，要求小李三日内搬离房屋。经询问，小李才知道原来老陈并不是房屋产权人，而是其居住房屋的承租人，虽然房东同意老陈转租，但老陈与房东所签租赁合同的租赁期限已经届满。无奈之下，小李只能从房屋搬走，重新找房，并将出租人老陈起诉至法院，主张签订的房屋租赁合同因转租期限超过承租人剩余租赁期限而无效，要求老陈退还押金、租金，并赔偿小李违约金及另行找房造成的损失。

法院经审理认为，本案的争议焦点为小李与老陈签订的房屋租赁合同的效力。根据《民法典》第717条规定，转租期限超出剩余租赁期限的，超出部分对出租人不具有法律约束力，出租人有权要求次承租人返还租赁物。因此，小李与老陈签署的租赁合同应为有效，但无法约束房东，房东作为所有权人有权要求小李腾退房屋，小李则可以依据其与老陈的合同约定向老陈主张违约责任。最终经审理，法院判决老陈退还小李押金、多支付的租金，并赔偿小李违约金。

法官提示，承租人在签订房屋租赁合同前，一定要擦亮双眼，注意审查出租人是否具有出租房屋的实体权利，具体包括：1.系房屋所有权人出租的，出租人应与房屋产权证上载明的姓名一致，可以前往房屋管理部门查询登记或备案信息；2.系委托或代理出租的，除审查前述事项外，还应关注受委托人或代理人是否具有房屋所有权人委托或授权出租的书面证明材料；3.系房屋转租的，除审查房屋所有权人的房屋产权证外，还需关注房屋转租是否经所有权人明确同意且是否超过原租赁合同的剩余租赁期限；4.系共有房屋出租的，应注意是否经其他共有人同意。

因此，承租人在签约前一定要充分了解承租房屋的产权状况、实际使用情况，可以要求出租人出示产权证书原件，若其无法提供或房产证载明的所有权人与出租人信息不一致，则极有可能是转租的“二房东”，此时可以要求出租人提供其与所有权人签署的租赁合同，并注意审查合同的租赁期限及是否约定不得转租，必要时可要求转租方提供房东同意转租的声明，确认房屋没有权利瑕疵后签订书面合同。